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Kündigungsverzicht beim Wohnraummietvertrag

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seit Dezember 2003 in insgesamt fünf Entscheidungen, letztmalig am 06.04.2005, zur Frage Stellung genommen, inwieweit bei einem Wohnraum-mietvertrag auf unbestimmte Zeit von einer oder beiden Mietparteien für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichtet werden kann. Dabei mussten unterschiedliche Sachverhalte geregelt werden:
- Vertragsgestaltung allgemein (Formularvertrag oder individuell ausgearbeitet)
- Zeiträume des gewünschten Kündigungsverzichts (bis zu 5 Jahre)
- Verzichten beide Parteien oder nur eine?
Viele Vermieter sind verunsichert, welche Vereinbarung hinsichtlich eines Kündigungsverzichts wirksam getroffen werden kann und welche Form dabei gewahrt werden muss.
In der Entscheidung vom 06.04.2005 hat der BGH in einer Revisionsentscheidung zu einem Urteil des LG Braunschweig folgende Grundsätze aufgestellt, für welche Dauer das gesetzli-che Kündigungsrecht ausgeschlossen werden darf:

1. Entgegen der Meinung des Landgerichts Braunschweig und auch anderer Landgerichte widerspreche ein zeitlicher Kündigungsausschluss nicht § 573c Abs. 4 BGB. Danach ist unter Bezugnahme auf Absatz 1 dieser Vorschrift eine Vereinbarung unwirksam, die eine Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats verhindert. § 573c Abs. 4 BGB sei schon deshalb nicht einschlägig, weil durch einen Kündi-gungsverzicht die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert würden. Die Frage, mit welcher Frist gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigendem ein solches Recht zustehe, dies solle aber durch die vereinbarte Kündigungsverzichtabrede für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen sein. Selbst das Gesetz unterscheide ausdrücklich zwischen der Zulässigkeit einer Kündigung, z.B. in § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung der Wohnung in WEG) und der einzuhaltenden Kündigungsfrist in § 573c BGB andererseits.
2. Die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes (MRG) spreche nicht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Auch nach alter Rechtslage (vor dem 01.09.2001) waren Vereinbarungen zulässig, die die Kündigung für eine begrenzte Zeit nicht zuließen. Durch das MRG sei auch der bisherige Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschafft worden. Die Frist für die ordentliche Kündigung sei für den Mieter zwingend und vertraglich
nicht verlängerbar festgelegt, nämlich spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Jedoch sei schon im Regierungsentwurf zu § 575 BGB (qualifizierter Zeitmietvertrag) darauf hingewiesen worden, dass beim Fehlen eines hierfür notwendigen Befristungsgrundes für den Vermieter dem Interesse des Mieters an einer langfristigen Bin-dung des Mietverhältnisses Rechnung getragen werden könne. Die Parteien könnten dann einen unbefristeten Mietvertrag abschließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen.
Hieraus sei zu entnehmen, so der BGB, dass der Gesetzgeber auch nach Einführung des MRG den bisherigen Rechtszustand nicht ändern wollte und bei Vereinbarung eines Kündigungs-verzichts nach Ablauf des dort festgelegten Zeitraums sich lediglich die dreimonatige Kündi-gungsfrist des Mieters anschließen sollte.
3. Auch der Schutz des § 573c Abs. 4 BGB mache einen Kündigungsverzicht nicht unzuläs-sig. Durch die asymmetrischen Kündigungsfristen (nur zu Lasten des Vermieters verlängere sich nach fünf und acht Jahren die Kündigungsfrist um 3 Monate) trägt zwar der notwendigen Mobilität und Flexibilität des Mieters Rechung, eine Wohnung kurzfristig wegen Aufgabe des Arbeitsplatzes oder gesundheitsbedingter Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegheim Rech-nung zu tragen. Andererseits habe aber der Gesetzgeber die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts anerkannt. Die Stärken der Vertragsfreiheit im Zusammenhang mit Index- und Staffelmieten und qualifizierten Zeitmietverträgen sei ausdrücklich betont worden. § 557a Abs. 3 BGB gewähre ja dem Vermieter das Recht, den Mieter für bis zu vier Jahre vom Recht der Kündigung auszuschließen. Auch lasse § 575 BGB einen Zeitmietver-trag nach wie vor zu, nach neuem Mietrecht sogar ohne zeitliche Beschränkung, der mit dem Ablauf der vereinbarten Mietzeit ende.
4. Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss sei auch in einem Formular-mietvertrag grundsätzlich wirksam. Für einen bestimmten vertraglich festgelegten Zeitraum sei ein solcher Verzicht möglich und verstoße nicht gegen § 307 Abs. 2 BGB. Der Verzicht
auf die Kündigung für einen bestimmten Zeitraum widersprechen nämlich nicht den wesentli-chen Grundgedanken des Mietrechts oder schränke Rechte und Pflichten so ein, dass der Vertrag zweckgefährdet sei. Der Kündigungsverzicht belastet den Mieter nicht grundsätzlich un-zumutbar. Durch Stellung eines Nachmieters könnten finanzielle Folgen im Fall der vorzeiti-
gen Aufgabe der Mietwohnung abgemildert werden, außerdem genieße der Mieter im An-
schluss an den vereinbarten Verzichtszeitraum den vollen Mieterschutz.
5. Die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses verstoße auch nicht gegen § 575 Abs. 4 BGB. Der neu geregelte Zeitmietvertrag verhindere eine automatische Beendi-gung des Mietraumverhältnisses allein durch Zeitablauf. Nur innerhalb der privilegierten Befristungsgründe des Vermieters genieße der Mieter einen Kündigungsschutz. Der Zeitvertrag schütze den Mieter also vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag, wie dies bei der Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt sei.
Der Leitsatz der BGH-Entscheidung vom 06.04.2005:

