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Eigenbedarf des Vermieters

Vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters, in seine Wohnung einziehen zu wollen, müssen beachtet werden

Das Bundesverfassungsgericht hat in ständiger Rechtsprechung seit 1989 wiederholt deutlich gemacht, daß die Eigentumsgarantie des Artikel 14 Grundgesetz dem Vermieter eine verfassungsgeschützte Position gibt, bei Veränderungen im persönlichen Umfeld (Verehelichung, neue Arbeitsstätte, Pflegebedürftigkeit usw.) wegen Eigenbedarfs eine vermietete Wohnung zu kündigen.

Dem Mieter wird in einer sog. Sozialklausel das Recht eingeräumt, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietvertrages zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeutet, z.B. angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Diese Forderung des Mieters kann sich auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit oder auch auf eine angemessene Änderung der Bedingungen erstrecken. Können sich die Parteien nicht einigen, muß der Vermieter Räumungsklage erheben, wobei - unabhängig von der Mietdauer oder der Mietzinshöhe - immer das für den Ort, wo die Wohnung liegt, zuständige Amtsgericht zur Entscheidung berufen ist. Häufig wird ein Räumungsvergleich geschlossen dergestalt, daß die Parteien sich über einen künftigen Beendigungstermin des Mietverhältnisses einigen und der Mieter eine Entschädigung für aufzuwendende Umzugs- oder Maklerkosten erhält. Anderenfalls spricht das Gericht ein Urteil, in dem über die Fortsetzung des Mietverhältnisses und dessen Dauer entschieden wird. Dabei hat das Gericht zuerst zu prüfen, ob das Kündigungsschreiben ausreichend substantiiert die Gründe darlegt. Sie müssen so ausführlich bezeichnet sein, daß sie identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden können. Allerdings dürfen, wie dies oft von den Mietgerichten gefordert wird, keine zu hohen Anforderungen an den Inhalt des Kündigungsschreibens gestellt werden, insbesondere muß der Vermieter nicht persönliche Daten offenlegen, die für einen etwaigen Widerspruch des Mieters unerheblich sind.

Anschließend muß der Richter prüfen, ob der geforderte Auszug für den Mieter tatsächlich eine Härte darstellt. Fehlt tatsächlich angemessener Ersatzwohnraum trotz der Entkrampfung auf dem Wohnungsmarkt? Hat sich der Mieter um einen angemessenen Ersatzwohnraum bemüht, als er von der Kündigung Kenntnis erlangt hat?

Nicht zu berücksichtigen sind dabei Instandsetzungsaufwendungen des Mieters, wenn er diese bereits abgewohnt hat. Der Mieter kann sich auch nicht auf die grundsätzlich mit einem Umzug verbundenen Nachteile beziehen und sich auch nicht auf seine Mitgliedschaft in örtlichen Vereinen oder seinen Bekanntenkreis beziehen. Auch nicht die notwendige Umschulung des Kindes allein sind Argumente für eine unzumutbare Härte.

Hierbei ist der Mieter insoweit bevorzugt, als er alle für ihn günstigen Umstände im Prozeß bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung vorbringen kann, der Vermieter jedoch nur solche, die er in seinem Kündigungsschreiben benannt hat oder solche, die erst danach entstanden sind.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat die Verfassungsbeschwerde eines Vermieters angenommen und durch Beschluß vom 20.05.1999 die Position des Vermieters unter Bekräftigung seiner bisherigen Rechtsprechung bestärkt.



Zu entscheiden war folgender Fall (vereinfacht dargestellt): Der Mieter hatte im Jahr 1989 an den Vermieter ein Haus verkauft, schloß aber gleichzeitig mit ihm als Käufer einen Mietvertrag und blieb weiterhin als Mieter wohnen. Der Vermieter unterhielt in der Nähe dieses Hauses ein Büro blieb aber in seiner damaligen Wohnung und nahm eine Fahrzeit von 40 Minuten zum Büro in Kauf. Im Jahre 1996 kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarfs und begründete dies damit, daß er eine Wohnung in unmittelbarer Nähe seines Büros benötige.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage mit dem Hinweis ab, es läge schon gar kein Eigenbedarf vor, schon bei Mietvertragsbeginn seien Wohnung und Büro auseinander gelegen, dies habe den Vermieter nicht gestört; somit könne er sich jetzt auch nicht darauf berufen.

