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Mietminderung, wenn Vermieter nicht wunschgemäß modernisiert

Bundesminister Sigmar Gabriel hat mit seinem Vorschlag Aufsehen erregt, den Mietern künftig durch gesetzliche Regelung ein Mietminderungsrecht zuzugestehen, wenn die Hausbesitzer nicht alles bautechnisch Mögliche zur Energieeinsparung tun.

Recht der Mietparteien zur Modernisierung und Mietminderung:
Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit erhalten. Der Zustand der Wohnung darf nicht gesundheitsgefährdend sein, verlangt wird die Gebrauchsfähigkeit zu Wohnzwecken. Der Vermieter schuldet nur Instandhaltung, Instandsetzung und die Durchführung von Schönheitsreparaturen, soweit diese nicht auf den Mieter übertragen sind. Die Erhaltung des „vertragsgemäßen Zustandes“ zwingt den Vermieter aber nicht, Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Wohnqualität oder zur Einsparung von Energie durchzuführen.

Der Vermieter kann sogar bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen,
- die den Gebrauchswert erhöhen,
- die Wohnverhältnisse verbessern oder
- Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken,
die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Nach geltendem Recht hat der Vermieter also das Recht zur Modernisierung, verbunden mit einer Mieterhöhung, nicht aber die Pflicht hierzu.
Die Miete kann nur gemindert werden, wenn eine Mangel entsteht, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Bewohnen nicht unerheblich herabsetzt, also z. B. durch den Ausfall der Heizungsanlage die Wohnung nicht mehr mit Wärme und Warmwasser versorgt werden kann oder Schimmel auftritt.



Einführung des Energiepasses und Modernisierungspflicht des Vermieters:
Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem zugrunde liegenden Bauantrag vor dem 01.11.1977 müssen zum 01.07.2008 einen Energiepass haben, soweit bei ihrer Fertigstel-lung nicht schon das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 eingehalten worden war.
Aus dieser Verpflichtung ergeben sich für den Mieter keine Rechte auf Minderung. Der E-nergiepass wird nicht durch seine Vorlage bei einem laufenden Mietverhältnis Bestandteil des Mietvertrages, ebenso wenig dann, wenn er bei einer Neuvermietung vorgelegt wird. Beschafft sich der Vermieter einen Energieausweis, genügt er lediglich seinen Verpflichtungen zur Vorlage. Der Mieter kann also nicht, gestützt auf den Energiepass, behaupten, dass die angemietete Wohnung nicht der EU-Richtlinie entspreche und deshalb die Miete herabgesetzt werden könne.
Vielmehr kommt es darauf an, in welchem Zustand die Wohnung bei Mietbeginn als vertragsgemäß übergeben wurde. Der Vermieter muss nur die Gebrauchsfähigkeit erhalten, er ist nicht verpflichtet, besondere Maßnahmen hinsichtlich der Verbesserung oder nachhaltiger Einsparung von Energie oder Wasser zu bewirken.
Eine Passivität des Vermieters in dieser Hinsicht, mag für den Mieter ärgerlich sein, weil er höhere Energiekosten zu tragen hat, Rechte kann er aber daraus nicht herleiten.

Was bedeutet der Vorschlag des Umweltministers?
Die Initiative des SPD-Umweltministers stellt sie eindeutig gegen die bisherige gesetzliche Regelung.
Bisher ist der Mieter mit der Mietminderung ausgeschlossen, solange der Vermieter die Woh-nung in vertragsgemäßem und gebrauchsfähigem Zustand erhält. Der Vermieter hat das Recht zur Modernisierung – nicht die Pflicht – und kann die hierfür anfallenden Kosten sogar auf die Miete aufschlagen. Nach dem Vorschlag von Herrn Gabriel soll der Vermieter künftig verpflichtet sein, zur Einsparung von Energie Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, weil andernfalls der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern. D. h., dass der Mieter ein Minderungsrecht haben soll, obwohl der Vermieter seinen vertraglichen Pflichten weiter nachkommt, nämlich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand hält.
Konsequenzen aus der vorgesehen Gesetzesänderung:
Wenn der Mieter meint, die Wohnung sei nicht ausreichend energieeinsparend gebaut, kann er gegenüber dem Vermieter mit dem Hinweis auf die gesetzliche Modernisierungsverpflichtung die Miete mindern. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung nicht umgehend nach, kann der Mieter zum einen die Miete kürzen und zum anderen auch noch dadurch weiteren Druck ausüben, dass er die Miete insgesamt solange zurückhält, bis die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt ist.
Der Streit zwischen Vermieter und Mieter ist vorprogrammiert, in welchem Zeitraum, in wel-chem Umfang und mit welchen Kosten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen und müssen. Soll der Mieter selbst – möglicherweise beraten durch den Mieterverein – entscheiden dürfen, welche energieeinsparenden Maßnahmen durchzuführen sind? Oder soll dem Vermieter die Verpflichtung auferlegt werden, durch die Einschaltung eines Sachverständigen dem Wunsch des Mieters gemäß dem Umfang der Maßnahme feststellen zu lassen? Wer will entscheiden, ob der vom Mieter behauptete hohe Energiebedarf nicht auch durch unzureichendes Heizen oder falsches Belüften durch den Mieter eingetreten ist und ob es sich wirklich um Baumängel handelt?
Fazit:
Zu Recht wendet sich die Wohnungswirtschaft und die deutschen Eigentümerverbände, darunter auch der Bayerische Wohnungs- und Grundeigentümer Verband, gegen diese Pläne des Umweltministers.
Insbesondere würde durch diese Gesetzesänderung das Recht des Vermieters vernichtet werden, nach Augenmaß und eigenen finanziellen Möglichkeiten Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung durchzuführen und die Kosten angemessen auf die vereinbarte Miete aufzuschlagen. Immerhin hat der Mieter sich bei der Anmietung den günstigen Mietpreis erstreiten können, weil die Wohnung eben nicht auf neustem Stand modernisiert war. Nach der Initiative von Herrn Gabriel könnte er nunmehr den Vermieter zwingen, nach seinem – des Mieters – Willen energieeinsparende Baumaßnahmen zu ergreifen mit der Drohung, andernfalls die Miete zu mindern.
Ob Herr Gabriel dem Vermieter weiterhin die Möglichkeit einräumen will, diese erzwungenen Modernisierungsmaßnahmen auch künftig mieterhöhend auf den Mieter wieder umzulegen, ist nicht bekannt.
Wir werden mit großem Interesse verfolgen, inwieweit das Bundeskabinett den Vorschlägen des SPD-Umweltministers folgt. Vielleicht war es auch nur ein geschickter populistischer Schachzug von Herrn Gabriel, die Mieterfreundlichkeit der SPD unter Beweis zu stellen, um die Umfragewerte seine Partei zu verbessern.