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Dies wird vom BGH folgendermaßen begründet:
? Werde dem Mieter vom Vermieter ein Formularmietvertrag vorgelegt, gelten die allgemei-
nen Geschäftsbedingungen zu Gunsten des Mieters auch dann, wenn bei vorgesehenen Leerstellen über die Dauer des Kündigungsverzichts handschriftlich die Jahreszahl eingetragen wird. Die Schriftform ist hierbei unbedeutend. Eine Formularklausel läge nur dann nicht vor, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgearbeitet oder gar vom Mieter selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre. Es reiche nicht aus, dass der vom Vermieter vorbereitete Mietvertrag mit dem Mieter durchgegangen und diesem dabei Gelegenheit dabei gegeben worden ist, die einzelnen Vertragbestimmungen zu prüfen. Dies sei kein Aushandeln.
? Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht und die damit verbundene Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehöre nicht zu dem so genannten kontrollfreien Kernbereich, unterliege vielmehr der Inhaltskontrolle nach dem Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbindungen.
? Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteilige den Mieter entge-gen Treu und Glauben unangemessen und sei daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk-sam. Dabei sei die zeitliche Dauer des Kündigungsverzichts von ausschlaggebender Bedeu-tung. Der Mieter werde in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Selbst bei un-
vorhergesehen familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen könne er die ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen. Aufgrund der Kosten einer Wohnung könne sich der Mieter in der Regel den Unterhalt für eine zweite Wohnung nicht leisten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht würde. Die Möglichkeit der Nachmieter-stellung sei unsicher. Auf der anderen Seite habe aber auch ein beiderseitiger Kündigungsver-zicht Vorteile für den Mieter. Er ist über den Kündigungsschutz hinaus abgesichert und aufgrund der zeitlichen Überschaubarkeit nicht unangemessen lang gebunden.

? Von vornherein sei auszuschließen, in Anlehnung an § 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht von 30 Jahren zuzulassen, es sei aber auch zu eng, nur die Dauer eines formularmäßigen Kündigungsverzichts für zwei Jahre zuzulassen, vergleichbar einem so genannten Dauerschuldverhältnis für die regelmäßige Lieferung von Waren oder Erbringung von Dienst-leistungen analog § 309 Nr. 9 a BGB. So lasse ja § 557 a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen selbst schon einen Kündigungsausschluss von vier Jahren zu. Dies entspreche der Intenti-on des Gesetzgebers für den Mietvertrag, so dass sich die analoge Anwendung des § 309 Ziff. 9 a BGB verbiete. Vielmehr müsse man sich an der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 Miethöhegesetz (MHG) der Vorgängerregelung des § 557 a BGB orientieren. In der Bundes-tagsdrucksache begründe der Gesetzgeber den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre mit dem Argument der Berücksichtigung einer möglichen Zwangslage des Wohnungssuchenden beim Abschluss eines Mietvertrages. Dies sei auch das Kriterium bei einem formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzicht. Die zulässige Dauer von vier Jahren entspreche auch der überwiegenden Auffassung im Schrifttum. Nur unter besonderen Umständen könne etwas anderes gelten.

? Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht über vier Jahre hinaus sei insgesamt unwirksam, die Klausel könne auch nicht mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts aufrecht erhalten werden. Bei allgemeinen Geschäftsbedingungen gelte generell das Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion. Eine formale formularmäßige Klausel, die einen einseitigen oder beiderseitigen Verzicht auf das Kündigungsrecht von mehr als vier Jahren ausspreche, sei daher unwirksam und somit unbeachtlich.