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Einbau von Isolierfenstern – muss der Vermieter auf das geänderte Lüftungsverhalten hinweisen?

Problemstellung:

Durch den Einbau von Isolierglasfenstern ändert sich das Raumklima erheblich, denn anders als bei alten Holzfenstern findet bei geschlossenen Fenstern kein Luftaustausch mehr statt. Damit sich keine Feuchtigkeit und auch kein Schimmel bilden, muss das Heiz- und Lüftungs-verhalten entsprechend angepasst werden.

Das Landgericht (LG) München I hat am 08.03.2007 ein Urteil des Amtsgerichts München aufgehoben.

Sachverhalt:
Der Mieter befand sich bereits seit 1996 in der Wohnung. Im November 2002 wurden die alten Holzfenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster ausgetauscht. Anfang 2003 trat Schimmel auf, woraufhin der Mieter die Miete minderte. Der Vermieter akzeptierte anfangs die Minderung und beauftragte im Februar 2003 einen Malerbetrieb, der die Schimmelflecken behandelte. Besondere Hinweise hinsichtlich des nötigen Heizungs- und Lüftungsverhalten wurden dem Mieter nicht erteilt. Als der Mieter weiterhin minderte, verklagte ihn der Vermie-ter auf Zahlung. Er ließ vom TÜV ein eigenes Gutachten im März 2004 erstellen, aus dem sich ergab, dass bauseits zwar keine Mängel lägen, jedoch ein besonderes sorgfältiges Nut-zungsverhalten notwendig sei. Der im Gerichtsverfahren beauftragte Sachverständige wies schließlich darauf hin, dass es sich bei den früheren Fenstern um undichte, schlecht schlie-ßende mit niedriger Oberflächentemperatur gehandelt habe. Es lägen keine baulichen Män-gel vor, man müsse aber bei den neuen, dichteren Fenstern ganz anders lüften.

Ergebnis:
Das LG verwies in seiner Entscheidung darauf, dass es grundsätzlich Sache des Vermieters sei, beim Einbau neuer Fenster die notwendigen baulichen Voraussetzungen zu schaffen und auch, den Mieter sachgerecht und präzise auf neue Anforderungen an dessen Heiz- und Lüf-tungsverhalten hinzuweisen. Selbstständige Überlegungen müsse der Mieter insoweit nicht anstellen. Bis zum Austausch der Fenster habe es kein Schimmelproblem gegeben. Nachdem der Vermieter anfangs die Mietminderung akzeptierte und auch einen Maler beauftragt hatte, durfte der Mieter auch der Meinung sein, für die Schimmelbildung nicht verantwortlich zu sein.
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Nachdem der Vermieter dem Mieter zu keinem Zeitpunkt darauf hingewiesen habe, dass der Einbau der neuen Fenster konsequenterweise auch ein anderes Lüftungs- und Heizungsver-halten verlange, träfe den Mieter keine Schuld. Der Mietgebrauch sei durch den Schimmel tatsächlich im Sinne des § 536 BGB herabgesetzt gewesen, so dass der Mieter zur Minderung berechtigt gewesen sei.

Fazit:
Nach der Meinung des LG München I geht die Hinweis- und Aufklärungspflicht des Vermie-ters sehr weit. Er darf sich nicht darauf verlassen, dass ein selbst mit nur durchschnittlichem technischen Verständnis begabter Mieter erkennen muss, dass der Einbau von Isolierglas-fenstern zu weniger Luftzirkulation als mit den früheren undichten Holzfenstern führt und dem aktiv durch regelmäßiges Heizen und Lüften (Stosslüften) Rechung getragen werden muss.
Es empfiehlt sich also, dass beim Einbau neuer Fenster der Vermieter den Mieter ausdrück-lich - am besten schriftlich - darauf hinweist, in welcher Form er künftig heizen und lüften muss, damit sich kein Schimmel bilden kann.