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Wirksamkeit des nur von einer Partei unterschriebenen Mietvertrages

1. Grundsätzliches zur Form von Mietverträgen:
§ 550 BGB steht unter der Rubrik „Mietverhältnisse über Wohnraum“ im BGB, findet aber gemäß § 578 BGB auch auf die Vermietung von Grundstücks– und Gewerbeobjekten und nach § 581 Abs. 2 BGB auf Pachtverträge Anwendung. § 550 Satz 1 BGB lautet:
„Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit“.
Ein wirksamer Mietvertrag kann also auch mündlich abgeschlossen werden, wenn er nur bis zu einem Jahr dauern soll.
Mit dem neuen Mietrecht heißt dies seit dem 01.09.2000, dass nur noch Zeitmietverträge bis zu einem Jahr wirksam mündlich abgeschlossen werden können, da befristete Mietverhältnisse ohne die Qualifizierung des § 575 BGB (Nutzung für Familienangehörige, Beseitigung oder wesentliche Veränderung der Räume, Hausmeisterwohnung) nicht mehr möglich sind.
Ist die Schriftform nicht eingehalten oder kann die Partei, die sich auf Wirksamkeit des Vertrages beruft, nicht nachweisen, dass der Mietvertrag höchstens ein Jahr dauern sollte, müssen sich die Parteien so behandeln lassen, als sei der Mietvertrag für unbestimmte Zeit abgeschlossen worden. Bei Wohnraummietverträgen ergibt sich daraus noch die Konsequenz des § 550 Satz 2 BGB, dass frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums gekündigt werden kann.

2. Was heißt schriftliche Form?
Gemeint ist die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB. Danach muss eine Urkunde vom Aussteller eigenhändig unterzeichnet sein, bei einem Vertrag müssen die Parteien auf der selben Urkunde unterschreiben, wenn mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden, genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
Bei Mietverträgen kann die schriftliche Form nach § 126 Abs. 3 BGB auch durch die elektronische Form ersetzt werden, nachdem § 550 Satz 1 BGB dies nicht ausdrücklich ausschließt. Anderes gilt zum Beispiel bei einem Arbeitsvertrag (§ 623 BGB), der nicht in elektronischer Form abgeschlossen werden kann.

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Die elektronische Form ist im § 126 a BGB seit 2001 erwähnt. Hier muss der Aussteller der Erklärung seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen.
Bei Mietverträgen ist nach wie vor die eigenhändige Unterzeichnung durch Namensunterschrift üblich. Sie könnte auch durch ein notariell beglaubigtes Handzeichen ersetzt werden, ggf. auch notarielle Beurkundung. Dies wird dann der Fall sein, wenn in dem Vertrag auch gleichzeitig das Eigentum am Grundstück übertragen oder belastet werden soll, was nach § 311 b BGB nur mit notarieller Beurkundung wirksam geschehen kann.

3. Zeitpunkt der jeweiligen Unterschriften auf dem Mietvertrag:
Es kommt selten vor, dass die Parteien in einem einzigen Termin den Mietvertrag ausarbeiten und gleichzeitig unterschreiben. Regelmäßig bringt eine Partei den auf einem Formular bereits vorbereiteten Mietvertrag mit, meist der Vermieter, der von diesem bereits unterzeichnet ist oder dann, wenn die andere Partei den vorbereiteten Vertrag gelesen und möglicher Weise auch noch geändert hat, von beiden unterschrieben wird. In diesem Fall liegt ein formgültiger und damit wirksamer Mietvertrag vor, auch wenn es nur ein Exemplar gibt und somit nur eine Partei über eine Vertragsurkunde verfügt.
Sehr häufig sind aber die Fälle, in denen eine Partei einen bereits ausgefertigten und unterschriebenen Vertrag mitbringt, die andere Seite sich die Gegenzeichnung aber noch vorbehält mit dem Hinweis, man möchte sich den Vertrag zu Hause in Ruhe anschauen oder durch einen Rechtskundigen prüfen lassen. Oft erhält der Mieter auch schon die Schlüssel und zieht in die Wohnung ein, zahlt auch die vereinbarte Kaution und über längere Zeit seine Miete pünktlich, ohne dass die angekündigte Rückgabe des gegengezeichneten Exemplars – sei es von der Vermieter- oder Mieterseite – erfolgt ist.

