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Möbel in der Mietwohnung Abstand von der Aussenwand?

Vorbemerkung:

Immer wieder beklagen sich Mieter, vor allem in Altbauwohnungen, dass sich Schimmel hinter Einbaumöbeln und Schränken bildet, die unmittelbar an die Aussenwände gestellt sind.
Kann ein Mieter vom Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn eine solche Schimmelbildung und entstehende Feuchtigkeit zu Schäden an Möbeln und darin untergebrachter Kleidung führt? Muss ein Mieter von vornherein beim Aufstellen von Schränken, insbesondere bei gro-ßen Schränken wie einer Schrankwand im Schlafzimmer, Abstand von der Aussenwand halten, damit die Luftzirkulation gewährleistet ist?
Mit diesen Fragen werden die Berater des BWE immer wieder konfrontiert.

Das Landgericht (LG) Mannheim hatte folgenden Fall zu entscheiden:
Eine 3-Zimmerwohnung war seit November 2001 vermietet, vor dem Einzug waren isolier-verglaste Fenster eingebaut worden. Im Februar 2002 zeigten die Mieter das Auftreten von Schimmel an und verklagten schließlich im August 2005 den Vermieter zur Zahlung von Schadenersatz, weil durch Schimmelbildung Einrichtungsgegenstände zerstört worden seien. Der Vermieter sei auch verpflichtet, an den Wänden außen zur Verbesserung der Wärmedämmung Maßnahmen vorzunehmen.

Das Urteil:
Das LG Mannheim gab in seinem Berufungsurteil vom 14.02.2007 der Klage statt.
Unstreitig sei, dass die Möbel der Mieter während der Mietzeit von Schimmel befallen worden seien. Wegen der neu eingebauten dichtschließenden Fenster bei gleichzeitiger unzureichen-der Aussendämmung hat sich Schimmel gebildet.
Der Vermieter könne sich auch nicht darauf berufen, er habe den Mietern nach deren Mängelanzeige im Februar 2002 erklärt, sie müssten für eine ausreichende Luftzirkulation hinter den Möbeln sorgen und Möbelstücke 10 Zentimeter von der Aussenwand entfernt aufstellen. Dass die Mieter sich nicht daran gehalten haben, sei diesen nicht als Mitverschulden und damit schadenersatzmindernd auszulegen. Es sei den Mietern nicht zuzumuten, Möbel mit einem derartigen Mindestabstand aufzustellen. Zu einer allgemeinen gebräulichen Nutzung einer Mietwohnung gehöre es, dass die Möbel direkt an den Aussenwänden aufgestellt wer-den könnten. Es sei Sache des Vermieters, die Mietwohnung bauphysikalisch so herzustellen, dass sich auch bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern keine Feuchtigkeitser-scheinungen bilden könnten. Nachdem die Mieter ihre Möbel an jeden beliebigen Ort in der Wohnung aufstellen könnten, bestehe auch keine Pflicht, grundsätzlich einen Wandabstand zu wahren, wenn nur so Feuchtigkeitsschäden vermieden werden könnten.

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Nachdem im Mietvertrag keine andere Vereinbarung getroffen sei, durften die Mieter die Möbel direkt an der Wand aufstellen, der Vermieter habe vollen Schadenersatz zu leisten. Außerdem habe der Sachverständige auch festgestellt, dass die Schimmelbildung auch ohne die vorgestellten Möbel eingetreten wäre.
Der Vermieter sei auch verpflichtet, eine Wärmedämmung an der Aussenwand anzubringen. Es sei zwar grundsätzlich Sache des Vermieters, wie er die Mängel beseitigt, allerdings dürfe dies nicht unzulässig den vertragsgemäß geschuldeten Gebrauch der Wohnung einschränken. Nach Meinung des Sachverständigen wäre zwar eine Innendämmung bei gleichzeitigem Abstand der Möbel von 10 bis 15 Zentimeter von der Wand ebenfalls ausreichend, um künf-tig Schimmel zu verhindern. Bei einer Aussendämmung können allerdings Möbel unmittelbar an die Aussenwand gestellt werden. Nachdem die Parteien mietvertraglich keine anderweitige Regelung getroffen haben, würde die vom Vermieter bevorzugte Innendämmung zu einer Änderung des vertragsgemäßen Gebrauchs führen, die die Mieter nicht hinnehmen müssen. Auch die Tatsache, dass die Aussendämmung Kosten von ca. 28.980 Euro verursache, ände-re daran nichts. Die für die Wohnung entfallenen Kosten beliefen sich lediglich auf 7.245 Euro, eine Innendämmung schlage auch schon mit 4.050 Euro zu Buche. Auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben könnten die Mieter daher nicht darauf verwiesen werden, dass sie eine Innendämmung hinnehmen müssten.

Fazit:
Will der Vermieter die Luftzirkulation sicherstellen und Schimmel vermeiden, muss er bereits im Mietvertrag, d.h. also im Einvernehmen mit dem Mieter, eine Verpflichtung aufnehmen, die das Abstellen von Möbeln an der Aussenwand nur mit einem Mindestabstand (10 oder 15 Zentimeter) ausdrücklich zulässt. Verstösst dann der Mieter gegen diese vertragliche Verpflichtung und stellt die Möbel dennoch direkt an die Aussenwand, kann er nicht für zerstörte Einrichtungsgegenstände Schadenersatz verlangen; dann verhält er sich ja vertragswidrig.
Beim Einbau von neuen Fenstern in Altbauwohnungen kann der Vermieter bei der Neuvermietung eine solche Vereinbarung in den Mietvertrag aufnehmen.
Bei einem bestehenden Mietverhältnis darf sich der Vermieter aber nicht darauf verlassen, dass der Mieter seine Aufforderung, künftig die Möbel in einem entsprechenden Abstand von der Aussenwand aufzustellen, befolgt.
Vielleicht lässt sich der Einbau von Isolierglasfenstern, die ja dem Mieter beim Einsparen von Heizenergie hilft, damit verbinden, dass er gleichzeitig einer nachträglichen Vereinbarung im Mietvertrag zustimmt, künftig seine Möbel in einem Abstand von 15 Zentimetern aufzustellen. Dann wäre der Vermieter abgesichert.