Der Vermieter legte Berufung gegen dieses Urteil ein. Das damit befaßte Landgericht erkannte zwar grundsätzlich den Eigenbedarf an, verwies aber auf den Widerspruch des Mieters und die damit verbundene Härte. Die Abwägung der beiderseitigen Interessen habe ergeben, daß dem Mieter das Recht eingeräumt werden müsse, das Mietverhältnis fortzusetzen. Der Vermieter habe über einen längeren Zeitraum die verbundenen Nachteile einer weiteren Fahrt zur Arbeitsstätte in Kauf genommen, er habe also seine Wohnsituation über längere Zeit nicht als so unangenehm empfunden. Auch die Tatsache, daß nunmehr ein weiteres Kleinkind dem Haushalt angehöre und die Wohnung nur noch bedingt geeignet sei, reiche nicht aus. Vielmehr sei zu berücksichtigen, daß der Mieter über 70 Jahre alt sei, das von ihm bewohnte Haus selbst vor 30 Jahren errichtet hat und seitdem bewohnt habe. Er sei in der gewohnten Umgebung so stark verwurzelt, habe auch vor einigen Jahren eine depressive Phase durchlebt, bei einem erzwungenen Wohnungswechsel könne diese Erkrankung erneut ausgelöst werden.

Das BVerfG hat die Verfassungsbeschwerde des Vermieters angenommen und als begründet erachtet. Mit der grundrechtlichen Eigentumsverbürgung sei auch die Befugnis umfaßt, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Die Vermietung besage nicht, daß der Eigentümer damit diese Befugnis aufgebe. Seine Entscheidung über seinen Wohnbedarf sei grundsätzlich zu achten. Es sei allein Sache des Vermieters, zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansehe. Dies gelte auch für den Zeitpunkt der Entscheidung. Auch wenn er über längere Zeit hin Nachteile einer weiteren Anfahrt von der Wohnung zum Büro in Kauf genommen und die Situation nicht als so unangenehm empfunden habe, könne er sich nun - da er selber auch älter geworden ist und beschlossen habe, seine Wohnung näher zu seinem Büro zu legen - jederzeit so entscheiden. Außerdem habe sich seine familiäre Situation dadurch auch geändert, daß ein weiteres Kind der Familie angehöre. Damit lägen ohne weiteres vernünftige und nachvollziehbare Gründe vor. Demgegenüber seien die vom Mieter geschilderten Probleme für den Fall eines Umzugs keinesfalls gewichtig.



Fazit: Dem Vermieter wird durch das BVerfG eine grundsätzliche Verfügungsbefugnis über seine Wohnung eingeräumt. Wenn der Vermieter nachvollziehbar vortragen kann, warum er die Wohnung für sich oder Angehörige benötigt, ist seinem Wunsch stattzugeben. Etwas anderes gilt, wenn die Kündigung rechtsmißbräuchlich ist, wenn z. B. der Eigenbedarf geltend gemacht wird, obwohl eine ebenso geeignete andere Wohnung verfügbar wäre oder wenn der

Selbstnutzungswille nur vorgeschoben ist, um z. B. die Wohnung neu teurer zu vermieten (getürkter Eigenbedarf).

Die genannte Entscheidung des BVerfG macht aber vor allem deutlich, daß eine von dem Vermieter längere Zeit hingenommene nachteiligere Situation ihn trotzdem berechtigt, zu einem späteren Zeitpunkt dennoch Eigenbedarf anzumelden, zumal, wenn sich

seine persönliche Situation geändert hat, also die Familie größer oder der Vermieter älter wird. Deshalb war auch der vernünftige und nachvollziehbare Wunsch des Vermieters, seinen Lebensmittelpunkt nunmehr in die Nähe seiner Betriebsstätte zu verlegen, ohne Rücksicht auf etwaiges früheres Verhalten, zu akzeptieren.