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Der Erhalt des Mietobjekts

Die meisten Vermieter machen sich keine größeren Gedanken um die Frage der Instandhaltungspflicht der Mietsache. Vielfach Erstaunen hat deshalb ein  veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichthofs (BGH) verursacht, indem dieser entschieden hat, dass dem Mieter auch dann keine Verpflichtung trifft, wenn er Verunreinigungen des Bodens des Mietobjekts selbst verursacht hat (vergleiche Urteil vom 28.07.2004, Az VII ZR 163 aus 03).

Sachverhalt:
Was die Frage der Instandhaltung der Mietsache anbelangt, so hatten die Mietvertragsparteien vertraglich lediglich folgendes vereinbart: „Laufende Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Die Unterhaltung der Mietsache richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.“ Zu dem Gewerbemietobjekt gehörte auch eine Tankstelle und als diese umgebaut wurde, wurde auf dem Grundstück ein sogenannter Koaleszenzabscheider zur Reinigung des auf dem gesamten Grundstücks anfallenden Abwassers vom Mieter eingebaut. Dieser hatte vom Beginn des Mietverhältnisses an auf dem Grundstück auch ein Kfz-Handel betrieben und die auf dem Grundstück befindliche Pflegehalle zum Entwachsen von Neufahrzeugen genutzt. Die zuständige Kreisverwaltungsbehörde hatte diesen Koaleszenzabscheider überprüft und im Zuge dessen den Vermieter aufgefordert, die regelmäßige Wartung nachzuweisen. Deshalb forderte der Vermieter von dem Mieter wiederholt erfolglos zur Leerung der Abscheideanlage auf. Als der Vermieter zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt im Zuge von Unbauarbeiten auf dem Grundstück großflächige Bodenverunreinigungen feststellte und diese beseitigen ließ, verlangte er von dem Mieter 2/3 der Kosten dieser Beseitigungsarbeiten mit der Begründung, dass das Schadensereignis durch das Entwachsen der Fahrzeuge verursacht geworden sei.

Die vorinstanzlichen Gerichte haben ebenso wie der BGH eine Haftung des Mieters für die Bodenverunreinigungen abgelehnt. Diese Entscheidungen wurden damit begründet, dass der Mieter zwar als Mitverursacher der schädlichen Bodenveränderungen zu den Verpflichteten nach dem Bundesbodenschutzgesetz gehöre. Hierauf komme es aber nicht an. Durch die Regelungen im Mietvertrag, wonach sich die laufende Unterhaltung der Mietsache nach den gesetzlichen Vorschriften und damit nach § 536 BGB aF richtet, habe der Vermieter aber nicht wirksam die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache auf den Mieter übergewälzt, so dass er allein für die Verunreinigung haftet.

Der BGH begründet seine Ansicht im weitesten Sinne damit, dass die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht gleichzeitig eine Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Verpflichtung zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache nach § 536 BGB aF (jetzt § 535 BGB) bedeutet. Daher sei der Vermieter während der Mietzeit zur Instandhaltung der technischen Anlagen verpflichtet gewesen, die notwendig waren, damit der Mietgegenstand entsprechend des mietvertraglich vereinbarten Zwecks – hier Betrieb eines Kfz-Handels und einer Autoreinigungshalle – genutzt werden konnte. Zu dieser technischen Anlage gehöre auch der früher einmal eingebaute Koaleszenzabscheider, der für seine einwandfreie Funktion eine wöchentliche Sicht- und Wasserstandskontrolle sowie eine regelmäßige Entleerung der Abscheideanlage erforderlich ge-macht hätte.

Im vorliegenden Falle hatte es also der Gewerberaumvermieter schlicht weg versäumt, dem Gewerbemieter neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen auch – was zulässig gewesen wäre – die Instandhaltungspflichten am Mietobjekt vertraglich aufzuerlegen.

Folge:
Der Vermieter fragt sich nun zurecht, wie Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung von einander unterschieden und im Mietvertrag geregelt werden können.

Was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, ergibt sich aus der gesetzlichen Definition. Es handelt sich dabei um „...das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“. Alle anderen Arbeiten bleiben – soweit sie nicht im Mietvertrag wirksam auf den Mieter umgelegt werden – Sache des Vermieters, da dieser nach § 535 BGB grundsätzlich für die Erhaltung der Mietsache erforderlich ist.

