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Besichtigungsrecht des Vermieters an der Mietwohnung

Wenn der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses dem Mieter die Schlüssel für die Wohnung übergibt, überlässt er dem Mieter auch den sogenannten unmittelbaren und alleinigen Besitz, verbunden mit dem Hausrecht. Ab diesem Zeitpunkt entscheidet der Mieter allein, ob er andere Personen die Wohnung betreten lässt; dies gilt auch für den Vermieter. Daran ändert es auch nichts, wenn der Vermieter – ohne Zustimmung des Mieters – einen Wohnungs-schlüssel behalten hat. Dringt der Vermieter gegen den Willen des Mieters in die Wohnung ein, macht er sich wegen Hausfriedensbruch strafbar. Der unmittelbare Besitz geht erst dann wieder auf den Vermieter zurück, wenn der Mieter freiwillig die Wohnung räumt oder wenn der Gerichtsvollzieher, nach durchgeführtem Räumungsverfahren, kraft Amtes den Mieter aus der Wohnung gesetzt hat.
Besichtigungsrecht des Vermieters während der Mietzeit:
1. Vertragliche Vereinbarung:
Die Parteien können individuell oder innerhalb eines Formularvertrages die Voraussetzungen vereinbaren, unter denen der Vermieter die Wohnung besichtigen darf. Dazu gehört ein wichtiger Grund, wie z.B. die Prüfung vom Mieter angezeigter Mängel oder die Besichtung mit Miet- oder Kaufinteressenten oder Makler nach der Kündigung des Mietverhältnisses. Meist wird auch geregelt, dass der Vermieter bei Vorliegen von Mängeln Handwerker oder Sachverständige hinzuziehen darf. Darüber hinaus wird festgelegt, an welchen Wochentagen und zu welcher Tageszeit und wie lange eine Besichtigung dauern darf und wie lange die Zeit zwischen der Ankündigung des Besuchs und der Besichtigung selbst sein muss.
Solche Vereinbarungen werden Vertragsgegenstand und verpflichten Vermieter und Mieter.
Etwas Anderes würde nur dann gelten, wenn eine formularmäßig getroffene Vereinbarung unwirksam ist, es dem Vermieter z.B. zugestanden wird, dass er jederzeit ohne Ankündigung die Wohnung besichtigen dürfe. Eine solche Klausel würde den Mieter unzulässig in seinen Rechten beschränken.
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2. Besichtigungsrecht ohne vertragliche Regelung:

a) aus wichtigem Grund:
Das Recht der Wohnungsbesichtigung bei einer Mängelanzeige oder mit Kauf- und Mietinte-ressenten bei gekündigtem Mietverhältnis steht dem Vermieter auch ohne vertragliche Regelung zu. Das Bundesverfassungsgericht stellt das Besitzrecht des Mieters zwar unter den Schutz des Art. 14, Abs. 1 Grundgesetz (Eigentumsschutz), gewährt aber dem Vermieter, der sich auf dieses Recht direkt berufen kann, ein Besichtigungsrecht. Gleiches gilt, wenn der Vermieter eine Klage auf Mieterhöhung vorbereitet und dazu die Wohnung mit einem Sach-verständigen besichtigen will oder wenn er konkreten Anlass zur Annahme hat, dass die Mietsache vernachlässigt oder vertragswidrig gebraucht werde.
Uneinig sind sich die Gelehrten allerdings schon bei der Frage, ob der Vermieter das Recht hat, die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu überprüfen.

b) Ohne konkreten Anlass:
Hier ist eine gemeinsame Richtung in Rechtsprechung- und Lehre nicht zu erkennen. Von den bekannten Kommentaren verneinen Emmerich/Sonnenschein ebenso wie Eisenschmid in Schmidt-Futterer ein Besichtigungsrecht, während Sternel und Weidenkaff im Standardkommentar von Palandt dies bejahen.
Eine obergerichtliche Rechtsprechung durch den BGH oder das Bundesverfassungsgericht liegt nicht vor. Die Amtsgerichte Münster und Lübeck haben ein routinemäßiges Besichtigungsrecht alle zwei bis drei Jahre bejaht, das Amtsgericht Bonn hat es im Mai 2005 aus-drücklich verneint. Die Befürworter gestehen dem Vermieter ein Überprüfungsrecht zu, ob der Mieter dem ihm obliegenden Verpflichtungen erfüllt, also Schönheitsreparaturen durchführt, Mängel oder Schäden meldet und die Mietsache pfleglich behandelt. Das AG Bonn verweist in der genannten Entscheidung darauf, dass dem Mieter mit Überlassung der Mietsache aufgrund eines Mietvertrages grundsätzlich das Recht auf ungestörten Besitz der über-lassenen Räume zustehe. Das Bundesverfassungsgericht habe nicht nur das Besitzrecht des Mieters besonders gestärkt, sondern auch dem Zutrittsrecht des Vermieters enge Grenzen gesetzt. Nur bei vertraglicher Verpflichtung oder bei konkretem Anlass müsse der Mieter den Vermieter zum Zweck der Besichtigung in die Wohnung lassen.



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Ergebnis und Empfehlung:
Der Vermieter tut gut daran, beim Abschluss des Mietvertrages darauf zu drängen, dass sein Besichtigungsrecht festgelegt wird. Benutzt er ein Vertragsformular, muss er darauf achten, dass die entsprechende Passage im Hinblick auf das Gesetz über die Allgemeinen Geschäfts-bedingungen auch wirksam ist. Es empfiehlt sich, hier den Wohnraummietvertrag des BWE zu benutzen. Eine abgeänderte Regelung kann auch individuell zwischen den Parteien ausgehandelt und niedergelegt werden. Dann ist aber darauf zu achten, dass, soweit in dem Vertragsformular das Besichtigungsrecht geregelt ist, diese Passage gestrichen wird. Widersprüchliche oder missverständliche Klauseln bzw. Vereinbarungen werden sonst zu Lasten des Vermieters insgesamt unwirksam.

Meinung des Verfassers:
Das Bundesverfassungsgericht hat zwar das Besitzrecht des Mieters innerhalb des Mietver-trages unter den Eigentumsschutz des Art. 14, Abs. 1 Grundgesetz gestellt. Es handelt sich dabei aber um einen vorübergehenden, von der Dauer des Mietverhältnisses abhängigen Zeitraum. Außerdem kann das Recht des Mieters an der Besitzausübung nie soweit gehen, dass er in das grundbuchrechtlich gesicherte Eigentumsrecht des Vermieters eingreifen darf. Während der Vermieter mit seinem Eigentum tun und lassen kann was er will - er kann sein Haus abreißen, verändern oder verkommen lassen - hat der Mieter gegenüber dem vermietenden Eigentümer Obhutpflichten zur Erhaltung der Mietsache, die ihn auch zur Anzeige von Mängeln verpflichten. Es muss dem Vermieter zu gegebener Zeit, d.h. alle zwei bis drei Jahre, auch ohne Anlass möglich sein zu prüfen, ob der Mieter seinen Pflichten nachkommt. Der Vermieter muss seinen Besichtigungswunsch dem Mieter mitteilen und alternativ Besichti-gungszeitpunkte mit entsprechender Vorlaufzeit (wenigstens zwei bis drei Wochen) anbieten. Der Mieter muss einen dieser Termine annehmen bzw. bei Verhinderung eigene Vorschläge zur Besichtigung unterbreiten.
Weigert sich der Mieter, die Wohnung überhaupt besichtigen zu lassen, kann der Vermieter Klage auf Duldung einer Besichtigung erheben.