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Gartengestaltung durch den Mieter – Aufwendungsersatz bei Vertragsende?

Problemstellung:

In Mietverträgen ist die Gartengestaltung zum Teil gar nicht geregelt. In manchen Verträgen ist festgestellt, dass der Mieter verpflichtet ist, den Garten ordnungsgemäß zu pflegen. Hier herrscht zwischen Vermieter und Mieter häufig eine unterschiedliche Ansicht darüber, was „ordnungsgemäß“ ist. Deshalb treffen die Mietvertragsparteien häufig eine Vereinbarung, dass der Mieter den Garten nach seinem Belieben gestalten darf, vor allem dann, wenn der Mietvertrag auf längere Zeit angelegt ist. Meistens wird in solchen Fällen nicht darüber ge-sprochen, was bei Ende des Mietvertrages mit dem vom Mieter gepflanzten Bäumen passie-ren soll. Dies ist vor allem dann problematisch, wenn die Bäume bereits eine Größe erreicht haben, die ein Umpflanzen nicht mehr zulässt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich in seinem Urteil vom 13.06.2007 mit folgendem Sachverhalt auseinandersetzen:
Den Mietern war gestattet worden, die zum angemieteten Gebäude gehörenden Freiflächen zu Mietvertragsbeginn unbepflanzt nach ihren Wünschen und in Abstimmung mit den Nach-barn zu gestalten. Darauf hin pflanzten die Mieter eine große Zahl von Bäumen und Sträu-chern, die bei Vertragsende (Mietdauer über 20 Jahre) nicht mehr entfernt werden konnten. Über die Frage, was mit diesen Pflanzen bei Mietvertragsende geschehen sollte, war im Miet-vertrag nichts geregelt.

Die Leitzsatzentscheidung des BGH lautet:
Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrags, dass der Mieter an der Mietsache Veränderun-gen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem Interesse liegen, kann von einem still-schweigenden Einverständnis der Parteien auszugehen sein, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatz beanspruchen kann.
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Zur Begründung führt der BGH aus:
Im Mietvertrag sei nur geregelt, dass die Mieter die Freiflächen nach ihren Wünschen und in Abstimmung mit den Nachbarn gestalten dürften, jedoch nicht die Frage, ob und inwieweit Ersatz der Aufwendungen vom Vermieter zu leisten seien. Die Anpflanzungen auf den Frei-flächen seien nicht als bauliche Veränderung zu betrachten – hier hätte der Vermieter den Mieter gemäß dem Mietvertrag eine angemessene Werterstattung gewähren müssen. Die Tatsache, dass der Mietvertrag die Gestaltung der Freiflächen dem Mieter überlässt, erzeuge keinen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz.
Dies ist eine für beide Seiten interessengerechte Auslegung. Man könne nicht ohne weiteres annehmen, dass der Vermieter, der dem Mieter eine individuelle Gartengestaltung gestattet, sich auch noch verpflichten wolle, dem Mieter hierzu die Aufwendungen zu ersetzen. Dies sei auch nicht daraus zu schließen, dass es dem Vermieter lieber sein müsse, dass der Mieter den Garten entsprechend gestaltet, als ihn verwildern zu lassen. Dem sei entgegen zu hal-ten, dass auch das „Leerstehenlassen“ des Gartens keine Verwilderung dargestellt hätte. Nicht jede Begrünung steigere automatisch den Grundstückswert, da mögliche Kauf- und Mietinteressenten durchaus auch an einer nichtbepflanzten Rasenfläche interessiert sein könnten.
Daher sei die Vereinbarung der Parteien, wonach der Mieter nach eigenen Wünschen den Garten gestalten könne, so auszulegen, dass ihm die Aufwendungen vom Vermieter nicht zu ersetzen seien.