Auch die Definition der Instandhaltungskosten ergibt sich aus dem Gesetz. Es handelt sich dabei um „... die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des Bestimmungs-mäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen“. Unter die Kosten der Instandhaltung fällt damit der Aufwand, der regelmäßig in gewissen Abständen anfällt.

Damit ergibt sich auch, was Instandsetzung zu verstehen ist. Bei Instandsetzungsarbeiten handelt es sich um diejenigen Arbeiten, die zur Reparatur von bestimmten verschlissenen oder beschädigten Gegenständen des Mietobjekts notwendig sind, ohne dass deren Beschädigung durch Zeit, Ablauf oder regelmäßige Nutzung verursacht wurde. Davon nicht umfasst sind daher die entgültige Ersatzbeschaffung von Anlagen, Einrichtungen oder Bestandteilen der Mietsache, die nicht mehr reparabel sind. Solche Kosten sollen allein dem Vermieter obliegen und nur in extremen Ausnahmefällen auf den Mieter abwälzbar sein. So soll auch in der Regelung, die die Pächterin verpflichtet, den Pachtgegenstand während der Pachtdauer auf ihre Kosten und in Abstimmung mit der Verpächterin zu erhalten, instandzusetzen und auszubessern, nicht zur Verpflichtung der Pächterin führen, einen Heizkessel zu erneuern, der Aufgrund seines Alters ersetzt werden muss.

Möglichkeiten:
Im folgenden soll nun erörtert werden, wie entsprechende Klauseln verfasst sein müssen, damit sie vor dem Richter Bestand haben können. Verlangt wird vom BGH, dass eine mietvertragliche Regelung die notwendige Transparenz besitzt und den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Das macht der BGH insbesondere daran fest, ob dem Mieter die Erhaltungspflicht des gesamten Mietobjekts vollständig überbürdet wird oder das Kostenrisiko für den Mieter nicht kalkulierbar ist, weil z.B. eine verschuldensunabhängige Haftung verlangt wird. Unwirksam sind pauschale Klauseln, wonach der Mieter z.B. für die „Dach- Fachfeste Unterhaltung“ des gesamten Mietobjekts zuständig sein soll. unzulässig und unwirksam sind Klauseln, die es für den Mieter unkalkulierbar machen, in welchem Umfang er daraus mit Kosten belastet werden könnte. Unzulässig sind nach Auffassung der höchstrichterlichen Rechtsprechung auch Klauseln, mit denen dem Mieter einer Fläche im Einkaufszentrum anteilig alle Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen (z.B. Ladenstrasse, Verkehrswege, Außenanlagen, Toiletten, Sanitäreinrichtungen, ect.) überbürdet werden. Dies wäre in Ausnahmefällen allenfalls dann möglich, wenn sich diese erhebliche Belastung deutlich in einem geringeren Mietzins niederschlagen würde. Notwendig für eine wirksame Vereinbarung sind damit drei Voraussetzungen:

- Die Beschränkung der Überwälzung auf die Mietfläche des Mieters – die Transparenz der Regelung
- Eine verschuldensabhängige Haftung des Mieters

Als Merksatz kann festgehalten werden, dass eine Überwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten immer dann wirksam sein dürfte, wenn sie auf die gemieteten Ge-werberäume des Mieters beschränkt bleibt. Damit der Mieter verpflichtet ist, neben den Instandhaltungs- auch die Instandsetzungsarbeiten in seinen Mieträumen durchzuführen, muss für die Wirksamkeit einer entsprechenden Regelung klar formuliert sein, dass gerade auf die Instandsetzungsarbeiten vom Mieter geschuldet sein sollen. Daher sind Klauseln, wonach der Mieter die Mietsache „mit der erforderlichen Sorgfalt zu behandeln und in einem guten und gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten habe“ oder „Der Mieter die Mietsache oder die Einrichtung ordnungsgemäß und schonend“ zu behandeln oder sie zu „zu pflegen“ habe, nicht ausreichend, um zu den Instandhaltungs- auch die Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter wirksam umzulegen. Mit all diesen Formulierungen kann allenfalls erreicht werden, dass der Mieter die reine Instandhaltung an den Gewerberäumen obliegt. Die Instandsetzungspflicht verbleibt aber beim Vermieter.

