Der BWE informiert / BWE-Wissensdatenbank / Themen MNOP / Mietrechtsreform 2001 – muss zugunsten der Vermieter nachgebessert werden?

Mietrechtsreform 2001 – muss zugunsten der Vermieter nachgebessert werden?

Rechtsanwalt Hubertus Höck, München, 



Das Wohnraummietrecht wurde mit dem Mietrechtsreformgesetz zum 01.09.2001 neu gestaltet. Wir hätten uns mehr Mut des Gesetzgebers gewünscht, alle Probleme zu regeln, wie z.B. die Frage der Schönheitsreparaturen und der Tierhaltung oder das Betretungs- und Be-sichtigungsrecht des Vermieters während der Mietzeit.
Viele gute Ansätze der verantwortlichen Personen in den Ministerien und Verbänden wurden dadurch zunichte gemacht, dass im Bundestag aus parteipolitischem Kalkül heraus Kompromisse geschlossen werden mussten oder wichtige Fragen ungeregelt blieben. Der Bundesgerichtshof hat seit dem Jahr 2002 eine Unzahl an höchstrichterlichen Entscheidungen treffen müssen, um die Unzulänglichkeiten des Gesetzes nachzubessern und zu bereinigen.
Letztlich haben sich aber im Rahmen der Rot-Grünen-Koalition die mieterfreundlichen Kräfte durchgesetzt, viele legitime Interessen der Vermieter, die den Bau von Wohnungen und das Vermieten interessant gemacht und so die Wohnungsknappheit beseitigt hätten, blieben auf der Strecke.

Liberalisierungsinitiative Baden-Württembergs

Baden-Württemberg war der Meinung, dass die Vermieter im Mietrechtsreformgesetz unnötig beeinträchtigt wurden, ohne dass der Mieterschutz dies erforderte, und hat einen Gesetzesentwurf auf den Weg gebracht, um das bestehende Wohnraummietrecht im Interesse der Vermieter zu liberalisieren.
Es handelt sich dabei um drei Bereiche:



a) Verlängerung der Schonfrist, § 569 Abs. 3, Nr. 2, Abs. 1 BGB:

Der Vermieter ist nach § 543 Abs. 2, Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Mietzins von mehr als einem Monat oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand ist.

Eine solche Kündigung kann der Mieter unterlaufen und sie unwirksam machen, wenn bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage an den Mieter der gesamte Mietrückstand bezahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat. Diese sogenannte Schonfrist hat bis zum 31.08.2001 einen Monat betragen, jetzt wurde sie auf zwei Monate verlängert. Grund des Gesetzgebers im Rahmen der Mietrechtsreform war, den Sozialbehörden für ihre Entscheidung, ob sie sich zur Mietzahlung verpflichten wollen, mehr Zeit zu lassen.
Bedenkt man, dass mit Zustellung einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs automatisch eine Kontrollmitteilung an die zuständige Sozialbehörde erfolgt, ist nicht einzusehen, warum dieser zwei Monate Zeit gegeben werden muss, ihre Eintritts- und Zahlungspflicht zu prüfen.
- 2 -

Zurecht moniert Baden-Württemberg in seinem Gesetzesentwurf, dass der Mieter, der schon mit zwei Monatsmieten in Rückstand ist, sich auch vor Einreichung der Räumungsklage an die zuständige Sozialbehörde wenden kann. Meistens dauert es sogar länger als zwei Monate, bis Klage erhoben wird, weil der Vermieter zuerst fristlos kündigt und den Mieter zur Räumung auffordert. Klage wird nur dann erhoben, wenn der Mieter innerhalb der Räu-mungsfrist nicht bezahlt hat oder nicht räumt.
Durch die Verlängerung der Schonfrist werden die Mietausfälle für den Vermieter oft um einen Monat erhöht, weil viele Richter vor der Bestimmung eines Verhandlungstermins die Schonfrist verstreichen lassen, also mindestens zwei Monate zwischen der Klagezustellung und dem Termin liegen. Der Gesetzgeber akzeptiert daher eine unzureichende Organisation der zuständigen Sozialbehörde, die nicht innerhalb eines Monats eine Entscheidung treffen kann und erleichtert es dem zahlungsunwilligen Mieter, weiterhin ohne Mietzahlung zu Las-ten des Vermieters in der Wohnung zu verbleiben.
Schutzzweck des sozialen Mietrechts ist sicherlich die überragende Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt des menschlichen Daseins, wie dies das Bundesverfassungsgericht mehrfach betont hat. Schutzzweck ist aber nicht die Erleichterung der Behördentätigkeit und die Unterstützung grundsätzlich zahlungsunwilliger oder- unfähiger Mieter.

