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Kaution – welche Forderungen des Vermieters sind damit gesichert?

Vorbemerkung:
Eine Mietsicherheit (Bankbürgschaft, Barkaution) schuldet der Mieter nur dann, wenn es im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.
Für Wohnraummietverhältnisse gelten besondere Vorschriften. Die Sicherheit darf nicht höher als die dreifache Monatsnettomiete sein. Wird eine Geldsumme überlassen, muss der Vermieter diese getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank anlegen und zwar zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.
Bei Mietvertragsende muss der Vermieter die Kaution abrechnen.

Mit diesen Rechtsfragen sind unsere BWE-Mitglieder meist vertraut. Immer wieder wird aber die Frage gestellt, welche Forderungen des Vermieters gegen den Mieter durch die Kaution gesichert seien.

Grundsätzlich gilt:
Alle finanziellen Forderungen aus dem Mietverhältnis sind durch die Kaution gesichert.
Diese Tatsache ergibt sich aus dem Gesetz. In § 551 Abs. 1 BGB heißt es ausdrücklich, dass der Mieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten hat.
Zu den Pflichten des Mieters gehört
- die Zahlung der vereinbarten Miete
- die Zahlung von Betriebskosten als Vorauszahlung oder Pauschale
- Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz. Dazu zählen Ersatzansprüche wegen nicht
durchgeführter Schönheitsreparaturen oder Beseitigung vom Mieter schuldhaft verursachter

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Schäden. Erfasst wird auch die Zahlung von Mietausfall, wenn eine nahtlose Weitervermietung durch Verschulden des Mieters nicht möglich war.

Noch nicht abgerechnete Betriebskosten:
Bei vielen Mietverhältnissen sind die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt. Zum Teil muss der Mieter diese Kosten erst insgesamt im Rahmen der Jahresabrechnung bezahlen. In der Regel werden aber angemessene Vorauszahlungen monatlich mit der Miete vereinbart. Aus der Jahresabrechnung ergibt sich, ob der Mieter nachzahlen muss oder ob eine Gutschrift für Ihn verbleibt.
Darf der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn bei Mietvertragsende noch eine Nachforderung hinsichtlich der Betriebskosten zu erwarten ist?
Diese Frage war dem Bundesgerichtshof (BGH) zur Entscheidung vorgelegt worden.
In seinem Urteil vom 18.01.2006 führte der BGH u. a. aus:
Der Vermieter hat die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, wenn er sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Zu den gesicherten Ansprüchen des Vermieters gehören auch Nachforderungen auf die vom Vermieter zu tragende Betriebskosten. Die Mietkaution sichert alle auch noch nicht fälligen Ansprüche des Vermieters. Betriebskosten sind erst mit Erteilung einer nachprüfbaren Abrechnung fällig. Dem steht das Recht des Vermieters, die Kaution in angemessener Höhe einzubehalten, aber nicht entgegen.
Zu einem kann der Mieter erst nach einer angemessenen Überlegungsfrist des Vermieters von diesem seine Kaution zurückverlangen. Zum anderen ergibt sich das Recht des Vermieter, für sie zu erwartende Nachzahlungsforderung wegen Betriebskosten gegenüber zurück zu behalten, schon aus dem Sicherungszweck der Kautionsabrede selbst.

Fazit:
Ein Vermieter hat bei einer Barkaution zum Vertragsende eine Abrechnung (Zahlungsbetrag plus Sparbuchzinsen) vorzulegen. Dieser Pflicht kommt er in der Regel dadurch nach, dass er bei der Bank die Zinsen zum Vertragsende ausrechnen lässt und eine Ablichtung des Sparbuchs als Abrechnung dem Mieter übergibt. Er hat aber für den Zeitpunkt der Auszahlung grundsätzlich eine ausreichende Prüfungs- und Überlegungspflicht, die sich sogar
über die sechs Monate hinaus erstrecken kann, wenn noch mit einer Nachzahlung des Mieters wegen der letzten Betriebskostenabrechnung zu rechnen ist.