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Kinder in der Mietwohnung

Die Familie und damit auch die Kinder sind nach Art. 6 Grundgesetz besonders geschützt. Minderjährige Kinder sind für den gekündigten Mieter auch ein wesentliches Argument, der Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum zu widersprechen, weil es gerade für eine Familie häufig schwierig ist, zumutbaren, d.h. ausreichend großen und dennoch preiswerten Ersatzwohnraum zu finden.



Dennoch ergeben sich aus der Tatsache, daß auf Seiten des Vermieters oder des Mieters Kinder zur Familie gehören, immer wieder Rechtsprobleme:



Eigenbedarfskündigung des Vermieters:
Um eine ordentliche Kündigung auszusprechen, muß der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen, wozu der sog. Eigenbedarf gehört, wenn der Vermieter oder dessen Familienangehörige die vermieteten Räume selbst benötigen. Anerkannte Gründe sind hier, wenn der Vermieter Familienzuwachs erhält, also ein weiteres Kind hinzukommt und die bisherige Wohnung zu klein ist. Auch die Tatsache, daß die Kinder größer werden und ein eigenes Kinderzimmer benötigen, wird als Kündigungsgrund anerkannt.

Allerdings dürfen die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung nicht bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorgelegen haben. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) begründet dies damit, daß durch den Abschluß eines Mietvertrages ein Vertrauenstatbestand zugunsten des Mieters geschaffen wird. Wenn der Vermieter nicht auf einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit drängt oder sogar einen Zeitmietvertrag abschließen will, werde dem Mieter suggeriert, daß keinerlei Eigenbedarfsinteresse des Vermieters vorliege und er sich auf eine längere Mietzeit einstellen dürfe. Allerdings werden an die Vorhersehbarkeit des Bedarfs von den Gerichten unterschiedliche Anforderungen gestellt. Für den künftigen Wohnbedarf eines heranwachsenden Kindes ist eine planende Vorausschau für etwa 5 Jahre verlangt worden.

Berücksichtigung findet ebenso die Lebensplanung eines Angehörigen des Vermieters. So kann sich der Mieter nicht auf überhöhten Wohnbedarf berufen, wenn der Vermieter für den frisch verheirateten Sohn und seine Schwiegertochter eine 74 qm große 3-Zimmer-Wohnung kündigt und sich nicht auf eine deutlich kleinere im Haus frei gewordene 2-Zimmer-Wohnung verweisen lassen will. Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein konkreter Nachwuchswunsch vorliegt.

Zu beachten ist, daß eine sog. Vorratskündigung nicht gestattet ist. Der Vermieter darf z. B. nicht mit dem Argument kündigen, daß seine derzeit 17 und 19 Jahre alten Kinder möglicherweise in 2 oder 3 Jahren eine feste Bindung mit einem Partner eingehen werden und dafür dann eine Wohnung benötigten. Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in familienfreundlicher Rechtsprechung festgehalten, daß keine Vorratskündigung vorläge, wenn die deutliche Verbesserung der Wohnverhältnisse, die der Vermieter für sich oder Angehörige als Begründung anführt, eine spätere weitergehende Wohnnutzung, z.B. Räume als Kinderzimmer einschließt. Hierbei genügt es, daß bei einer Partnerschaft ein Wunsch nach Kindern grundsätzlich besteht, wovon bei einem jungen Paar erfahrungsgemäß ausgegangen wird.



Kündigung einer Mietwohnung wegen Überbelegung:
Wann eine Wohnung überbelegt ist, ist strittig. Man wird davon ausgehen dürfen, daß nicht weniger als 8 oder 10 qm Wohnfläche pro Person zur Verfügung stehen müssen. Die frühere Rechtsprechung ließ den Tatbestand der Überbelegung als ausreichend erscheinen, um fristgerecht oder sogar fristlos zu kündigen. Durch einen Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs wurde dem Vermieter das Recht abgesprochen, allein wegen Überbelegung zu kündigen, wenn nicht beeinträchtigende Auswirkungen darüber hinaus festzustellen sind. Zusätzlich müssen Vermieterrechte im einzelnen erheblich verletzt sein oder sich die Überbelegung auf den Hausfrieden auswirken.

War die Wohnung schon bei der Anmietung überbelegt und stellt das Hinzukommen eines weiteren Kindes keine besondere neue Beeinträchtigung dar, darf dies nicht als Kündigungsgrund herangezogen werden. Auch muß sich der Vermieter vorhalten lassen, wenn er eine Überbelegung über Jahre hinweg hingenommen hat.

Auch das BVerfG hat sich hinter diese Rechtsprechung gestellt. Wegen der Verschlechterung der Wohnungsmarktlage sind auch in den letzten Jahren immer strengere Anforderungen an die Kündigung wegen Überbelegung gestellt worden.

Allein aus der Tatsache der Überbelegung wird also entgegen der früheren Rechtsprechung eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigem Gebrauch ausgeschlossen sein und eine ordentliche Kündigung nur dann möglich, wenn die Zusammensetzung der übrigen Hausbewohnerschaft, z.B. Alter und Lebensgewohnheiten der Bewohner eine erhebliche Störung des Hausfriedens befürchten lassen oder eine mögliche Gefährdung der Wohnsubstanz zu befürchten ist.