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Mietminderung

Die Hauptverpflichtung des Vermieters liegt darin, dem Mieter die Wohnung so zu überlassen und zu erhalten, daß der Mieter den vertraglich vorgesehenen Gebrauch machen kann.

Liegt ein Mangel vor, der die Tauglichkeit hierzu nicht unerheblich aufhebt oder mindert oder entsteht ein solcher im Laufe der Mietzeit, kann die Miete gekürzt werden.

Ein Teil des sozialen Kündigungsschutzes für den Wohnraummieter ist es, daß im Mietvertrag nicht zu seinen Ungunsten von diesem Minderungsrecht abgewichen werden darf.

Nicht zu beanstanden sind Qualitätseinbußen bei einer Mietwohnung, die typisch oder altersbedingt sind, z.B. das leichte Durchhängen einer Holzbalkendecke aus dem vorigen Jahrhundert. Darüber hinaus darf sich der Mieter auch nicht auf solche Mängel berufen, die er beim Abschluß des Vertrages gekannt hat oder die offensichtlich waren, etwa daß die Wohnung an einer sehr verkehrsreichen Straße oder in der Nähe eines Nachtlokals liege, wenn beim Einzug diese Örtlichkeiten schon vorhanden waren.

Sichert der Vermieter eine bestimmte Eigenschaft der Wohnung zu, ist z.B. im Mietvertrag die Wohnungsgröße mit 90 qm festgelegt, tatsächlich hat die Wohnung aber nur 70 qm, wird dies so behandelt, als habe die Wohnung einen Fehler - es entsteht ein Minderungsrecht.

Wichtig ist, daß es nicht darauf ankommt, ob der Vermieter schuldhaft, also fahrlässig oder vorsätzlich, den Mangel herbeigeführt hat. Vielmehr muß der Vermieter auch dann eine Minderung hinnehmen, wenn er mit dem Wohnungsmangel nichts zu tun hat (im Nachbarhaus wird eine lärmintensive Baumaßnahme durchgeführt). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat, z.B. bei der Fahrt in den Urlaub vergißt, ein Ventil an der Waschmaschine ordnungsgemäß zu schließen und dadurch die Wohnung überschwemmt wird.

Der Mieter muß die Mietminderung nicht vorher ankündigen, er kann sie ab dem Zeitpunkt durchführen, ab dem der Mangel vorhanden ist und der Vermieter Kenntnis davon hat.

Zahlt der Mieter länger als einen Monat keine Miete, weil er vollständig mindert oder summieren sich die einzelnen Minderungsbeträge zu dieser Größenordnung, besteht die Gefahr, daß sich der Vermieter auf diesen "Zahlungsverzug" des Mieters stützt und diesen fristlos kündigt. Die Rechtsprechung ist hier zugunsten des Mieters großzügig. Nur der Mieter, der völlig abwegig und überzogen die Miete gekürzt hat, muß sich den Zahlungsverzug vorwerfen lassen und geht das Risiko einer Räumung ein. Zieht sich ein Räumungsrechtsstreit und gleichzeitig der Zustand, der den Mieter berechtigt, die Miete zu mindern, über längere Zeit hin, löst der Mieter dieses Problem am besten dadurch, daß er nur eine bestimmte Zeit die Miete kürzt und dann "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" unter Vorbehalt die Miete oder einen wesentlichen Teil weiterbezahlt.

Einerseits gerät er dadurch nicht weiter in Verzug, weil die Miete bezahlt wird, andererseits behält er sich vor, den Betrag später wieder zurückzufordern, der sich nach Prüfung durch das Gericht, inwieweit eine Mietzinsminderung gerechtfertigt war, als Überzahlung herausstellt.

Wieviel darf nun im Einzelfall gemindert werden?

Die Ideallösung wäre, daß sich die Mietparteien auf einen bestimmten Betrag und die Zeit, während der gemindert werden darf, einigen. Andernfalls muß sich der Mieter an der Differenz des Wohnwerts orientieren, der zwischen dem vertragsgemäßen und dem tatsächlichen liegt. So können dies 5 - 10 % der jeweiligen Nettomiete sein, wenn nur 80 % der vereinbarten Raumtemperatur erreicht werden kann, vorhandene Fensterläden entfernt oder der Keller nicht genutzt werden kann. Es können aber auch bis zu 80 oder gar 100 % Mietminderung gerechtfertigt sein, wenn die gesamte Wohnung überschwemmt ist oder aus anderem Grund sich in unbewohnbaren Zustand befindet. Notfalls wird hier die Entscheidung durch den Mietrichter herbeigeführt werden müssen.

Neben der Möglichkeit der Mietminderung steht dem Mieter auch das Recht zur fristlosen Kündigung zu, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung trotz Setzen einer angemessenen - oft sehr kurzen - Frist die Wohnung vorenthält oder einen wesentlichen Mangel nicht beseitigt, der z.B. zu einer erheblichen Gesundheitsgefährdung für den Mieter führen kann. Ist ein solcher Mangel nicht kurzfristig zu beseitigen, muß der Mieter nicht abmahnen, etwa bei einer Einsturzgefahr des Hauses oder übermäßiger Formaldehydkonzentration.