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Auswirkungen des allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes auf die Wohn-raumvermietung

Vorbemerkung:
Am 29.06.2006 hat der Deutsche Bundestag das allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) beschlossen. Damit hat der Gesetzgeber seine Verpflichtung fortgesetzt, vier Richtlinien der Europäischen Gemeinschaft zum Schutz vor Diskriminierung in deutsches Recht umzusetzen. Seine bisherigen Bemühungen in dieser Richtung liefen unter dem Namen Antidiskriminie-rungsgesetz (ADG), dass innerhalb des Gesetzgebungsverfahrens aufgrund der Bundestagswahlen 2004 nicht weitergeführt worden war.
Für die Frage der Wohnraumvermietung ist vor allem die 4. Gleichstellungsrichtlinie der EU zur Gleichstellung der Geschlechter außerhalb des Erwerbslebens 2004/113/EG vom 13.12.2004 maßgeblich. Danach soll sichergestellt werden, dass der Zugang zu öffentlich angebotenen Gütern und Dienstleistungen nicht aus Gründen verhindert wird, die ihre Ursache in rassischen oder ethnischen Gründen, in der Religion oder Weltanschauung, in den Geschlecht, der Behinderung oder des Alters oder in der sexuellen Identität des Vertragspartners haben.

In der Bundesrepublik Deutschland gibt es seit Jahren schon eine Reihe von internationalen Übereinkommen zur Beseitigung jeder Form von Diskriminierung, auch gesetzliche Vorgaben.
Art. 3, Abs. 3 des Grundgesetzes (GG) verbietet eine Ungleichbehandlung aufgrund des Geschlechts, der Abstammung, der Rasse, der Sprache, der Heimat und Herkunft, des Glau-bens, der religiösen und der politischen Anschauung und – seit der Verfassungsreform im Jahr 1994 auch wegen einer Behinderung. Zwar ist Art. 3, Abs. 3 GG ein Abwehrrecht des Bürgers gegenüber dem Staat, greift aber auch, wie alle Grundrechte, mittelbar in den Privatrechtsverkehr ein, innerhalb dem z.B. das private Mietrecht abgewickelt wird. Dem Antidiskriminierungsgebot ist der Gesetzgeber auch in der Mietrechtsreform gefolgt. Seit dem Jahr 2001 gibt es mit § 554 a BGB den Grundsatz der Barrierefreiheit. Danach kann der Mieter vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen verlangen, die für eine be-hindertengerechte Nutzung der Mietsache erforderlich sind.

Das AGG soll die Benachteiligung von Personen, nach § 2 Abs. 1, Ziff. 1 AGG auch für den Zugang von Dienstleistungen einschließlich von Wohnraum verhindern. Eine Benachteiligung liegt nach § 3 AGG dann vor und zwar

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- unmittelbar, wenn eine Person wegen der vorgenannten Gründe eine weniger günstige Be-
handlung erfährt als eine andere Person in einer vergleichbaren Situation und
- mittelbar wenn dem Anschein nach neutrale Vorschriften, Kriterien oder Verfahren Perso-
nen wegen der vorgenannten Gründe in besonderer Weise benachteiligen können, es sei
denn, dies sei durch ein rechtmäßiges Ziel sachlich gerechtfertigt.
Der Hinweis auf eine mögliche Ausnahme macht das AGG bereits zu einem Richtergesetz, d.h., es wird immer wieder Schwierigkeiten hinsichtlich der Auslegung geben, wann ein sach-licher Grund gegeben ist.

In § 19 AGG finden sich eine Reihe von Vorschriften, die besonders für die Wohnraumvermietung von Bedeutung sind.
So gestattet § 19, Abs. 3 AGG bei der Vermietung von Wohnraum eine unterschiedliche Be-handlung, wenn es
- um die Schaffung und Erhaltung sozialstabiler und ausgewogener Bewohner und- Sied-
lungsstrukturen sowie um
- ausgeglichene wirtschaftliche, soziale und kulturelle Verhältnisse
geht. Dies sieht auch schon § 6 des Wohnraumförderungsgesetzes vor. Damit ist gerade in den innerstädtischen Ballungsräumen eine aktive Wohnungspolitik gesichert.
Den Grundsätzen der Vertragsfreiheit und des privaten Eigentums trägt § 19 Abs. 5 AGG Rechnung. Wenn ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Parteien oder der An-gehörigen begründet ist, soll das AGG keine Anwendung finden und ausdrücklich erwähnt sind Mietverhältnisse, wenn die Parteien oder ihre Angehörigen Wohnraum auf dem selben Grundstück nutzen. Dies erfasst also Mietverhältnisse innerhalb eines Mehrfamilienhauses, wohl aber auch die Vermietung einer Doppelhaushälfte, wenn der Vermieter die andere Hälfte selbst bewohnt.
Des weiteren unterscheidet das AGG zwischen sogenannten Massengeschäften und Individualverträgen. Unter Massengeschäften versteht § 19 Abs. 1, Satz 1 AGG, dass Verträge ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen Zustande-kommen oder das Ansehen der Person nachrangige Bedeutung hat. Bei der Vermietung von Wohnraum wird bei Vermietungen dann kein Massengeschäft angenommen, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet.