Wie ist die Rechtslage?
Die Schriftform ist nach § 126 Abs. 2 BGB nur eingehalten, wenn beide Parteien auf der- selben Urkunde unterschrieben haben oder zumindest jede Partei eine von der anderen Seite unterschriebene Urkunde gleichlautender Art vorliegt. Solange dies nicht der Fall ist, liegt kein formgültiger Mietvertrag vor. Dies heißt nicht nur, dass die Kündigung nach § 550 Satz 2 BGB erst nach einem Jahr erfolgen kann, sondern auch, dass die im Mietvertragsentwurf stehenden Vereinbarungen nicht rechtswirksam getroffen sind.
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Die Parteien können sich z.B. bei einem gewollten Zeitmietvertrag nicht auf die ursprünglich gewollte Dauer berufen, wenn zum Ablauf eines Jahres wirksam gekündigt wird. Auch Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen sind unwirksam. Der Mieter kann sogar vom Vermieter die bereits gezahlte Kaution zurückverlangen, da eine wirksame Kautionsvereinbarung nicht getroffen und somit der Vermieter ohne Rechtsgrund die Kaution erhalten hat und ungerechtfertigt bereichert ist.
Bis wann muss nun die Partei, die den Mietvertrag zur Prüfung mit nach Hause genommen hat, diesen zurückgesandt haben, damit noch ein formwirksamer Vertrag zustande kommt?
Das Landgericht Stendal hatte am 29.01.2004 einen derartigen Fall zu entscheiden, veröffentlicht in NJW-RR 2005 S. 97.
Dort hatten die Parteien – noch nach altem Mietrecht und damit wirksam – im Februar 2001 den Vertrag auf bestimmte Zeit bis zum Februar 2004 abgeschlossen; der Mieter hatte bei Vertragsabschluss unterschrieben. Der Vermieter hatte den Vertrag zwar im Juni 2001 gegengezeichnet, dem Mieter aber weder eine Ausfertigung zugesandt noch ihn über die geleistete Unterschrift unterrichtet.
Der Mieter hatte im Hinblick auf § 550 Satz 1 BGB in Anbetracht der aus seiner Sicht fehlenden Schriftform zum Ablauf des Jahres fristgerecht gekündigt und die Zahlung von Miete und Betriebskosten eingestellt. Der Vermieter klagte auf Fortzahlung mit der Behauptung, es sei ein Mietvertrag in schriftlicher Form vorhanden, an den der Mieter bis Februar 2004 gebunden sei.
Das Landgericht führte dazu aus: Es sei zwar richtig, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag zustande gekommen sei, man habe sich auch über die wesentlichen Punkte des Vertrages geeinigt. Der Beklagte habe aber im August 2002 wirksam zum 01.12.2002 gekündigt. An den an sich gewollten Zeitmietvertrag sei der Mieter nicht gebunden, da es an der geforderten schriftlichen Form fehle. § 550 BGB schütze nicht etwa nur den Erwerber des Objekts, dem an einer schriftlichen Dokumentation des bestehenden Mietverhältnisses gelegen sei, die Vorschrift habe auch eine Warn- und Dokumentationsfunktion für die Parteien. §126 Abs. 2 BGB verlange ausdrücklich die eigenhändige Namensunterschrift und damit die schriftliche Billigung des Inhalts der Vertragsurkunde. Im vorliegenden Fall sei die Vertragsurkunde zwar unterzeichnet, aber nur im Besitz des Vermieters, der Mieter habe unstreitig weder eine Kopie des unterzeichneten Vertrages erhalten, noch sei ihm zur Kenntnis gebracht worden, dass der Vermieter gegengezeichnet und damit die Schriftform eingehalten habe.
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Selbst dies hätte jedoch nicht genügt, da die vom Vermieter vorgenommene Gegenzeichnung sieben Monate später nicht genüge. Hier käme § 147 Abs. 2 BGB zur Anwendung, wonach der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden könne, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort erwarten könne. Bei der Aushändigung des vom Mieter unterzeichneten Vertrages an den Vermieter handele es sich um einen solchen Antrag auf Abschluss eines formgültigen Mietvertrags. Der Mieter habe innerhalb einer Frist von 2 bis 3 Wochen erwarten können, dass er das unterzeichnete Exemplar zurückerhalte oder zumindest der Vermieter ihn benachrichtige, er habe gegengezeichnet. Eine Annahme nach mehr als 4 Monaten sei auf jeden Fall verspätet und die Gegenzeichnung des Vermieters gemäß § 150 BGB als neuer Antrag zu werten, so dass für einen formgültigen Mietvertrag erneut die Gegenzeichnung des Mieters notwendig gewesen wäre. Hierzu sei es aber nicht gekommen.

Fazit: Will der Vermieter sicher gehen, dass der Mietvertrag inhaltlich, vor allem was Dauer und Pflichten des Mieters anbelangt, tatsächlich so gilt, wie es die Parteien vorgesehen haben, muss er unbedingt darauf achten, vor Einzug des Mieters ein von diesem unterzeichnetes Mietvertragsformular in Händen zu haben. Ebenso muss er dafür Sorge tragen, dass er den Nachweis führen kann, dass auch der Mieter über ein von ihm unterzeichnetes Exemplar verfügt.

Soweit nicht Zeugen bei der Unterzeichnung des Vertrags durch den Mieter anwesend waren, sollte die Rücksendung des gegengezeichneten Mietvertrages aus Beweisgründen per Einschreiben erfolgen oder zumindest der Mieter in einem solchen Schreiben darauf hingewiesen werden, dass der Vermieter das vom Mieter unterschriebene Mietvertragsexemplar seinerseits unterzeichnet hat und somit die Schriftform eingehalten ist.