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Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter - auch bei Nutzung zu beruflichen Zwecken?

Was steht im Gesetz?
Die Kündigungsmöglichkeiten des Wohnraumvermieters sind beschränkt. Wenn er keinen Grund zur fristlosen Kündigung hat, ein qualifizierter Zeitmietvertrag vorliegt oder er sich auf die erleichterte Kündigung bei einem Zweifamilienhaus berufen kann, muss er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vortragen können.
Neben der schuldhaften Pflichtverletzung seitens des Mieters und der sog. Verwertungskündigung, auf die selten zurückgegriffen werden kann, bleibt dem Vermieter meist nur die Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. § 573 Abs. 3 BGB verlangt, dass die Gründe bereits im Kündigungsschreiben angegeben sind. Andere Gründe können nur berücksichtigt werden, wenn sie erst nachträglich entstanden sind.
Die Kündigung muss so ausführlich gestaltet sein, dass der Mieter die Begründung exakt nachprüfen kann, z. B. auch auf die Frage, ob der Vermieter nicht eine andere Ausweichmöglichkeit hat. Bei der Formulierung einer Eigenbedarfskündigung bedarf es also der routinierten Hand eines Fachmanns.







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Bedarf zu beruflichen Zwecken:

Der Gesetzestext setzt voraus, dass die Räume „als Wohnung“ benötigt werden.

Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 05.10.2005:
Der BGH musste über eine Eigenbedarfskündigung entscheiden, die darauf gestützt war, dass der Vermieter das vom Mieter bewohnte Haus künftig teilweise als Wohnung, überwiegend aber für die Einrichtung eines Architekturbüros nutzen wollte.

Der BGH traf eine vermieterfreundliche Entscheidung:

Ein berechtigtes Interesse liege auch in diesem Fall vor. Der Entschluss des Vermieters sei durch sein grundsätzliches geschütztes Eigentum (Art. 14 Grundgesetz) gedeckt. Dies gelte auch dann, wenn die Räume nur zum Teil zu Wohnzwecken, überwiegend aber gewerblich genutzt werden sollen. Innerhalb des gewerblichen Nutzungswunsch käme nämlich auch die Berufsfreiheit nach Art. 12 Grundgesetz zu Gunsten des Vermieters zum Tragen, die nicht geringer zu bewerten sei als der Eigentumsschutz. Somit lägen vernünftige und nachvollziehbare Gründe vor.


Ergebnis:
Mit dieser Meinung stellt sich der BGH in Widerspruch zum juristischen Schrifttum. Konsequenterweise müsste der BGH sich bei einer Eigenbedarfskündigung, die sich ausschließlich auf berufliche Zwecke der Nutzung erstreckt, ebenfalls zu Gunsten des Vermieters aussprechen. Dies wäre aber dann „contra legem“, also gegen den Gesetzeswortlaut, weil § 573 BGB ausdrücklich von „als Wohnung benötigt“ spricht.
Es ist durchaus denkbar, dass das Bundesverfassungsgericht, falls es angerufen wird, das berechtigte Interesse des Eigentümers an der Nutzung einer Wohnung auch auf seine beruflichen Wünsche erstreckt. Möglicherweise muss auch der Gesetzgeber nachbessern und die Nutzung zu beruflichen Zwecken als Eigenbedarf zulassen.