b) Verringerung der Kappungsgrenze von 30 auf 20 Prozent bei der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung bei Wohnraum ist für den Vermieter schwierig.
Solange er nicht bei Vertragsbeginn eine Staffelmietvereinbarung getroffen hat, muss er den dornigen Weg des Vergleichsmietverfahrens wählen, sich dabei an einem – meist schon veralteten – Mietspiegel orientieren oder ein teures Sachverständigengutachten einholen, auf dessen Kosten er sitzen bleibt. Nach altem Mietrecht (§ 2, Abs. 1, Nr. 3, Satz 1 Miethöhegesetz) konnte der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um insgesamt 30 Prozent erhöhen, der nach der Mietrechtsreform eingeführte § 558, Abs. 3 BGB lässt für diesen Zeitraum nur eine Erhöhung von 20 Prozent zu.
Obwohl die Expertenkommission im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes ausdrücklich auf die Marktwidrigkeit dieser mietdämpfenden Wirkung hinwies – sie meinte damit die 30-prozentige Kappungsgrenze! - , wurde diese nicht nur beibehalten, sondern sogar auf 20 Prozent herabgesetzt. Eine Begründung hierfür hat der Gesetzgeber nicht für notwendig erachtet, die Herabsetzung war geradezu willkürlich, nachdem auch das Bundesverfassungsgericht die im Jahr 1982 eingeführte Kappungsgrenze von 30 Prozent für verfassungsgemäß gehalten hat.
Die Reduzierung auf 20 Prozent ging vor allem zu Lasten der „braven“ Vermieter, die über viele Jahre hinweg auf eine Mieterhöhung verzichtet hatten und die Mieten auf einem Stand beließen, der nicht selten unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete lag. Oft bestanden auch zwischen den Mietparteien besondere persönliche Bindungen oder die günstige Miete war durch besondere Leistungen bestimmt, die der Mieter ohne jede vertragliche Fixierung oder Gegenleistung für den Vermieter erbracht hatte. Es ist nicht einzusehen, warum in den Fäl-len, in denen beim Tod des Mieters dessen Ehegatte in das Mietverhältnis eintritt, nicht der Vermieter von dieser aus persönlichen Gründen für den Mieter sehr günstigen Preisgestal-tung abweichen können soll.
Es gibt keine Veranlassung, die Vertragsfreiheit, die auch für das Wohnraummietrecht gilt, im Hinblick auf den sozialen Mieterschutz überhaupt soweit einzuschränken, dass nicht zumin-dest die ortsübliche Miete gefordert werden darf. Zumindest war der Mieter mit der Kappungsgrenze von 30 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren – immer unter dem schützenden Mantel der ortsüblichen Miete als Obergrenze – ausreichend geschützt.

c) Asymmetrische Kündigungsfristen

Bis zum 31.08.2001 waren die Kündigungsfristen für beide Parteien gleich, sie verlängerten sich abhängig von der Mietdauer nach fünf, acht oder zehn Jahren jeweils um weitere drei Monate, (§ 565 Abs. 2 BGB a.F.). Die Verkürzung der Kündigungsfristen für den Mieter wurde damit begründet, dass bei einem gewünschten Wohnungswechsel ein potentieller künfti-ger Vermieter nicht bereit war, die Wohnung über eine längere Zeitdauer freizuhalten.
- 3 -