Besonderheiten im Wohnraummietrecht:
Im Wohnraummietrecht darf der Mieter im preisfreien Wohnraum mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten über die eigentlichen Schönheitsreparaturen nicht hinaus nur dann belastet werden, wenn sich um Arbeiten handelt, die üblicherweise nach längeren Fristen anfallen und in der Regel nicht zu einer Einschränkung oder Aufhebung der Gebrauchstaug-lichkeit führen. Dabei können nur einzelne Arbeiten innerhalb des Mietobjekts wirksam auf den Mieter umgelegt werden. Dies ist z.B. in Ausnahmen der Fall für Außenflächen an Fenstern und Fassaden bei der Vermietung eines Einfamilienhauses. Nicht zulässig ist es aber, dem Mieter Reparatur oder Erneuerung wesentlicher bauseitiger Einrichtungen aufzuerlegen, wie Arbeiten an Heizungs- oder Sanitäranlagen. In Formularmietverträgen ist es unwirksam, auf den Mieter ein Übermaß von Reparaturen abzuwälzen. So sind z.B. Klauseln, die „die Ausbesserung von Schäden am Verputz der Wände und Decken“ fordern oder den Mieter verpflichten, den vom Vermieter gelegten Teppichboden zu pflegen und bei Verschleiß zu erneuern“ unwirksam. Gleiches gilt für Klauseln, die den Mieter „das Abziehen der Parkettböden“ auferlegen oder ihn verpflichten, „bei Beendigung des Mietverhältnisses Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen und durchbohrte Kacheln durch gleichwertige zu ersetzen“. Diese Klauseln sind wiederholt für unwirksam erklärt wurden, da sie dem Mieter die Erneuerung von Teilen des Mietobjekts auferlegen oder Arbei-ten verlangen, deren Notwendigkeit durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (Abnutzung) verursacht wurde und damit aber bereits durch die Mietzahlungen abgedeckt ist. Unwirksam ist auch eine pauschale Kostenbeteiligung des Mieters z.B. für die Treppen-hausabnutzung oder die Instandsetzung einzelner Anlagen des Hauses, da diese Flächen nicht zur eigentliche Mietfläche der Wohnung gehören und Kosten hierfür deshalb nicht einzeln auf einen Mieter umgelegt werden können.

Kleinreparaturklauseln:
Die Beteiligung des Wohnungsmieters an kleineren Reparaturen ist eingeschränkt möglich. Unwirksam sind aber „Kleinreparaturklauseln“, die eine anteilige Kostenbeteiligungspflicht des Mieters an sämtlichen Reparaturen vorsehen, da es dann einer Einschränkung auf die Mietfläche fehlt. Voraussetzung für die wirksame Vereinbarung einer Kleinreparurklausel ist außerdem, dass der Umfang der Arbeiten auf solche Teile der Mietsache erstreckt wird, die zum unmittelbaren Mietobjekt gehören. Die Einbeziehung der Gemeinschaftseinrichtungen und sonstige Ausstattungen des Hauses ist unzulässig. Bei der Rechtsprechung ist außerdem erforderlich, dass die Kleinreparaturklausel der Höhe nach eine doppelte Begrenzung enthal-ten: Es müssen die Kosten der Einzelreparatur der Höhe nach begrenzt sein und die Höhe des Gesamtumfangs für den Fall, dass innerhalb einer bestimmten Zeit mehrere Kleinreparaturen anfallen. Die fehlende Höchstgrenze darf der Klausel nicht erst durch Auslegung entnommen werden können. Die Höhe pro Einzelreparatur kann in einem festen Betrag oder in einem prozentualen Anteil des Mietzinses ausgewiesen werden. In der Regel halten Gerichte zwischenzeitlich eine Höchstgrenze von € 125,- pro Einzelfall für noch angemessen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass z.B. eine Kleinreparaturrechung in Höhe von € 135,- nicht anteilig zu mit € 100,- vom Mieter zu tragen wäre. Lediglich wenn die Kosten für die Kleinreparaturen insgesamt € 125,- nicht übersteigen, ist der Mieter zur Zahlung verpflichtet. Eine anteilige Zahlungsverpflichtung zur Grenze von € 100,- besteht dagegen nicht. Insgesamt darf der Jahresbetrag der Kleinreparaturen nach der überwiegenden Rechtsprechung nicht höher liegen als 8 Prozent der Jahresbruttokaltmiete, um den Mieter des Wohnraums nicht unan-gemessen zu belasten. Treten wiederholt Mängel auf, die auf den nachlässigen Umgang des Mieters mit der Mietsache sondern auf altersbedingten Verschleiß beruhen, sind diese nicht auf den Mieter umlegbar. Kleinreparaturen betreffen also nur die Kosten für bestimmte Er-haltungsmaßnahmen z.B. an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen und ähnliches. Geht ein Gegenstand immer wieder kaputt, ist es Sache des Vermieters, für einen Ersatz zu sorgen.

