Der BWE informiert / BWE-Wissensdatenbank / Themen IJKL / Wie lange darf der Vermieter die Kaution zurückhalten?

Kautionsrückgabe an den Wohnraummieter bei Vertragsende

In § 551 BGB ist nur geregelt, dass die Parteien die Zahlung einer Kaution grundsätzlich vereinbaren dürfen, ebenso wie die Kaution durch den Mieter zu bezahlen ist und wie sie der Vermieter aufzubewahren und zu verzinsen hat.
Nicht geregelt ist, wann die Kaution an den Mieter zurückbezahlt werden muss. Ein Blick in den meist verwendeten BGB-Kommentar von Palandt ist wenig ergiebig. Dort heißt es nur, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in angemessener Frist zur Abrechnung verpflichtet sei, in der Regel seien dies 3 bis 6 Monate oder bis zur Klärung der Ansprüche. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird dem Vermieter eine „angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist“ zur Frage eingeräumt, ob und wieweit er die Kaution zur Abdeckung eigener Ansprüche gegen den Mieter (z.B. wegen nichtbezahlter Mie-te oder Betriebskosten bzw. wegen Schadenersatzansprüchen) verwenden will. Was dabei „angemessen“ ist, wird von den jeweiligen Gerichten unterschiedlich und auf den Einzelfall bezogen bewertet.

Das Landgericht München I hat sich in einem Urteil vom 26.10.2006 zu diesem Themenkreis geäußert. Es ging dort zwar um einen gewerblichen Mietvertrag, dennoch kann man die Argumentation 1:1 auch für einen Wohnraummietvertrag übernehmen.
Das LG führt aus:
Mit der Beendigung des Mietverhältnisses wird der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters fällig, allerdings aufschiebend bedingt durch eine dreimonatige Prüfungs- und Überlegungsfrist, in der der Vermieter nicht in Zahlungsverzug kommen kann. Diese Frist stellt zu Lasten des Mieters eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag dar. Er muss also eine gewisse Zeit, in der Regel drei bis sechs Monate, oder bis zur Klärung von Ansprüchen warten. Da im vorliegenden Fall durch den Vermieter keine Besonderheiten für eine engere Dauer der Prüfungs- und Überlegungsfrist dargetan werden konnten, sei eine Mindestfrist von drei Monaten zugrunde zu legen. Ab diesem Zeitpunkt habe sich der Vermieter automatisch in Verzug befunden, es habe also keine gesonderte Mahnung des Mieters mehr zur Auszahlung bedurft. Somit müsse der Vermieter ab diesem Zeitpunkt auch die Verzugsfolgen tragen. Dazu gehöre z.B. auch der Zinssatz, wie er sich aus dem Gesetz ( § 288 Abs. 1, Satz 2 BGB) erge-be. Danach ist die Kaution als Geldschuld mit 5 Prozent über dem Basiszinssatz zu verzinsen.
2 -

Ergebnis:
Aus der genannten Entscheidung lässt sich zumindest entnehmen, dass das Landgericht I eine dreimonatige Prüfungs- und Überlegungsfrist schon für den Fall angemessen hält, dass der Vermieter frühzeitig weiß, dass er keine Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter geltend machen kann. Hat der Vermieter Gegenansprüche oder ist noch mit Nachforderungen zu rechnen, z.B. aus noch nichtvorliegenden Betriebskostenabrechnungen für den Mietzeitraum, darf hinsichtlich des zu erwartenden Betrages die Kaution ganz oder anteilig zurückgehalten werden.
Ein fairer Umgang des Vermieters mit dem Mieter verlangt, dass der Mieter zeitnah nach Mietvertragsende (etwa zwei Wochen) eine Kautionsabrechnung erhält, also erfährt, wie hoch der Kautionsbetrag einschließlich Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsendes ist. Eine sol-che Kautionsabrechung lässt sich problemlos dadurch erstellen, dass man das Kautionssparbuch mit Zinsen bis zum Mietvertragsende bei der Bank oder Sparkasse fortschreiben lässt und dem Mieter eine Kopie der Abrechung oder, soweit es der Vermieter in Händen hat, des Sparbuchs übersendet. Hat der Vermieter – entgegen den gesetzlichen Vorgaben – kein eigenes Konto getrennt vom eigenen Vermögen die Kaution angelegt, muss er eine fiktive Abrechnung darüber erstellen, in welcher Höhe Zinsen während der Vorlage des Kautionsbetrages bis zu Vertragsende angefallen wären, wenn die Kaution zu einem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt worden wäre.
Dieser Kautionsabrechnungsanspruch des Mieters hat noch nichts mit der Kautionsauszahlung zu tun. Sollten aber keine Ansprüche des Vermieters mehr aus dem Mietverhältnis bestehen oder zu erwarten seinen, stimme ich der Entscheidung des Landgerichts München I zu, dass nach drei Monaten die Kaution vollständig an den Mieter einschließlich Zinsen ausgezahlt worden sein muss. Nachdem es kein Sicherungsbedürfnis für den Vermieter mehr gibt und der Kautionsbetrag einschließlich Zinsen zum Vermögen des Mieters gehört, ist kein Zurückbehaltungsrecht mehr für den Vermieter zu erkennen. Es wäre dann schikanös, die Kaution weiterhin zurückzuhalten und sich auf die Rechtsprechung mit dem Argument zu stützen, man könne bis zu sechs Monaten warten.