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Betriebskosten - die "zweite Miete"

Erfreulicherweise - jedenfalls für den Mieter - sind in den letzten Jahren die Wohnraummieten in unserem Landkreis stabil geblieben oder sogar gefallen. Dennoch hat sich dies für manchen Mieter nicht ausgewirkt, da gleichzeitig die Betriebskosten für die Wohnung angestiegen sind. Insbesondere die Kosten für Müllentsorgung haben dazu beigetragen.

Wer zahlt nun diese "zweite Miete"?

Der Mieter schuldet dem Vermieter den vereinbarten Mietzins. Enthält der Mietvertrag keine Feststellungen zu den Betriebskosten, muß sie der Vermieter tragen. Nur bei einer ausdrücklichen Vereinbarung können sie auf den Mieter umgelegt werden. Unklarheiten bei Formularmietverträgen gehen zu Lasten desjenigen, der das Mietvertragsformular als Vorlage verwendet hat, meist der Vermieter. Ist die für die Betriebskosten vorgesehene Rubrik offengelassen oder insgesamt durchgestrichen, bleibt der Vermieter auf den Betriebskosten sitzen. Sind nur einzelne Betriebskosten als auf den Mieter umlegbar bezeichnet, ist dieser Katalog abschließend, die übrigen Betriebskosten trägt dann der Vermieter.

Die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten können pauschaliert werden, d.h., es wird ein bestimmter Betrag verbindlich für die Zukunft festgelegt. Es kommt nicht darauf an, wie hoch die einzelnen Kosten sind und ob sie steigen oder fallen.

Alternativ ist auch möglich, Vorauszahlungen für jede einzelne Betriebskostenart vorzusehen und über eine spätere Einzelaufstellung (Zeitraum meist ein Jahr) eine Endabrechnung zu erteilen, die die geleistete Vorauszahlung berücksichtigt. Dieser Art der Kostenübertragung ist der Vorzug zu geben, da der Vermieter die Betriebskosten nur an den Mieter weitergeben will, ohne daran zu verdienen, er will aber auch nicht draufzahlen.

Wohnen mehrere Parteien in einem Haus und können einzelne Betriebskosten, z.B. das Kaltwasser, wegen fehlender Einzelzähler nicht separat abgelesen und aufgeteilt werden, kann die Abrechnung auch nach qm/Wohnfläche oder nach Anzahl der einzelnen Bewohner erfolgen. Dem Vermieter steht insoweit ein Wahlrecht zu, das er aber nicht willkürlich oder mißbräuchlich anwenden darf. Auch muß eine einheitliche Regelung mit sämtlichen Parteien eines Hauses getroffen werden.

Eine Sonderregelung gilt für die Heizkosten, auf die ich jedoch in meinem letzten Beitrag bereits eingegangen bin.



Der Gesetzgeber hat festgelegt, welche Betriebskosten überhaupt auf den Mieter umgelegt werden können, nicht die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten sowie beim Wohnungseigentum die Vergütung des Verwalters.



Sämtliche übrigen auf die Immobilie entfallenden Kosten sind umlegbar und im § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt, nämlich

- die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, also auch die Grundsteuer,

- die Kosten für Warmwasser, Heizung und Fernwärme,

- die Kosten der Entwässerung,

- die Kosten eines Aufzugs,

- die Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr, sei es über die Kommune oder privat,

- die Kosten der Hausreinigung, eines Hauswarts und der Gartenpflege,

- den Kaminkehrer,

- die Gemeinschaftsantenne,

- die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Feuer, Sturm, Wasser, Glas, Gebäude-haftpflicht).

Wenn auf diese Anlage im Mietvertrag Bezug genommen worden ist, sind sämtliche dort genannten Kostenarten erfaßt und müssen nicht einzeln aufgezählt werden, auch die Anlage selbst muß dem Mietvertrag nicht beigefügt sein.