Schönheitsreparaturen:
Die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört ebenfalls grundsätzlich dem Gesetz nach zu den Pflichten des Vermieters. Eine vertragliche Abweichung vom Gesetz ist möglich. Ohne eine wirksame Regelung im Mietvertrag jedoch hat der Vermieter keinen Anspruch, selbst einfache Malerarbeiten vom Mieter zu verlangen. Zur wirksamen Überlagerung auf den Mieter genügt z.B. die einfache Regelung im Vertrag: „Die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Unwirksam ist allerdings nach wie vor eine Kombination für Verpflichtung laufender Schönheitsreparaturen und der Verpflichtung zur Endrenovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Auch muss bei laufenden Schönheitsreparaturen auf die Erforderlichkeit abgestellt werden, um den Mieter nicht unangemessen zu belasten und die Unwirksamkeit der Klausel herbeizuführen. Es ist daher dringend erforderlich, dass darauf hingewiesen wird, dass es sich bei den im Mietvertrag genannten Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht um starre Fristen handelt, sondern dass die Durchführung von Schön-heitsreparaturen lediglich „in der Regel“ in diesen Abständen fällig ist. Unzulässig sind An-fangsrenovierungsklauseln, die z.B. verlangen, „die erstmaligen Renovierungsarbeiten inner-halb von drei Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen“ wenn nicht gleichzeitig im Ge-genzug ein erheblicher Teil der Miete erlassen wird. Unwirksam bei der Rückgabe der Wohnung sind auch Klauseln, die dem Mieter vorschreiben, dass die Räume in bestimmten Farb-tönen zu streichen sind. Hierzu zählt die häufige Klausel, dass „die Räume weiss gestrichen zurückzugeben“ seien. Solche Klauseln halten der richterlichen Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen, da sie diesen in der Farbwahl der Herrichtung der Wohnung auf bestimmte Farben beschränken würde und ihn diesen Nachteil wegen seinen Vorstellungen der Gestaltung der Wohnung einschränken würde. Hat der Mieter die Wohnung also gelb gestrichen und dies in einem ordnungsgemäßen Zustand, wird der Ver-mieter auch diese Farbe als vertragsgemäß hinnehmen müssen, selbst wenn das Mietobjekt zu Beginn weiss gestrichen war. Die Kombination von Klauseln zwischen Schönheitsreparaturen und sonstigen Reparaturpflichten kann ebenfalls häufig zu Unwirksamkeiten führen. Da-her ist es dringend angeraten bei der Rückgabe der Wohnung lediglich eine besenreine Rückgabe oder eine Rückgabe „nach dem Stand der Schönheitsreparaturen nach Fristablauf“ zu verlangen. Zulässig ist es dabei aber, den Mieter je nach Zeitablauf anteilig an den Schönheitsreparaturkosten zu beteiligen und von diesem nach einem Kostenvoranschlag die anteiligen Reparaturkosten zu verlangen – allerdings nur, wenn ihm gleichzeitig die Möglich-keit eingeräumt wird, die Arbeiten insgesamt selbst auszuführen, anstatt die anteiligen Kosten des Fachbetriebs zu bezahlen.

Fazit:
Grundsätzlich sind Vermieter allein für die Durchführung aller Instandhaltungs-, Instandsetzungs- – und Schönheitsreparaturarbeiten verantwortlich. Sie können diese Pflichten nur mit wirksamen Regelungen im Mietvertrag im Mietvertrag auf den Mieter umlegen. Es kann nur geraten werden, sich vor der Verwendung solcher Regelungen im Rahmen der BWE-Mitgliedschaft durch eine kompetenten BWE-Berater beraten zu lassen. Anderenfalls besteht bei der Verwendung unwirksamer Klauseln die große Gefahr, auf erheblichen Kosten sitzen zu bleiben. Augenscheinlich wird dies, wenn beispielsweise die Überlagerung der Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen einer unzulässigen zu-sätzlichen Endrenovierungsklausel unwirksam ist und der Mieter damit stets bei Fälligkeit von dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen im gesamten Mietobjekt verlangen kann, obwohl der Vermieter in der Berechnung des Mietzins bei Beginn des Miet-verhältnisses einkalkuliert hatte, dass dies Schönheitsreparaturen eigentlich vom Mieter getragen werden sollten. Eine BWE-Beratung vor Abschluss des Mietvertrags macht Sinn.