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Betriebskosten bei Wohnraum

Vereinbarung über die Betriebskosten:

Der Vermieter muss die Versorgung des Mieters gewährleisten und grundsätzlich auch alle Betriebskosten übernehmen. Die Parteien können aber vereinbaren, dass der Mieter die Be-triebskosten trägt.
Sind Vorauszahlungen vereinbart, ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechungszeitraums dem Mieter mitzuteilen. Danach ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, die verspätete Geltendmachung ist von ihm nicht verschuldet. Zum Nachteil des Mieters darf von dieser Regelung nicht abgewichen werden.

Rechtsfolgen bei verspäteter Geltendmachung:

Versäumt es der Vermieter, die Betriebskosten rechtzeitig geltend zu machen, verliert er den Anspruch auf Zahlung bzw. Nachzahlung.
Der Mieter ist zur Zahlung nicht mehr verpflichtet. Zahlt er trotzdem, geschieht dies ohne rechtlichen Grund. Nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) muss der Vermieter das Geld wieder herausgeben. Eine solche Rückzahlungspflicht des Vermieters entfällt nur, wenn der Mieter gewusst hat, dass er die Betriebskostenabrechung nicht mehr bezahlen muss, trotzdem aber zahlt.
Bei der Jahresfrist, innerhalb der die Abrechnung zu erfolgen hat, handelt es sich um eine sogenannte Ausschlussfrist. Strittig ist, ob eine solche Frist so behandelt werden kann, als sei der Anspruch verjährt und der Mieter habe auf diese verjährte Forderung bezahlt. In diesem Fall könnte sich der Vermieter auf § 214 Abs. 2 BGB berufen, wonach das zur Befriedigung eines verjährten Anspruchs Geleistete nicht zurückgefordert werden kann, auch wenn in Un-kenntnis der Verjährung gezahlt wurde.
Diese Frage hat der BGH am 18.01.2006 geklärt.


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Der zu entscheidende Sachverhalt:
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien hatte zum 31.12.2003 geendet. Mit Schreiben vom 26.01.2004 legte der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 01.11.2001 – 31.12.2002 vor. Der Mieter zahlte die Nachforderung von € 185,89. Der Mieter verklagt nun den Vermieter auf Rückzahlung dieses Betrages. Die Nachforderung sei wegen der Versäumung der Jahresfrist ausgeschlossen gewesen; das habe er, der Mieter, nicht ge-wusst. Das Amtsgericht gab dem klagenden Mieter recht, das Landgericht wies die Klage ab.
Die Richter meinten, der vorliegende Fall sei mit der Zahlung auf eine verjährte Forderung vergleichbar. Zur Schaffung von Rechtssicherheit solle eine Forderung nach einer gewissen Zeit nicht mehr geltend gemacht werden können. Auch die Regelung des § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB diene der Schaffung einer Abrechnungssicherheit und der Vermeidung von Streit. Deshalb dürfe die Zahlung auf eine verfristete Abrechnung nicht zurückverlangt werden.

Entscheidung des BGH:
Der BGH hob dieses Urteil in der Revision auf. Der Ablauf einer Ausschlussfrist führe – an-ders als bei der Verjährungsfrist – zum Untergang des Rechts und nicht nur zu einer bloßen Einredebefugnis. § 214 Abs. 2 BGB sei nicht analog anwendbar. § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB diene der Abrechungssicherheit für den Mieter und gewährleiste eine zeitnahe Abrechnung. Der Mieter solle innerhalb eines überschaubaren zeitlichen Zusammenhangs entweder über ein Guthaben verfügen können oder Gewissheit haben, in welcher Höhe er nachzahlen müs-se. In der Zahlung des Mieters sei auch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen, das den Ausschluss nachträglicher Einwendungen zur Folge habe, zumal dann, wenn der Mieter – wie hier – bei der vorbehaltslosen Zahlung gerade nicht gewusst habe, dass die Nachforderung eigentlich wegen Versäumung der Nachforderungsfrist bereits ausgeschlos-sen war. Deshalb könne sich auch der Vermieter nicht auf Vertrauensschutz berufen, also behaupten, dass die Rückforderung des Mieters gegen Treu und Glauben verstoße.
Der BGH musste in seiner Entscheidung nicht dazu Stellung nehmen, ob ein solcher Vertrau-ensschutz des Vermieters gegeben gewesen wäre, wenn der Mieter Kenntnis von Ausschlussfrist und deren Folgen gehabt oder zumindest damit gerechnet hätte.

Fazit:
Hat der Vermieter die Betriebskosten auf der Basis Vorauszahlung und Abrechnung übertra-gen, muss er sich unbedingt an den Abrechnungszeitraum von einem Jahr halten. Will er sich darauf berufen, dass er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, muss er die Abrechnung unverzüglich nach Wegfall des Hindernisses vorlegen und gleichzeitig dem Mie-ter den Grund der Verspätung mitteilen, z.B. die erst jetzt vorliegende Abrechung des Ver-sorgungsunternehmens oder die Verzögerung der Hausgeldabrechnung einer vermieteten Eigentumswohnung auf Grund eines Verwalterwechsels. Hat der Mieter bezahlt, ohne dass der Vermieter die Verspätung entschuldigen kann und verlangt er die Nachzahlung zurück, kommt der Vermieter in Zugzwang. Er muss beweisen, dass dem Mieter bekannt war, dass er aufgrund des Ablaufs der Jahresfrist nicht mehr zahlen musste. Hier kann der Vermieter leicht in Beweisnot geraten. Gelingt ihm allerdings dieser Nachweis, wird sich der Mieter ei-nen Verstoß gegen Treu und Glauben vorhalten lassen müssen. Er kann dann den nachbe-zahlten Betrag nicht zurückfordern.