Auch sei der Mieter in Folge Arbeitsplatzwechsels oder bei notwendiger Unterbringung in einem Pflegeheim auf eine kurzfristige Auflösung des Mietverhältnisses angewiesen.
Dieser Argumentation kann man durchaus näher treten, nicht aber der Tatsache, dass legitime Interessen der Vermieter an einer „Gleichbehandlung“ hinsichtlich der Kündigungsfris-ten nicht erkannt oder bewusst übersehen wurden. Auch Vermieter sind an einer 3-monatigen Kündigungsfrist bei längeren Mietverhältnissen durchaus interessiert.
Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist schon deshalb erschwert, da er nur mit berechtigtem Interesse kündigen kann und auf drei Regelbeispiele beschränkt ist:

- Schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter:

Liegt eine solche Pflichtverletzung vor, z.B. unerlaubte Tierhaltung, Vernachlässigung der Wohnung oder Belästigung anderer Bewohner, ist es für den Vermieter schlichtweg unzumutbar, sich bei einem Mietverhältnis, das länger als acht Jahre gedauert hat, auf eine neunmonatige Kündigungsfrist einzulassen. Wenn der Mieter selbst durch schuldhaftes Ver-halten die Kündigung veranlasst hat, kann er nicht auch noch schutzwürdig sein hinsichtlich der Dauer der Kündigungsfrist.

- Eigenbedarf des Vermieters:

Auch für den Vermieter kann sich der dringende Bedarf an einer schnellen Verfügbarkeit der Wohnung ergeben, z.B. der Aufnahme von Pflegepersonal bei plötzlich aufgetretener Pflegebedürftigkeit oder der Wunsch, eine etwas voreilig getroffene Entscheidung, in ein Senio-renheim zu ziehen, rückgängig zu machen. Selbst bei berechtigtem Eigenbedarf muss der Vermieter, wenn das Mietverhältnis länger als acht Jahre gedauert hat, neun Monate warten!

- Beabsichtigte Verwertung des Objekts:

Dieses Kündigungsrecht muss bei erheblich drohenden Nachteilen des Vermieters respektiert werden, wie das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, auch wenn noch keine Existenznot vorliegt. Bedenkt man bei einer Verwertung von Immobilien die mitunter starken Preisschwankungen oder das oft nur kurzfristige Interesse von potentiellen Bewerbern, kann die Verzögerung, erst nach neun statt nach drei Monaten ein mietfreies Objekt übertragen zu können, einen solchen Verkauf unmöglich machen.

Fazit:

Zurecht wurde darauf hingewiesen, dass die Mietrechtsreform entgegen ihrer Zielrichtung keinen ausgewogenen Ausgleich zwischen Mieter- und Vermieterinteressen geschaffen hat. Die Interessen der Vermieter wurden – ohne jede Not – ignoriert. Die wohnungs- und wirtschaftspolitische Bedeutung des Mietrechts wurde weitgehend unberücksichtigt gelassen.
Vorrangiges Ziel der gesetzlichen Initiative sei es deshalb, die durch das Mietrechtsreform-gesetz geschaffene Schieflage in den genannten Kernpunkten zu korrigieren, um auch die Bereitschaft zur Vermietung wieder zu erhöhen.
Der Initiative des Landes Baden-Württemberg und der Argumentation seines damaligen Justizministers kann in vollem Umfang gefolgt werden. Immer mehr private Investoren wenden sich von der ursprünglichen Idee ab, ihr Geld in den Bau oder den Kauf von Wohnungen zum Zweck der Vermietung zu investieren. Viele Vermieter lassen Wohnraum leer stehen. Immer mehr Großvermieter werden auf dem Markt tätig, denen es nur um die Rendite geht. Selbst die Kommunen versuchen, ihre Mietwohnungen an deutsche und internationale Großinvestoren zu verkaufen, weil sie sich nicht mehr mit den Problemen, die das Mietrechtsreformgesetz gebracht hat, herumschlagen wollen.