Der BWE informiert / BWE-Wissensdatenbank / Themen IJKL / Kündigung - Fristlos durch Vermieter

Fristlose Kündigung des Vermieters, wenn das Sozialamt oder die Bank die Miete verspätet überweisen

§ 543 I BGB gewährt ein Recht zur fristlosen Kündigung, wenn eine Seite ihre Vertragsverpflichtungen so verletzt, daß der anderen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß auch eine fortdauernde unpünktliche Mietzinszahlung wichtiger Grund für eine fristlose Vermieterkündigung sein kann, um so mehr dann, wenn der Mieter beharrlich gegen seine Pflicht zur pünktlichen Mietzinszahlung verstößt, d.h., trotz Abmahnung und Androhung der Kündigung die unpünktliche Zahlungsweise fortsetzt.

Die Miete wird meist durch die Überweisung mit einem Dauerauftrag bezahlt. Soweit der Mieter Sozialhilfeempfänger ist, erfolgt die Mietzahlung regelmäßig durch das zuständige Sozialamt.

Beiden Zahlungsmodalitäten ist gemeinsam, daß Bank und Sozialamt sogenannte Erfüllungsgehilfen des Mieters sind. Darunter versteht man Personen, denen sich ein Schuldner zur Erfüllung seiner Verbindlichkeiten bedient und deren Verschulden er wie eigenes zu vertreten hat. Ein solches Verschulden einer Hilfsperson ist dem Schuldner nur dann nicht anzulasten, wo das Gesetz eigenes Verschulden voraussetzt.

Das Kammergericht Berlin war in einem Rechtsentscheid aufgefordert worden, folgende Frage zu klären:

"Sind Verzögerungen der Mietzinszahlungen eines Wohnungsmieters als nicht von diesem schuldhaft verursacht anzusehen, wenn sie auf ein Verschulden des Sozialamts bei der Erbringung der Sozialhilfeleistung zurückzuführen sind?"

Der Vermieter hatte seine fristlose Kündigung auf ständiges verspätetes Zahlen des Mietzinses gestützt und Räumungsklage erhoben. Die Klage war abgewiesen worden, auf seine Berufung hin hatte aber das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben. Auf Veranlassung des Berliner Verfassungsgerichtshofs legte das Landgericht die Entscheidung dem Kammergericht vor. Dies entschied am 11.12.1997 (VIII REMiet 1354/96), daß § 278 BGB nicht anzuwenden sei, wenn der Mieter unpünktlich die Miete bezahle und dies ausschließlich durch Verschulden seiner Hilfspersonen geschehe. Ob das Sozialamt tatsächlich Erfüllungsgehilfe sei, könne offenbleiben, entscheidend sei vielmehr, daß in § 543 BGB eine persönliche Pflichtverletzung des Mieters vorausgesetzt werde und deshalb eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzinszahlung nur dann ausgesprochen werden könne, wenn der Mieter selbst dafür verantwortlich sei. In Anbetracht der Folgen einer Wohnungskündigung und des damit verbundenen Wohnungsverlustes sei ein subjektiv vorwerfbares Verhalten beim Mieter notwendig. Habe der Mieter alles aus seiner Sicht Erforderliche veranlaßt, daß die Mietzinszahlungen pünktlich eingehen und seien die Verzögerungen nur dadurch entstanden, daß das Sozialamt nachlässig handelt, rechtfertige dies keine fristlose Kündigung.



Fazit:

Wenn sich das Sozialamt ausdrücklich zur Übernahme der Mietzinszahlung bereit erklärt, bzw. der Mieter den ordnungsgemäßen Dauerauftrag bei der Bank eingerichtet hat, können ihm Verzögerungen bei der Mietzahlung nicht als schuldhafte Vertragsverletzung angekreidet werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter von der verspäteten Zahlung seines Erfüllungsgehilfen erfährt und nichts unternimmt. In diesem Fall trifft ihn ein eigenes Verschulden. Darin liegt eine schwerwiegende schuldhafte Vertragsverletzung, die zur fristlosen Kündigung führen kann.