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Ordentliche Kündigung des Wohnraumvermieters wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters

Wenn der Wohnraummieter
seine vertraglichen Pflichten verletzt, kann für den Vermieter ein Recht zur Kündigung entstehen.
Fristlose Kündigung:
Dies kann zum einen das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund sein, wobei allerdings in der Regel eine Abmahnung im Vorfeld erfolgt sein muss. Darunter versteht man den Hinweis auf das vertragswidrige Verhalten verbunden mit der Bemerkung, dass bei weiteren Verstößen die Kündigung erfolgen wird. Der Vermieter kann, wenn eine solche Abmahnung erfolglos geblieben ist, darstellen, dass der Mieter „beharrlich“ weiterhin gegen Vertragspflichten verstößt und sich die Abmahnung nicht zur Lehre hat dienen lassen.
Auf eine Abmahnung kann dann verzichtet werden, wenn

- die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht;
- die Pflichtverletzung so gravierend war, dass es zu einer sofortigen fristlosen Kündigung ausreicht oder
- ein für die fristlose Kündigung ausreichender Zahlungsrückstand des Mieters vorliegt.

Ordentliche Kündigung:
Davon abzugrenzen ist das Recht des Vermieters zur Kündigung. Hier verlangt das Gesetz ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung. Dies liegt neben einer Eigenbedarfskündigung und der Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung auch dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB. Dazu muss ein Rückstand von zwei Monatsmieten oder ein Gesamtrückstand über einen längeren Zeitraum als zwei Monate in Höhe von mehr als einer Monatsmiete vorliegen.


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Eine Abmahnung ist nicht erforderlich, häufig aber angebracht.
Zu Vertragsverletzungen des Mieters, die eine ordentliche Kündigung nach sich ziehen können, gehört z. B. der Zahlungsverzug des Mieters, der noch nicht zu einer fristlosen Kündigung ausreicht oder auch nicht bezahlte Nebenkostenvorauszahlungen, die nicht geleistete Kaution sowie die unerlaubte Tierhaltung oder die unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte.
Ist sich der Vermieter nicht ganz sicher, ob das schuldhafte Verhalten des Mieters eine fristlose Kündigung rechtfertigt, empfiehlt es sich, vorsorglich auch eine ordentliche Kündigung zusätzlich auszusprechen.


Der Fall:
Das Amtsgericht Dachau musste am 07.03.2006 über die Räumungsklage eines Wohnraumvermieters entscheiden. Dieser lag eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzung zu Grunde. Der Mieter habe trotz Abmahnung gegen den Willen des Vermieters in der Wohnung einen Gewerbebetrieb unterhalten und die Garage zur Lagerung von Geräten und Material benutzt. Außerdem habe er den Vermieter des Betrugversuchs bezichtigt und ein anwaltschaftliches Schreiben des Vermieters nicht entgegengenommen. Schließlich zahle der Mieter unpünktlich, aus einer Betriebskostenabrechnung stehe darüber hinaus noch eine Restzahlung offen.
Der beklagte Mieter hatte vorgetragen, in der Wohnung lediglich Büroarbeiten vorgenommen zu haben, worauf der Vermieter bereits bei der Anmietung hingewiesen worden sei. Soweit in der Garage Geräte gelagert seien, sei dies Heimwerkerwerkzeug.

Das AG Dachau wies die Räumungsklage ab.
Eine erhebliche Rechtsverletzung läge nicht vor.
Laut einer Gewerberegisterauskunft betreibe der Mieter unter der Wohnanschrift kein Gewerbe. Soweit er Büroarbeiten vornehme, habe dies keine Auswirkungen auf die Mietsache oder die übrigen Hausbewohner, ebenso wenig läge durch die Ablagerung von Materialien in der Garage eine Belästigung vor. Die Restzahlung aus der Betriebskostenabrechnung habe der Mieter sachlich begründet. Es könne offen bleiben, ob seine Rechtsauffassung richtig sei. Jedenfalls sei dies kein Verstoß gegen vertragliche Pflichten, es sei Sache des Vermieters, notfalls diese Frage gerichtlich klären zu lassen.

