Der BWE informiert / BWE-Wissensdatenbank / Themen ABCD / Barrierefreiheit – behindertengerechte Mietwohnung

Barrierefreiheit – behindertengerechte Mietwohnung –

§ 554 a BGB lautet:
(1.) Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen.
(2.) Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. § 551 Abs. 3 und 4 gilt entsprechend.
(3.) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Vorbemerkung:
§ 554 a BGB ist mit der Mietrechtsreform am 01.09.2001 in Kraft getreten. Er soll behinderten Menschen ein barrierefreies Wohnen ermöglichen. Zu Lasten des Mieters darf von dieser Vorschrift nicht abgewichen werden (Abs. 3!).

Zustimmung des Vermieters:
Schon nach dem Wortlaut des BGB (§ 535 Abs. 1) hat der Mieter Anspruch auf den vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, kann also Einrichtungen auch ohne Zustimmung des Vermieters anbringen, z. B. eine Einbauküche installieren oder einen Schrank einbauen. Will der Mieter allerdings Veränderungen an der Mietsache selbst vornehmen, z. B. eine Wand durchbrechen, um zwei Zimmer zu verbinden, muss er vorher die Zustimmung des Vermieters einholen.
Schon nach altem Recht war der Vermieter aus dem Grundsatz von Treu und Glauben von Fall zu Fall verpflichtet, bei behinderten Mietern notwendigen Umbauten zuzustimmen, hier mussten aber oft die Gerichte entscheiden.
§ 554 a BGB gibt dem Mieter nun einen – notfalls gerichtlich durchsetzbaren – Anspruch auf eine Umbaumaßnahme, wenn er, soweit der Vermieter dies verlangt, eine entsprechende Sicherheit hinsichtlich der voraussichtlichen Beseitigungskosten leistet. In der Regel wird dies durch eine weitere zusätzliche Barkaution oder eine Bankbürgschaft erfolgen. Die erforderliche Höhe muss der Vermieter darlegen. Er muss ggf. die Rückbaukosten durch einen Kostenvoranschlag schätzen lassen.
Erst wenn die Sicherheit geleistet ist, darf der Mieter die geplante Umbaumaßnahme durchführen.

Behindertengerechte Nutzung:

a) Verlangen kann der Mieter den behindertengerechten Umbau für sich, aber auch für andere Personen, die er berechtigt in die Wohnung aufgenommen hat, z. B. Eltern, Kinder, Lebenspartner. Unter Behinderung versteht man nach den Vorstellungen des Gesetzgebers jede erhebliche oder dauernde Einschränkung der Bewegungsfähigkeit.

b) Die Veränderung kann sich auf die gesamte Mietsache beziehen, auch auf den Zugang.

c) Zu den baulichen Veränderungen gehören auch Eingriffe in die Bausubstanz, z. B. die Änderung von Türschwellen, Tieferlegung einer Badewanne, höheres Anbringen eines WC, auch ein Treppenlift, die Rampe für einen Rollstuhl.

d) Unter erforderlich versteht man, dass der Mieter oder sein Mitbewohner ein nachweisbares Bedürfnis für diese Maßnahme hat, seine Lebensqualität also andernfalls eingeschränkt wäre, er z. B. die Wohnung nicht mehr ohne erhebliche Schwierigkeiten betreten kann oder anderenfalls in ein Pflegeheim umziehen müsste.

Interessenabwägung Vermieter – Mieter:
Zwischen den Interessen des Vermieters an der Erhaltung der Mietsache und denen des Mieters an der Veränderung muss abgewogen werden.
Zu prüfen sind Art, Dauer und Schwere der Behinderung sowie Umfang oder Erforderlichkeit der Maßnahmen, es kann auch ggf. die Ausführungen durch einen Fachmann verlangt werden. Ebenso zählen die Dauer der Bauzeit, die bestehende technische Möglichkeit des Rückbaus und die Beeinträchtigung der Mitmieter während der Bauzeit. Berücksichtigt werden müssen auch die Haftungsrisiken des Vermieters und die Verkehrssicherungspflicht. Möglicherweise kann dem Mieter aufgezwungen werden, eine Haftpflichtversicherung hinsichtlich der Umbaumaßnahme abzuschließen.
Der Vermieter kann sich von der Zustimmung aber nicht dadurch befreien, dass er den Mieter auf die Anmietung einer behindertengerechten Wohnung verweist.

Beseitigungsanspruch des Vermieters:
Zeitpunkt ist hier entweder der Wegfall der Behinderung oder die Beendigung der Mietzeit. In diesem Fall ist der Mieter berechtigt, die Einrichtung wegzunehmen, gleichzeitig aber auch verpflichtet, die bauliche Veränderung bzw. die Einrichtung zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Die Zustimmung des Vermieters erstreckt sich ausdrücklich nur auf die Dauer der Behinderung oder die Mietzeit.
Ist die Umbaumaßnahme fachgerecht beseitigt, hat der Mieter Anspruch auf Rückgabe der insoweit geleisteten Sicherheit.