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Kündigung des Mieters bei Wohnraum

Zu beachten ist, daß ein Mietvertrag zwar mündlich abgeschlossen werden kann, seine Kündigung aber unbedingt schriftlich zu erfolgen hat. Das Wort "Kündigung" muß dabei nicht unbedingt verwendet werden, auch die Bezeichnung eines falschen Kündigungsdatums macht die Kündigung nicht unwirksam, sie gilt dann als zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen. Es muß zum Ausdruck kommen, daß das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt beendet werden soll. Das Mietverhältnis kann auch durch einen sogenannten Aufhebungs- oder Auflösungsvertrag beendet werden, also einvernehmlich. Es empfiehlt sich aber, aus Beweisgründen auch in einem solchen Fall ein Schriftstück anzufertigen.

Im Kündigungsschreiben muß keine Begründung enthalten sein, egal, ob die Kündigung ordentlich, fristlos oder außerordentlich erfolgt.

Ordentliche Kündigung:

Die Vermieter können nicht zu Lasten von der gesetzlichen Vorschrift abweichen, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist und sich nach fünf und acht Jahren Mietzeit immer um jeweils drei Monate verlängert. Auch eine Vereinbarung, wonach die Kündigung nur für den Schluß bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll, wäre unwirksam.

Ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, also fristlos oder außerordentlich, kann unter bestimmten Umständen ebenfalls gekündigt werden. Üblicherweise wird das Wort "fristlos" dann verwendet, wenn die Gegenseite sich schuldhaft verhalten hat und das Wort "außerordentlich", wenn ein solches Recht aufgrund nachträglich aufgetretener Umstände entsteht.

Fristlose Kündigung:

Gesundheitsgefährdung des Mieters:

Besteht z.B. Einsturzgefahr des Hauses oder eine übermäßige Formaldehydkonzentration, liegt also eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vor, kann der Mieter fristlos kündigen, selbst wenn er von diesen Umständen bei Mietvertragsbeginn bereits gewußt hat. Allerdings muß eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegen, die nicht behebbar ist, andernfalls muß dem Vermieter zuerst unter Fristsetzung Gelegenheit zur Schadensbeseitigung gegeben werden. Sogar dann, wenn der Mieter die Nichtbewohnbarkeit selbst verschuldet hat - z.B. Gift verschüttet hat, das in den Boden eindringt und lebensgefährliche Dämpfe entwickelt - kann er trotzdem fristlos kündigen. Selbstverständlich kann ihn der Vermieter schadenersatzpflichtig wegen des Mietausfalls und der notwendigen Reparaturmaßnahmen machen.

Nichtgewährung des Gebrauchs:

Läßt der Vermieter den Mieter grundlos nicht in die Wohnung einziehen oder stellt er ihm die Heizung ab, um ihn zu schikanieren, oder vermietet die Nachbarwohnung an eine Prostituierte und schafft er trotz einer ihm vom Mieter gestellten angemessenen Frist keine Abhilfe, darf der Mieter fristlos kündigen. Eine solche Abhilfefrist muß der Mieter dann nicht setzen, wenn der Vermieter eine Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert hat oder in angemessener Frist eine Beseitigung des Mangels nicht möglich ist.

Auf die Nichtgewährung des Gebrauchs kann sich der Mieter dann nicht berufen, wenn er den Mangel beim Vertragsabschluß kennt. Das Recht auf fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden.

Fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung:

Verletzt der Vermieter seine Vertragspflichten in erheblichem Maß und wird dadurch das Vertrauensverhältnis endgültig zerstört, kann sich der Mieter ebenfalls ohne Einhaltung einer Frist vom Vertrag lösen. Dies gilt z.B. dann, wenn der Vermieter den Mieter beleidigt oder gegenüber Dritten verleumdet.



Außerordentliche Kündigungsrechte:

In folgenden Fällen kann der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses immer zum frühestmöglichen Termin kündigen, d.h., am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten:

- beide Ehegatten (Lebenspartner) waren Mieter; beim Tod des einen kann der andere das Mietverhältnis fortsetzen oder kündigen,

- Bundeswehrangehörige, Beamte, Geistliche und Lehrer können bei einer Versetzung die Kündigung aussprechen,

- will der Vermieter eine Mieterhöhung wegen baulicher Änderungen durchführen, darf der Mieter kündigen.

- verweigert der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung, ohne daß in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorläge, steht dem Mieter ein Kündigungsrecht zu.

Weitere außerordentliche Kündigungsrechte:

Wenn der Vermieter dem Mieter eine Umbaumaßnahme zur Verbesserung oder Schaffung neuen Wohnraums ankündigt, darf der Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats kündigen.

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung im Hinblick auf die üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen (Erhöhung der Nettomiete), kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Wurde ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre abgeschlossen, kann nach 30 Jahren der Mieter (auch der Vermieter) unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, es sei denn, daß der Vertrag ausschließlich auf Lebenszeit einer der Parteien abgeschlossen wurde.