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Soweit unpünktliche Mietzahlungen vorgelegen hätten, könnte dies grundsätzlich zu einem Kündigungsrecht führen, hier fehle es aber an einer Abmahnung. Das Zurückgehenlassen der ungeöffneten Anwaltspost des klagenden Vermieters sei kein gravierender Rechtsverstoß.
Der Anzeige wegen Betrugsverdacht rechtfertige auch die Kündigung nicht. Es sei ein konkreter Sachverhalt genannt. Ob und inwieweit dies als Betrug zu qualifizieren sei, habe nichts mit dem möglichen Kündigungsrecht des Vermieters zu tun.
Die Klage sei daher abzuweisen.

Das Landgerichts München II hob das Ersturteil auf und gab dem Vermieter Recht:
Es gab der Berufung des Vermieters gegen das Urteil des AG Dachau statt. Der Mieter habe die Mietwohnung vertragswidrig genutzt. Schon aus dem Briefkopf einer Rechnung ergebe sich, dass sein gewerbliches Unternehmen in der Wohnung angemeldet sei und dort betrieben werde. Es gehe nicht nur um gelegentliche Büroarbeiten, vielmehr würde die gesamte Bürotätigkeit des Betriebes dort geführt.
Es könne auch dahinstehen, ob der Vermieter dem Mieter Bürotätigkeiten in der Wohnung zugestanden habe; jedenfalls hätte der Mieter den erheblichen Umfang seiner gewerblichen Tätigkeit dem Vermieter mitteilen müssen. Auch sei es vertragswidrig, wenn der Mieter die Abmahnung des Vermieters kommentarlos durchgestrichen zurückgesandt habe.
Die Kündigung des Vermieters wegen vertragswidrigem Gebrauch sei daher begründet, das Verhalten des Vermieters stelle einen nachhaltigen Pflichtenverstoß dar.

Empfehlung für den Vermieter, der eine Kündigung beabsichtigt:
Zuerst ist zu prüfen, ob auf eine Abmahnung verzichtet werden kann.
Andernfalls ist ein vertragswidriges Verhalten des Mieters immer mit einer förmlichen Abmahnung zu bedenken, um eine spätere fristlose oder ordentliche Kündigung vorzubereiten und auch darzustellen, dass sich der Mieter beharrlich, d. h. trotz Hinweis auf die drohende Kündigung, weiterhin vertragswidrig verhält.
Weiterhin empfiehlt es sich, bei Vertragsabschluss deutlich zu machen, wie die Wohnung genutzt werden darf. Immer mehr Mieter haben Heimarbeitsplätze und nutzen die modernen Kommunikationsmittel für ihren Gewerbebetrieb auch in ihrer Wohnung. Einen Vertragsverstoß des Mieters kann der Vermieter am besten dann darstellen, wenn er in dem Mietvertrag bereits genau beschreibt, in welchem Umfang der Mieter die Wohnung zu gewerblichen Zwecken nutzen darf.
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Ist im Mietvertrag darüber nichts erwähnt und nutzt der Mieter die Wohnung gewerblich nur insoweit, dass es keinen zusätzlichen Besucherverkehr gibt und auch die anderen Bewohner im Haus nicht gestört sind, ist zweifelhaft, ob dies bereits als schuldhafte Pflichtverletzung dargestellt werden kann. Es fragt sich auch, ob der Mieter überhaupt unaufgefordert den Vermieter auf diese Art der Nutzung hinweisen muss.

Fazit:
Das Landgericht München II war in der vorgenannten Entscheidung dem Vermieter sehr gewogen. Von den Amtsgerichten sind eher mieterfreundliche Entscheidungen wie die des AG Dachau zu erwarten. Sich auf die Möglichkeit der Berufung, verbunden mit einer vermieterfreundlichen Entscheidung zu verlassen, ist gefährlich.