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Der zu Wohnzwecken genutzte Hobbyraum

Wie es die 20. Berufungskammer des Landgerichts München I in seinem Urteil vom 9.1.2001 auszudrücken pflegte, handelt es sich bei der Bezeichnung „Hobbyraum“ um die bekanntermaßen am meisten verbreitete Lüge im Rahmen des Miet – und des privaten Baurechts, weil der Berufungskammer noch kein Hobbyraum untergekommen sei, der tatsächlich als solcher genutzt worden wäre. Diese Auffassung ist zugegebener Maßen etwas radikal. Es soll hier auch gar nicht darum gehen, wieviele Hobbyräume tatsächlich als solche genutzt werden. Vorwiegend soll vielmehr erörtert werden der jedenfalls nicht untypische Fall, dass ein Hobbyraum von den Mietern als zusätzlicher Wohnraum genutzt wird, vielleicht sogar deshalb, weil er im Mietvertrag gar nicht nur als Hobbyraum bezeichnet ist.

Ausgangspunkt ist ein Urteil des Amtsgerichts München vom 1.9.2000, dem nachfolgender Sachverhalt zugrunde lag:

Die Mieter hatten im Jahre 1996 eine Wohnung angemietet. Ausweislich des geschlossenen Mietvertrags sollte diese Wohnung u.a. 4 Zimmer aufweisen bei einer Gesamtmietraumfläche von ca. 92 qm. Im Jahre 1999 teilten die Mieter ihren Vermietern dann plötzlich mit, dass sie zu ihrem größten Erstaunen hatten feststellen müssen, dass die von ihnen angemietete Wohnung teilweise überhaupt nicht zu Wohnzwecken geeignet sei, da das Viertzimmer im Souterrain ausweislich der erteilten Baugenehmigung nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen bestimmt war. Baurechtlich handelte es sich also nicht um einen Wohn- sondern lediglich um einen Hobbyraum. Die Mieter teilten dem Vermieter mit, dass sie den Mietvertrag gem. § 123 BGB in arglistiger Täuschung anfechten würden mit der Folge, dass dieser nichtig sei und deshalb von den Mietern auch rückwirkend für die Vergangenheit nur eine Nutzungsentschädigung zu zahlen sei, die sich an den ortsüblichen Mieten zu orientieren habe und berücksichtigen müsse, dass es sich bei dem einen Zimmer lediglich um einen Hobbyraum gehandelt habe. Noch im Jahre 1999 zogen die Mieter aus der Wohnung aus. Da der Vermieter nicht bereit war, irgendwelche Zahlungen zu leisten, reichten die Mieter Klage zum Amtsgericht München ein. Mit dieser Klage machten die Mieter Schadensersatz-ansprüche gegen den Vermieter geltend auf Ersatz der Umzugskosten und Rückzahlung überhöhter Mietzinsleistungen.

