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Pfändbarkeit der Instandhaltungsrücklage

Vorbemerkung:
Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung muss eine angemessene Instandhaltungsrückstellung angesammelt werden, § 21 Abs. 5, Nr. 4 WEG. Sie darf auch für Instandsetzun-gen (Reparaturen) herangezogen werden. Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 4, Satz 1 WEG verpflichtet, diese Rücklage, die aus Geldern der Wohnungseigentümer gebildet ist, von seinem Vermögen getrennt zu halten. Somit ist die Rücklage auch von einer etwaigen Verwal-terinsolvenz nicht betroffen.

Fallbeispiel:
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat ordnungsgemäß den Beschluss zur Sanierung des Daches gefasst und die Firma D. beauftragt. Diese führt die Arbeiten mängelfrei durch und stellt sie in Rechnung, die Gemeinschaft zahlt nicht. D. erstreitet ein Urteil gegen die Gemeinschaft und will nun die Rücklage pfänden.

Lösung:
Eine Forderung ist grundsätzlich nur dann pfändbar, wenn sie auch übertragbar wäre, § 851 ZPO. Übertragbar wäre eine Forderung nicht, wenn sich durch ihre Abtretung von einem Gläubiger auf den anderen der Leistungsinhalt ändern würde. Dies wäre z.B. dann der Fall, wenn es sich um einen höchstpersönlichen Anspruch handeln würde, wie z.B. die Geltend-machung eines Urlaubsanspruchs im Arbeitsrecht oder ein persönlicher Unterlassungsan-spruch wegen einer Ehrverletzung.
Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Die Instandhaltungsrücklage wurde zu dem Zweck angeschafft, Instandsetzungen - dazu gehören auch Reparaturkosten - innerhalb des Gemein-schaftseigentums zu finanzieren. Mit der Pfändung, die D. beabsichtigt, wird der mit der Rückstellung vorgesehene Erfolg, nämlich die Verwendung für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (hier Dachsanierung), erfüllt.
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Die Eigentümergemeinschaft kann sich also nicht mit der Behauptung gegen die Pfändung wehren, die Rücklage werde nicht zweckgebunden im Rahmen der Pfändung durch den Gläubiger verwendet. D. darf die Instandhaltungsrücklage also pfänden.

Hinweis:
Vollstreckungstitel nur gegen einzelne Eigentümer:

Etwas anderes würde dann gelten, wenn D. den Rechtstreit nur gegen einen oder mehrere, nicht jedoch gegen sämtliche Wohnungseigentümer geführt und auch nur insoweit ein Urteil erstritten hätte.
Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2005 entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums teilrechtsfähig ist. Somit steht ihre Schuldnerstellung im Rahmen der Pfändung außer Frage.
Soweit der vom Gläubiger erstrittene Titel sich aber nicht gegen sämtliche Wohnungseigentümer richtet, kann sich die Gemeinschaft gegen eine Pfändung wehren. Der Gläubiger würde nämlich in unserem Beispielsfall die Rücklage der WEG insgesamt pfänden, obwohl er nur einen Titel gegen einen oder mehrere Eigentümer hat. Dies würde der Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage widersprechen. Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt, vertreten durch den § 27 Abs. 3, Nr. 4 WEG für die Gemeinschaft bevollmächtigten Verwalter, könnte Gelder aus der Instandhaltungsrücklage an Dritte übertragen. Somit ist auch die Rücklage nur zu Lasten der gesamten Eigentümergemeinschaft pfändbar. Ein Titel gegen einen oder mehrere Eigentümer aus der Gemeinschaft würde dem D. also nichts nützen, eine Vollstreckungsmaßnahme in die Instandhaltungsrücklage wäre nicht zulässig.