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Mieter wird überraschend pflegebedürftig - Kann er fristlos kündigen?

Ein Mietverhältnis kann nur unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt werden, diese ist bei Wohnraum 3 Monate . Will der Mieter vorzeitig das Mietverhältnis beenden und gelingt eine Einigung mit dem Vermieter nicht, kann er fristlos nur dann kündigen, wenn die Wohnung gesundheitsgefährdend ist oder der Vermieter seine Pflichten gröblichst verletzt hat. Ein Sonderkündigungsrecht hat der Mieter noch dann, wenn er als Pfarrer, Beamter oder Soldat versetzt wird und den bisherigen Wohnort verlassen muß.

Was geschieht, wenn ein älterer Mieter pflegebedürftig wird und deshalb kurzfristig in ein Pflegeheim umziehen muß. Ist dann die Kündigungsfristen einhalten?



Ausgangsfall:
Die 77-jährige Witwe Auguste Huber wohnt seit 1979 in einer 3-Zimmer-Wohnung in Starnberg. Die Nettomiete von DM 1.700,00 kann sie bei bescheidener Lebensführung mit ihrer Witwenrente aufbringen. Sie kann sich noch selbst versorgen, gegebenenfalls unterstützt sie der örtliche Hilfsdienst. Nach Auskunft ihres Arztes darf sie auch davon ausgehen, daß sie in den nächsten Jahren an dieser Lebensführung nichts ändern muß. Am 26.04.1999 rutscht Frau Huber im Bad aus und fällt so unglücklich hin, daß sie einen komplizierten Oberschenkelhalsbruch erleidet. Nach einer Operation ist schon wenige Tage später erkennbar, daß sie künftig an den Rollstuhl gefesselt sein wird und nur bei einer Rundumpflege Tag und Nacht noch in der Wohnung verbleiben kann. Dies kann sich Frau Huber aber aufgrund ihrer Rente nicht leisten. Nach Rücksprache mit ihrem Arzt bittet sie am 08.05.1999 ihren Vermieter schriftlich, sie doch vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen und kündigt vorsorglich außerordentlich zum 30.06.1999. Der Vermieter weist darauf hin, daß sie eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einzuhalten habe. Er, der Vermieter, habe keinen Anlaß zu einer vorzeitigen Kündigung gegeben.



Rechtslage: Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ist dem Mieter eine "Ausstiegsklausel" aus einem Mietvertrag zu gewähren, wenn

-sich die ursprüngliche Geschäftsgrundlage wesentlich geändert hat
-der Betroffene die Veränderung dieser Umstände nicht verschuldet hat
-die Veränderung für ihn nicht vorhersehbar war
-ein Festhalten am Vertrag die Grenzen der Zumutbarkeit übersteigt.

Diese Voraussetzungen liegen vor. Noch am Tag vor dem Unfall konnte keine der beiden Parteien ahnen, daß die Mieterin kurzfristig nicht weiter in der Wohnung verbleiben kann. Dies war nicht vorhersehbar. Frau Huber hat den Unfall und seine Folgen auch nicht verschuldet. Ein Festhalten am Vertrag wäre für sie aufgrund ihrer finanziellen Verhältnisse unzumutbar. Sie kann mit ihrer Witwenrente nicht gleichzeitig die Miete bezahlen und das Pflegeheim. Auf der anderen Seite ist es für den Vermieter auch zumutbar, sich in absehbarer Zeit einen neuen Mieter zu besorgen. Ob Frau Huber schon zum 30.06.1999 kündigen kann oder erst ein oder zwei Monate später wird davon abhängen, wie schnell die Wohnung bei entsprechenden Anstrengungen der Beteiligten neu vermietet werden kann, wobei hier auch Frau Huber vor allem gefordert ist, alles für eine baldige Neuvermietung zu unternehmen, auch einen Makler einzuschalten.