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Besichtigung der Mietwohnung

Wenn der Mieter nicht gegen den Willen des Vermieters die Wohnung bezieht, wie z.B. ein Hausbesetzer, erwirbt er einen alleinigen Besitzanspruch. Er kann jeden Dritten, auch seinen eigenen Vermieter, vom Betreten ausschließen.

Diesen Besitz verliert der Mieter nur dann, wenn er die Wohnung räumt und samt Schlüsseln an den Vermieter zurück gibt oder wenn der Vermieter durch eine Räumungsklage einen Räumungstitel (Urteil oder Vergleich) bei Gericht erstreitet und die Räumung durch den Gerichtsvollzieher durchführen läßt. § 940 a ZPO verbietet die Räumung von Wohnraum durch die einstweilige Verfügung.



Besichtigungsrecht des Vermieters



Vorliegen einer vertraglichen Vereinbarung:
Sie ist für den Umfang und die Ausgestaltung des Besichtigungsrecht maßgeblich. Allerdings muß die Besichtigungsregelung, soweit sie in einem Formularmietvertrag vereinbart ist, sich an den AGBG messen lassen. Unwirksam wäre eine Vereinbarung, wonach der Vermieter nach eigenem Gutdünken ohne vorherige Anmeldung die Wohnung besichtigen kann.

Soweit es sich nur um die allgemeine Feststellung des Zustandes der Räume handelt, wird der Mieter eine Besichtigung nur alle 1 bis 2 Jahre dulden müssen (so Palandt/Putzo, Rz. 39 zu § 535 BGB).

Anderes gilt kurz vor der Beendigung des Mietverhältnisses oder bei Besichtigung durch Interessenten, wenn eine Verkaufsabsicht besteht. Hier muß der Mieter auch wöchentliche Besuche ggf. dulden.

Ähnliches gilt für die Anmeldung. Bei routinemäßigen Besuchen wird diese langfristig erfolgen müssen, also wohl 2 bis 3 Wochen vorher. Bei einer Besichtigung mit Miet- oder Kaufinteressenten wird auch ein Zeitraum von 2 oder 3 Tagen angemessen sein.

Tageszeit und Dauer einer Besichtigung orientieren sich an den Interessen beider Seiten. Der Mieter wird keine Besichtigung früh am Morgen oder spät am Abend dulden müssen. Andererseits muß er einer Besichtigung bei Tageslicht und wohl auch am Wochenende, wenigstens am Samstag hinnehmen.



Ohne vertragliche Vereinbarung:
In diesem Falle ist der Vermieter nicht vollständig von einer Besichtigung ausgeschlossen. Auch ohne besonderen Grund muß ihm der Mieter ein Besichtigungsrecht einräumen. Dies gilt zum einen bei begründetem Anlaß, wie etwa geplanten Verkauf oder einer anstehenden Neuvermietung. Auf der anderen Seite wirkt aber das Eigentumsrecht des Vermieters dahin, daß es ihm gestattet sein muß, in gewissen Abständen sich davon zu überzeugen, daß die vermietete Wohnung keine Schäden hat, die zu schwerwiegenden oder gar irreparablen Schäden an der Bausubstanz führen könnten. Es ist dem Vermieter nicht zumutbar, jahrelang bis zum Ende eines Mietverhältnisses, das er aufgrund des sozialen Mieterschutzes selbst oft nicht herbeiführen kann, zu warten, bis er sich einen Überblick über den Zustand des Objekts verschaffen kann. Anderenfalls würde der Vermieter riskieren, daß erhebliche Schäden, z.B. Schimmel, vom Mieter nicht gemeldet wird und der Schaden, nachdem er nicht beseitigt wurde, schließlich die Bausubstanz angreift.



Durchsetzung:
Ungerechtfertigte und unangemeldete Besichtigungsversuche des Vermieters kann der Mieter zurückweisen. Handwerker, die der Vermieter bestellt hat, muß der Mieter nur herein lassen, wenn die Termine mit ihm rechtzeitig abgestimmt worden sind. Dies gilt insbesondere auch bei Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen nach §§ 554 I und 554 II BGB. Ist der Mieter längere Zeit abwesend, muß er die Besichtigung dadurch ermöglichen, daß er dem Vermieter oder einer dritten Person zu diesem Zweck den Schlüssel aushändigt.



d) Liegt die vermietete Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage, erstreckt sich das Besichtigungsrecht auch auf die WEG, die vom Vermieter verlangen kann, daß er auch ohne Anlaß alle 2 oder 3 Jahre eine Besichtigung durchführt und sich davon überzeugt, daß keine "weiterfressenden" Schäden eingetreten sind. Vom Mieter nicht gemeldete Schäden im Sondereigentum können sich durchaus, wenn sie nicht rechtzeitig beseitigt werden, auf die Substanz des Gemeinschaftseigentums auswirken. Weigert sich der Vermieter, eine solche Besichtigung selbst vorzunehmen oder sie z.B. dem Verwalter als Bevollmächtigten überlassen, kann die WEG den säumigen Eigentümer notfalls auch gerichtlich zwingen.

In Notfällen, z.B. bei einem Wassereinbruch, ist sicher auch der Verwalter oder Hausmeister berechtigt, im Hinblick auf die mögliche Gefährdung des Gemeinschaftseigentums den sofortigen Zutritt zu verlangen oder auch eigenmächtig in Form der Selbsthilfe durchsetzen.



e) Weigert sich der Mieter, einer berechtigten Besichtigung durch den Vermieter oder die WEG zuzustimmen, kann der Mieter auf Duldung verklagt werden, in Eilfällen ist sogar ein Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung möglich.