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Ersatzansprüche des Vermieters bei Vertragsende – verjähren sie früher bei vorzeitigem Auszug?

§ 548 Abs. 1, Satz 1 und 2 BGB lautet:

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in 6 Monaten.
Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.

Vorbemerkung:

Unter Verjährung versteht man das Recht, eine Leistung, z.B. die Zahlung eines Kaufpreises, wegen eines bestimmten Zeitablaufs zwischen dem Entstehen der Forderung und deren Gel-tungmachung zu verweigern. Will der Vermieter die Verjährung seiner Ersatzansprüche verhindern, die schon nach sechs Monaten eintritt, muss er sie hemmen.
Dies kann er dadurch, dass
- er mit dem Mieter verhandelt; in diesem Fall wird die Zeit, während die Ver-
handlungen schweben, in die Verjährungszeit nicht eingerechnet oder
- einen Mahnbescheid beantragt oder Klage einreicht.


Verjährungsbeginn bei vorzeitigem Auszug:

Strittig war bisher die Rechtslage, wenn der Mieter bereits vor Ende des Mietvertrages die Wohnung geräumt und an den Vermieter zurückgegeben hatte. Läuft die Verjährungsfrist in diesem Fall ab dem Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe oder erst ab dem Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis nach rechtlichen Gesichtspunkten endet, also durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag?






Folgender Fall lag dem Bundesgerichtshof (BGH) vor:

Ein Mietverhältnis war durch den Mieter zum 31.10.2003 gekündigt worden. Bereits im August 2003 traf er sich mit dem Vermieter zu einer gemeinsamen Besichtigung. Es wurden eine Reihe von Mängeln festgestellt. Der Mieter übergab bereits die Wohnung am 02.09.2003 und händigte dem Vermieter die Schlüssel aus. Er behauptete, die Mängel beseitigt zu haben.
Später gerieten die Parteien in Streit. Der Vermieter machte Schadenersatz geltend wegen Schönheitsreparaturen, die der Mieter hätte durchführen müssen, die der Vermieter aber schließlich auf seine Kosten hatte vornehmen lassen. Außerdem ging es noch um Beseitigung von Schäden und die Entfernung von zurückgelassenen Gegenständen.
Die Klageschrift des Mieters ging am 10.03.2004 bei Gericht ein.

Um die Verjährung zu hemmen musste der Vermieter innerhalb von 6 Monaten Klage erheben. Bei einem Mietvertragsende am 31.10.2003 wäre also die Klage am 10.03.2004 rechtzeitig anhängig gemacht worden (5 Monate und 10 Tage), während der 02.09.2003, also der Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache als Ausgangszeitpunkt, dazu führen würde, dass die Klage zu spät eingereicht wurde (6 Monate und 8 Tage).

Dazu die Meinung des BGH:
Die Schadenersatzansprüche des Vermieters seien bereits verjährt. Die Verjährung beginne mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Es komme nämlich bei § 548 Abs. 1, Satz 2 BGB nicht darauf an, wann der Anspruch entstehe, sondern, wann die Wohnung tatsächlich zurückgegeben worden sei. Der Gesetzgeber verfolge mit § 548 BGB die Absicht, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche zu erreichen.


Fazit aus der Rechtsprechung des BGH:
Wird eine Mietwohnung vor dem eigentlichen Vertragsende zurückgegeben, beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache bereits zum Zeitpunkt der Rückgabe.
Dies ist auch gerechtfertigt, weil der Vermieter durch die Rückgabe der Wohnung wieder in den Besitz der Wohnung gekommen ist und auch vorhandene Schäden oder weggebrachte Einrichtungsgegenstände feststellen und gegenüber dem Mieter reagieren kann.
Der Vermieter muss Sorge tragen, dass er die Schadenersatzansprüche gegen den Mieter zusammenstellt und rechtzeitig unter Berücksichtigung der 6-Monatsfrist nach Rückgabe der Mietsache und nicht nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Mahnbescheid beantragt oder Klage erhebt.