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Räumung des Grundstücks durch den Gerichtsvollzieher

Vorbemerkung:
Selbst wenn der Vermieter ordentlich gekündigt hat oder die Kündigung wegen Zahlungsverzugs fristlos ausgesprochen werden musste, ist keineswegs sicher, dass der Mieter zum durch die Kündigung herbeigeführten Vertragsende das Objekt räumt und herausgibt. Sobald der Vermieter den Mieter die Wohnung augrund eines Mietvertrages überlässt, wie der Mieter Hausbesitzer und erwirbt das Recht auf den alleinigen Besitz. Dieses Recht kann er nur freiwillig aufgeben oder unter dem Druck eines Urteils auf Räumung und Herausgabe, dass der Vermieter erstreitet und über den Gerichtsvollzieher vollstrecken lässt. D.h., der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz und weist den Gläubiger in den Besitz ein, wie es in § 885 Abs. 1, Satz 1 Zivilprozessordnung (ZPO) heißt. Dem Vermieter steht ansonsten weder ein Notwehr- noch ein Selbsthilferecht zu. Er muss vielmehr befürchten, dass sich der Mieter mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung unter Hinweis auf den Mietvertrag sein Besitzrecht wieder zurückholt, sollte ihn der Vermieter durch das Auswechseln des Schlosses oder gar mit physischer Gewalt vom Objekt ferngehalten oder hinausgeworfen haben.
Schutz durch die Polizei erfährt der Vermieter nur dann, wenn ein anderer unberechtigt (Hausbesetzer) in das Objekt eingedrungen ist. In diesem Fall wäre auch eine Selbsthilfe zulässig.

Umfang der Räumung:
Der Vermieter muss einen Räumungstitel (Urteil oder Prozessvergleich) erwirken, der das Grundstück bezeichnet und auf Herausgabe und Räumung gerichtet ist.
Der Herausgabe- und Räumungsanspruch umfasst die Übergabe der Immobilie (Wohnung, Geschäftsräume, unbebaute Grundstücke) und die Wegschaffung der beweglichen Sachen. Dieses sind dem Mieter oder einem Bevollmächtigten auszuhändigen oder, soweit auf Seiten der Mietparteien niemand anwesend ist, auf dessen Kosten zu verwahren, ggf. in eine Spedition einzulagern.
Zu den beweglichen Sachen gehören die Einrichtungsgegenstände; aber auch Unrat und Müll in Haus oder Garten.



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Haustiere, die nicht an den Mieter übergeben werden können, sind im Tierheim abzugeben.
Nicht zu den beweglichen Sachen gehört das Zubehör, wie z.B. noch vorhandener Heizölvorrat, eine Alarmanlage in der Wohnung oder eine Einbauküche. Solche Gegenstände verbleiben im Objekt.

Kosten für das Wegschaffen beweglicher Sachen:
Sowohl für das Wegschaffen als auch für die Verwahrung nach § 885 Abs. 3 ZPO haftet der Mieter als Schuldner. Sie gehören zu den notwendigen Kosten der Zwangsversteigerung nach § 788 Abs. 1 ZPO.

Was gilt für Bauwerke und Anpflanzungen auf dem Grundstück?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu mit Beschluss vom 09.03.2004 eine wichtige Entscheidung getroffen:
Vom Landgericht (LG) Berlin waren Mieter verurteilt wurden, in einer Kleingartenanlage eine Parzelle einschließlich aller vorhandenen Baulichkeiten zu räumen und herauszugeben. Der Gerichtsvollzieher beauftragte ein Unternehmen, das auf Räumung, Entrümpelungen und Einlagerung spezialisiert war. Dieses entfernte auftragsgemäß das vorhandene Gebäude und die Anpflanzungen und entsorgte Schutt und Abfälle. Insgesamt wurden über 44.000 € in Rechnung gestellt und auf Antrag des Gläubigers vom zuständigen Gericht als Kosten der Zwangsvollstreckung zu Lasten der Mieter festgesetzt. Gegen diese Festsetzung des Amtsgerichts legten die Mieter sofortige Beschwerde ein und rügten die Höhe der Kosten. Das LG setzte nur 3200,- € fest. Es war der Meinung, dass zu den notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung nur die Kosten gehören, die im Rahmen der Herausgabevollstreckung für die Übergabe des Grundstücks und die Wegschaffung der beweglichen Sachen angefallen seien. Hierzu würden nicht die Kosten gehören, die wegen der Beseitigung der mit dem Grundstück fest verbundenen Bauwerke und Anpflanzungen entstanden seien. Zwar seien die Mieter auch zur Beseitigung dieser „Baulichkeiten“ verpflichtet gewesen,





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allerdings hätten die Vermieter die Beseitigung dieser Kosten nicht über den Auftrag auf Räumung und Herausgabe nach § 885 ZPO durchführen lassen dürfen. Die Entsorgung von Bauwerken und Anpflanzungen sowie die Beseitigung von Schutt und Abfall hätte nicht im Rahmen des § 788 ZPO (notwendige Kosten der Zwangsvollstreckung) vorgenommen wer-den dürfen, sondern durch einen gesonderten Zwangsvollstreckungsauftrag nach § 887 ZPO. Danach ist der Gläubiger berechtigt, sich vom Gericht ermächtigen zu lassen, auf Kosten des Schuldners Handlungen durch Dritte vornehmen zu lassen, zu denen der Schuldner verpflich-tet ist, sie aber nicht ausführt. Erst wenn dem vollstreckungswilligen Vermieter auf einen sol-chen Antrag hin ein Beschluss des Gerichts vorgelegen hätte, hätte er mit dem Gerichtsvoll-zieher ein Transport- und Abrissunternehmen beauftragen dürfen. Daher seien als notwendige und erstattungsfähige Zwangsvollstreckungskosten nur € 3200,- festsetzbar.
Der BGH hat in der o.g. Entscheidung dem Beschwerdegericht Recht gegeben. Die Vermieter hätten sich durch einen Beschluss des Prozessgerichts besonders ermächtigen lassen müssen, auf Kosten des Schuldners Bauwerke, Anpflanzungen, Schutt und Abfälle beseitigen lassen zu dürfen. § 885 ZPO ermächtige den Gerichtsvollzieher nicht zu Maßnahmen außerhalb der Räumung und Herausgabe. Bauwerke und Anpflanzungen seien in der Regel wesentlicher Bestandteil des Grundstücks nach § 94 Abs.1 BGB, nicht bewegliche Sachen, die nach § 885 Abs. 2 Satz 1 ZPO weggeschafft werden dürften. Selbst wenn Gegenstände nur Scheinbe-standteile des Grundstücks gewesen sein sollten, also nur zum vorübergehenden Zweck mit Grund und Boden verbunden waren (der Verfasser: z.B. Kompost, der nach der Humusierung im Garten verteilt wird oder Pflanzen, die gezogen werden, um dann woanders eingesetzt zu werden), gehe die aufwändige und kostenintensive Beseitigung über das dem Gerichtsvollzie-her obliegende „Wegschaffen von beweglichen Sachen“ hinaus. Deshalb seinen die hierfür angefallenen Kosten auch nicht notwendige Kosten der Zwangsvollstreckung.
Die Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher sei insoweit unzulässig gewesen.
Der richtige Weg wäre also gewesen, einen Beschluss nach § 887 Abs. 1 ZPO zu erwirken und im Anschluss daran, nach Einholung eines Kostenvoranschlags, das Entsorgungsunter-nehmen zu beauftragen, die Mieter zur Vorauszahlung dieser Kosten zu verurteilen.