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Betriebskosten für den Aufzug – muss auch der Erdgeschossmieter mitzahlen?


In Rechtsprechung und Literatur bestehen unterschiedliche Ansichten über die Frage, ob Aufzugskosten auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umgelegt werden können, wenn er den Aufzug nicht sinnvoll nutzen kann. Die Gegner einer solchen Umlagefähigkeit begründen ihre Meinung damit, dass der Mieter in unbilliger Weise mit der Subventionierung von An-nehmlichkeiten für andere Bewohner belastet werde.
Der Bundesgerichtshof sprach sich in seiner Entscheidung vom 20.09.2006 für eine Umlagefähigkeit aus und orientierte sich damit auch an dem im Gesetz vorgegebenen Abrech-nungsmaßstab. So regele § 556 a BGB, dass vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen oder Vorschriften Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen seien. Lediglich Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Ver-ursachung durch den Mieter abhängen, hätten sich am tatsächlichen Verbrauch zu orientieren.
Durch diese BGH-Entscheidung dürfte die Streitfrage geklärt sein. Künftig werden sich auch die mit Streitigkeiten über Betriebskosten befassten Amtsgerichte an dieser Rechtsprechung orientieren.

Der zu entscheidende Fall:
Die Mieter bewohnten im Erdgeschoss einer Seniorenanlage eine Wohnung. Das Haus war mit einem Aufzug ausgestattet. Ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller oder Dachboden ge-hörte nicht zum Mietobjekt.
In dem Formularmietvertrag waren die Betriebskosten nach § 27 der II. BV, die im wesentlichen der jetzt geltenden Betriebskostenverordnung entspricht, umgelegt. Dort waren auch die Aufzugskosten genannt. Der Vermieter forderte eine Nebenkostennachzahlung nach dem Maßstab der Wohnfläche, in dem auch die Betriebskosten des Aufzugs enthalten waren. Als die Mieter nicht zahlten, wurde Klage erhoben. Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab, das Berufungsgericht sprach den Anspruch zu, ließ aber aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung die Revision zum BGH zu.
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Leitsatz der BGH-Entscheidung:
Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen.

Dazu die Begründung:
Die formularmäßige Umlage der Aufzugskosten verstoße nicht gegen das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Die Mieter seien nicht unangemessen benachteiligt. Eine genaue Abrechnung sei dem Vermieter in einem mehrstöckigen Gebäude nicht möglich. Die Kosten für einen Aufzug würden von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht, vergleichbar der Gemeinschaftsantenne oder der Eingangsbeleuchtung. Eine Kostenumlage nach der jeweiligen Verursachung oder tatsächlichen Nutzung wäre völlig unprak-tikabel und unübersichtlich. Es müsste ja dann nicht nur zwischen den Erdgeschossmietern und den Mietern der übrigen Stockwerke unterschieden werden, sondern auch noch die je-weilige Stockwerkshöhe der einzelnen Wohnungen und die Zahl der Nutzer je Wohnung in die Berechnung einfließen.
Für die Vermieterseite sprächen daher Gründe der Praktikabilität. Der Mieter seinerseits kön-ne diese Argumente nachvollziehen, auch sei die Abrechnung bei einer generalisierenden Betrachtungsweise besser überprüfbar. Gewisse Ungenauigkeiten aufgrund der unterschied-lichen Benutzung und Nutzbarkeit des Aufzugs seien nicht zu vermeiden. Der betroffene Erdgeschossmieter sei zwar tatsächlich benachteiligt, dies sei aber nicht unangemessen im Sinn von Treu und Glauben und müsse daher hingenommen werden. Die Klausel im Mietvertrag sei auch für den Mieter nicht überraschend gewesen. Das Vorhandensein eines Aufzugs sei ihm bekannt gewesen, es sei auch nicht unüblich, die Aufzugskosten auf die Mieter insgesamt umzulegen.
Die Mieter könnten sich auch nicht auf die Neubaumietenverordnung 1970 (NMV) berufen, deren § 24 Abs. 2, Satz 2 es möglich mache, Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage auszunehmen.
Bei der NMV handele es sich um eine Regelung des sozialen Wohnungsbaus, die nur auf den dortigen Altbestand anzuwenden sei. Sogar innerhalb des sozialen Wohnungsbaus würden nach dem zum 01. Januar 2002 in Kraft getretenen Wohnraumförderungsgesetz die allgemeinen wohnraumrechtlichen Bestimmungen gelten.