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Kündigung bei Altmietverträgen Verlängerungsklausel – Kündigungsfrist


Zum 01.09.2001 trat das Mietrechtsreformgesetz in Kraft. Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 begründet, aber erst nach dem 31.08.2001 beendet wurden, gilt eine umfangreiche Übergangsregelung, die auch die Kündigungsfristen solcher Mietverträge regelt. Nach altem und neuem Mietrecht ist die Kündigung eines Wohnraummietvertrages am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats für Mieter und Vermieter zulässig. Im Gegensatz zum alten Recht, nach dem sich die Kündigungsfristen für beide Seiten nach fünf, acht oder zehn Jahren jeweils um weitere drei Monate verlängerte haben, gilt nach dem neuen Mietrecht eine asymmetrische Regelung. Die Kündigungsfrist des Mieters verlängert sich nicht im Laufe der Dauer eines Mietverhältnisses, während der Vermieter nach fünf und acht Jahren jeweils eine um drei Monate verlängerte Frist einhalten muss.
Inzwischen ist unstreitig, dass bei sogenannten Altmietverträgen, die erst jetzt gekündigt werden, neues Mietrecht gilt, der Mieter sich also auf die Mindestkündigungsfrist unabhängig von der Vertragsdauer berufen kann.

Mietverhältnisse, die sich mangels Kündigung auf bestimmte Zeit verlängert
haben:
Nach altem Wohnraummietrecht war es möglich, Verträge auf bestimmte Zeit mit der Maßgabe abzuschließen, dass sich das Mietverhältnis um eine bestimmte weitere Zeit verlängert, soweit es nicht gekündigt wird. Dies waren drei oder sechs, meistens aber zwölf Monate.
Während sich Rechtsprechung und Literatur inzwischen einig sind, dass die Kündigungsfrist bei Altmietverträgen für den Mieter drei Monate beträgt, ist immer noch strittig, ob die Kündigung jeweils nur zu dem im Altmietvertrag genannten Verlängerungszeitraum erfolgen darf.

Beispiel:
Das Mietverhältnis wurde am 01.06.1990 abgeschlossen, befristet auf drei Jahre, mit der weiteren Klausel, dass es sich jeweils um ein Jahr verlängert, soweit es nicht gekündigt wird. Im Mai 2007 will der Mieter das Mietverhältnis kündigen. Wenn er nur eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten muss, kann dies zum 31.08.2007 erfolgen. Muss er jedoch die Verlängerung um ein Jahr akzeptieren, kann die Kündigung immer nur zum 31.05. eines Jahres erfolgen, im vorliegenden Fall also zum 31.05.2008.
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Literatur: Hier wird zum Teil die Meinung vertreten, dass eine solche Klausel in Altmietverträgen, die eine feststehende automatische Verlängerung vorsieht, in Formularmietverträgen unwirksam sei und der Mieter wie bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit nur an die gesetzliche Mindestkündigungsfrist (spätestens am 3. Werktag zum Ende des übernächsten Monats) gebunden sei.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat aber in seinem Urteil vom 20.06.2007 folgendes deutlich gemacht:
Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.
Nach Meinung des BGH bleibt die Regelung, dass sich das Mietverhältnis im Fall der Nicht-kündigung jeweils um eine bestimmte Zeit verlängert, auch nach dem 31.08.2001 wirksam. Die Parteien seien weiterhin an diese Vereinbarung gebunden, lediglich die Kündigungsfrist sei - nach neuem Recht asymmetrisch - für den Mieter unabhängig von der Vertragsdauer mit drei Monaten festgelegt.

Fazit:
Bei einer Kündigung des Mieters kann sich der Vermieter auf die im Mietvertrag fixierte Verlängerungsklausel berufen. Er kann daher auch sicher gehen, dass nur in dem festgelegten Verlängerungsrahmen eine Kündigung des Mieters erfolgen kann. Auf der anderen Seite muss der Mieter darauf achten, dass er bei seiner Kündigung nicht nur die für ihn günstige Kündigungsfrist einhält, sondern auch die Kündigung nur zum jeweils laut Vertrag eingetretenen Verlängerungszeitraum aussprechen kann.