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Soweit es sich um kein Massengeschäft handelt, der Vermieter also nicht mehr als 49 Wohnungen vermietet hat, fällt er in der Regel nicht in den Geltungsbereich des Verbots der Benachteiligung wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität, lediglich bei einer Vermietung aus Gründen der Rasse oder der ethischen Herkunft muss er sich am AGG messen lassen. Das AGG enthält noch einen weiteren Vorteil zugunsten des Vermieters, es gilt nämlich nicht bei Mietverhältnissen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, wie in § 549 Abs. 2, Ziff. 1 BGB erwähnt. Solche Räume liegen vor, wenn vornherein nur eine Vermietung auf kürzere absehbare Zeit erfolgt ist, z.B. bei einer längeren Reise des Vermieters, einer Ferienwohnung oder bei Studenten, die ihren Hauptwohnsitz an ihrem Heimatort haben und ausdrücklich nur während des Studiums und zu diesem Zweck eine Wohnung anmieten wollen.

Den zu unrecht Benachteiligten gewährt das AGG Rechtschutz. Der Benachteiligte hat
- Anspruch auf die Beseitigung der Beeinträchtigung,
- ein Klagerecht auf Unterlassung, wenn weitere Beeinträchtigungen zu besorgen sind und
- auf Schadensersatz, der nicht nur den Vermögensschaden erfasst, sondern auch ein
Schmerzensgeld
Dies heißt bei einem Wohnraummietvertrag, dass sich der nicht zum Zug gekommene Mieter, der sich erfolgreich auf eine Benachteiligung nach dem AGG beruft, Anspruch auf Ab-schluss des Mietvertrages hat oder auf Schadenersatz klagen kann, wenn er, daher zu unrecht die Wohnung nicht erhalten hat weitere Kosten aufwenden musste, z.B. einen Makler beauftragen musste, höhere Umzugskosten hat oder eine teurere Wohnung anmieten musste.
Wenn die rechtswidrige Ausgrenzung durch den Vermieter den Mieter auch noch körperlich oder physisch nicht unwesentlich beeinträchtigt hat, kann es auch zu einem Anspruch auf Schmerzensgeld führen, z.B. bei einer besonders starken Ehrverletzung.
Allerdings verlangt § 21 Abs. 5 AGG, dass Ansprüche wegen Beseitigung, Unterlassung oder Schadenersatz innerhalb von 2 Monaten geltend gemacht werden, soweit nicht der Benach-teiligte an der Einhaltung der Frist verhindert war. Zu einem späteren Zeitpunkt wären sämtliche Ansprüche verwirkt.

Problematisch ist auch die Beweislast hinsichtlich des Vorbringens von Umständen, die zu Ansprüchen auf Beseitigung, und Unterlassung oder Schadenersatz führen.



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Im Zivilrecht gilt der Grundsatz, das derjenige, der eine Tatsache behauptet, diese schlüssig im einzelnen darlegen muss. Wird die Behauptung von der Gegenseite bestritten, sind entsprechende Beweismittel anzubieten. Nur in Ausnahmefällen kommt es zu einer sogenannten Beweislastumkehr. So geht man im Straßenverkehr bei einem Auffahrunfall in der Regel davon aus, dass der Auffahrende wegen zu geringen Sicherheitsabstandes den Unfall schuld-haft verursacht hat und legt ihm die Beweislast auf, einen anderen Sachverhalt darzustellen, z.B. dass der Vorausfahrende ohne Veranlassung zu scharf gebremst hat.
Beim ADG gibt es eigentlich keinen Grund, dem, der sich benachteiligt fühlt, also z.B. dem Mieter, eine Beweislasterleichterung zu gewähren. Wenn ein Mieter auf den Abschluss des Vertrages drängt oder gar Schadenersatz verlangt mit der Behauptung, es sei gegen das Benachteiligungsverbot verstoßen worden, sollte ihm auch die Beweislast hierfür obliegen. Anders plant es aber offensichtlich der Deutsche Bundestag. Im § 23 ADG heißt es nämlich: „Wenn eine Partei Tatsachen glaubhaft macht, die eine Benachteiligung vermuten lassen, trägt die andere Partei die Beweislast dafür, dass andere als im § 1 ADG genannte, also sachliche Gründe die unterschiedliche Behandlung rechtfertigen“. Die Beweissituation wird für den Mieter erleichtert. Wenn es ihm gelingt, Indizien vorzutragen, die eine Benachteiligung vermuten lassen kippt die Beweislast. Solche Indizien sind z.B. persönliche oder am Telefon formulierte Absagen des Vermieters wie z.B.: „Ich mag keine Russen als Mieter“, wenn sich ein Russlanddeutscher Immigrant um eine Wohnung beworben hat. Trägt der abgewiesene Mieter derartiges vor, kann er dafür auch noch einen Beweis erbringen, z.B. seine Ehefrau als Zeugin, droht dem Vermieter Unbill. Er muss dann – auch gegen seinen Willen – diesen nehmen oder, wenn er bereits anderweitig vermietet hat, Schadenersatz leisten. Etwas anderes würde nur gelten, wenn es sich um Wohnraum auf dem selben Grundstück handelt, auf dem auch der Mieter wohnt. Es empfiehlt sich also, bei Vertragsanbahnungsgesprächen verbale Zurückhaltung zu wahren.