Der BWE informiert / BWE-Wissensdatenbank / Themen EFGH / Unberechtigte Eigenbedarfskündigungen – auch strafrechtlich von Bedeutung

Unberechtigte Eigenbedarfskündigungen – auch strafrechtlich von Bedeutung

Nach wie vor ist es gängige Praxis der Gerichte, dass derjenige, der unter Vortäuschung von Eigenbedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses vornimmt sich wegen Betrugs strafbar machen kann. Ebenso wird behandelt, wer nach Ausspruch einer zunächst auf tatsächlichen Eigenbedarf gestützten Kündigung nicht offenbart, dass der Eigenbedarf später wegfällt. Unberechtigte Eigenbedarfskündigungen bergen daher auch ein erhebliches strafrechtliches Risiko in sich, welches vielfach nicht erkannt bzw. dessen Tragweite man sich nicht bewusst ist. Dies zwingt dazu, das Vorliegen von Eigenbedarf vor Ausspruch einer hierauf gestützten Kündigung genau zu prüfen bzw. den späteren Wegfall von Eigenbedarf unbedingt zu offenbaren.

Situation

Unberechtigte Eigenbedarfskündigungen sind nach wie vor ein Klassiker unter den Mietrechtsstreitigkeiten. Wird das Vorliegen eines Eigenbedarfs verneint, sind die zivilrechtlichen Konsequenzen ohnehin schon unangenehm genug. Verstärkt schließt sich an die zivilrechtliche Auseinandersetzung dann aber ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren an. Vorstellbar sind dabei zwei Fallgestaltungen: Zunächst ist es denkbar, dass ein Vermieter von vornherein arglistig das Vorliegen von Eigenbedarf vorspiegelt und so versucht, Wohnraum zu kündigen. Als weitere Fallgestaltung ist anzuführen, dass der Vermieter eine zunächst wirksame Kündigung aufgrund tatsächlich vorliegenden Eigenbedarfs ausspricht, nach späterem Wegfall des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Mieter aber dies verschweigt. In beiden Fällen kann sich der die Kündigung aussprechende Vermieter gemäß § 263 StGB wegen Betrugs strafbar machen, wobei hierfür eine Strafdrohung bis hin zu einer Freiheitsstrafe von 5 Jahren gilt.

Schaden des Mieters

Eine Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter mit unangenehmen Konsequenzen verbunden. Sofern der Eigenbedarf jedoch zu recht geltend gemacht wird, legt es ihm die Rechtsordnung auf, diese Belastungen hinzunehmen. Problematisch wird dies allerdings dann, wenn der vorgebliche Eigenbedarf tatsächlich nicht besteht bzw. später noch vor Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Hier würde der Mieter dazu genötigt, ohne rechtlichen Grund erhebliche Aufwendungen zu tätigen, die sich dann als Schaden bei ihm einstellen. So liegt der Schaden des Mieters in allen Aufwendungen, die er im Zusammenhang mit dem Umzug tätigen muss, also etwa den Umzugskosten, den notwendigen Kosten für die Anschaffung von Einrichtungsgegenständen oder etwa auch darin, dass er für eine neue Wohnung möglicherweise einen höheren Mietzins entrichten muss.



Strafrechtliche Folgen

Handelt im ersten geschilderten Fall des Ausspruchs einer vornherein unberechtigten Eigenbedarfskündigung der Vermieter unzweifelhaft vorsätzlich und arglistig, so lässt sich dies im zweiten Fall des späteren Wegfalls des Eigenbedarfs nicht ohne weiteres annehmen. Die Kündigung wurde zunächst berechtigterweise und im guten Glauben ausgesprochen. Der Wegfall des zunächst tatsächlich vorliegenden Eigenbedarfs tritt erst später während des Laufs der Kündigungsfrist ein. In diesen Fällen nimmt die zivilrechtliche Rechtsprechung regelmäßig an, dass der Vermieter bei einer Änderung der Sachlage verpflichtet sei, den Mieter zu informieren, dass der die Kündigung bedingende Eigenbedarf entfallen ist und es dem Mieter nunmehr frei steht, in der Wohnung zu verbleiben. Tut er dies nicht, sondern hält er nach wie vor wider besseren Wissens an der Kündigung fest, stellt die Rechtsprechung ihn demjenigen gleich, der von Anfang an fehlenden Eigenbedarf widerrechtlich behauptet hat. Maßgebend für die strafrechtliche Beurteilung ist dabei regelmäßig der besondere Schutzzweck der Bestimmung über die Eigenbedarfskündigung, der den Mietern beim Auszug möglicherweise in erheblichem Umfang drohende Schaden sowie deren weitgehende Abhängigkeit, vom Vermieter bei einem endgültigen oder vorläufigen Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs über die veränderte Lage aufgeklärt zu werden.


Ergebnis

Dies bedeutet, dass der Vermieter, der eine Kündigung aus Eigenbedarf geltend macht, Gefahr läuft, strafrechtlich zur Verantwortung gezogen zu werden, sofern die Voraussetzungen hierfür nicht oder nicht mehr vorliegen. Dies gilt nicht nur für denjenigen, der von vornherein arglistig vor hat, den Mieter mit einem nur vorgespiegelten Eigenbedarf unberechtigterweise aus einem Mietverhältnis zu kündigen. Vielmehr muss auch derjenige sich strafrechtlich verantworten, der nach Ausspruch einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs es unterlässt, den Mieter über den späteren Wegfall des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist zu informieren.