Diese Klage hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 1.9.2000 abgewiesen. Zu Recht ging das Amtsgericht München dabei davon aus, dass Ansprüche der Mieter gegen ihren Vermieter nicht bestehen. Bei Abschluß des Mietvertrages war den Mietern bekannt, welche Wohnung sie anmieteten, denn es ist nicht davon auszugehen, dass ein Mietverhältnis über eine Vierzimmerwohnung eingegangen wird, ohne sich die Mieträume vorher anzusehen. Da die Mieter aber die betreffende Wohnung vor Abschluß des Mietvertrages besichtigt hatten, war ihnen auch die Lage des im Souterrain gelegenen Raumes von Anfang an bekannt. Unabhängig von der im Mietvertrag aufgeführten Anzahl der Räume haben die Mieter die Wohnung mit diesen Räumen damit jedenfalls in Kenntnis der Lage dieser Räume angemietet und über Jahre hinweg ohne irgendwelche Beschwerden genutzt. Sich in Kenntnis der Lage der Räume und noch dazu weit nach Abschluß des Mietvertrages nunmehr auf eine arglistige Täuschung hinsichtlich der Einordnung des einen Raumes als Hobbyraum oder Wohnraum zu berufen, stellt einen Verstoß gegen die dem Deutschen Recht zugrunde liegenden Grundsätze von Treu und Glauben dar. Mit ihrem Verhalten haben die Mieter
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deutlich gemacht, dass von einer Täuschung durch den Vermieter nicht ausgegangen werden kann, da die Mieter in Kenntnis der tatsächlichen Lage des Hobbyraumes die Wohnung weiter genutzt haben. Von einer bei Vertragsbeginn angeblich erfolgten Täuschung und einer dadurch erfolgten Willensbildung seitens der Mieter ist schon aus diesem Grunde nicht auszugehen, so dass ein Anspruch auf Schadensersatz seitens der Mieter nicht bestehen kann. Nicht anders kann es sich hinsichtlich des geltend gemachten Rückzahlungsanspruchs wegen angeblich überhöhter Mietzinsleistungen verhalten. Auch hier müssen sich Mieter entgegenhalten lassen, dass die Wohnung, so wie sie war, von ihnen besichtigt, angemietet und genutzt worden war und die Mieter in Kenntnis der Lage des vierten Zimmers den vollen Mietzins gezahlt haben, so dass es auch dahingehend rechtmissbräuchlich wäre, einen Teil des geleisteten Mietzinses zurückfordern zu wollen.

Entscheidend ist hier, dass es nicht darauf ankommt, ob es sich bei einem Raum baurechtlich um einen Hobbyraum oder einen Wohnraum handelt. Es kommt nicht darauf an, ob ein Raum nach baurechtlichen Vorschriften nicht als Wohnraum genutzt werden darf. Maßgeblich ist allein, dass eine Wohnung mit einem solchen Raum in aller Regel vor Eingehung des Mietverhältnisses von den Mietern besichtigt, in Kenntnis seiner Lage angemietet und im Rahmen seiner Nutzungsmöglichkeit genutzt wurde. Ob dieser Raum baurechtlich auch so genutzt werden durfte, ist für den Mieter in der Regel ohne Belang, da dies keinen Einfluß auf die Nutzungsmöglichkeit hat, solange jedenfalls keine Nutzungsuntersagung seitens der zuständigen Verwaltungsbehörde ausgesprochen wurde. Im übrigen – so stellt die Berufungs-kammer heraus – können sich die Mieter auch nicht darauf stützen, dass der Raum kälter und feuchter sei als ein normaler Wohnraum und deshalb leichter zu Erkältungskrankheiten der Mieter führen könne. Zwar ist es allgemein bekannt, dass unter der Erde befindliche Räume oftmals mit einem Heizungs- und Feuchtigkeitsproblem behaftet sind, eben aus diesem Grunde können die Mieter ihre Anfechtung bzw. Kündigung nicht auf die von der Lage des Raumes ausgehende Kälte und Feuchtigkeit berufen, weil es den Mietern bei Besichtigung und Anmietung ebenso wie bei der Nutzung klar gewesen sein musste, dass ein solcher Raum unter der Erde nicht in dem gleichen Maße genutzt werden kann wie ein überirdischer Wohnraum.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass es nicht darauf ankommt, ob ein Raum, auch wenn er als Wohnraum genutzt wird, im Mietvertrag als Hobbyraum oder Wohnraum bezeichnet ist. Ebensowenig ist es entscheidend, ob für diesen Raum der normale Mietzins verlangt wird und die Fläche des Raumes voll zur Wohnfläche hinzugeschlagen wird oder nicht. Entscheidend ist allein, dass dieser Raum wie die Wohnung insgesamt vor Mietvertragsschluß besichtigt, der Mietvertrag in Kenntnis der Lage des Raumes abgeschlossen und der Raum nach eigenen Vorstellungen genutzt wurde. Auch wenn die Nutzung als Wohnraum an sich öffentlich rechtlichen Vorschriften widerspricht, ist zivilrechtlich allein die vertragsgemäße Nutzung entscheidend, so dass seitens des Mieters ein Anfechtungsrecht oder ein außerordentliches Kündigungsrecht nicht besteht.