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Rauchen in der Mietwohnung

Vorbemerkung:
Der BGH musste sich in seinem Urteil vom 28.06.2006 damit befassen, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum Ansprüche auf Schadenersatz geltend machen konnte.

Der Fall:
Das Mietverhältnis hatte von Januar 2000 bis Januar 2004 gedauert. Die Schönheitsreparaturen waren in einem Formularvertrag auf den Mieter umgelegt worden, jedoch unwirksam im Hinblick auf einen Verstoß gegen das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Es hatte sich um sogenannte „starre“ Klauseln gehandelt. Der Vermieter hatte in seiner Klage aber auch Schadenersatz über die Schönheitsreparaturen hinaus verlangt mit der Behauptung, die Wohnung sei durch Tabakkonsum verunreinigt worden.

Dazu der BGH:
Die Nutzung des gemieteten Wohnraums hängt von der vertraglichen Regelung ab. Der Mieter muss Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden (Abnutzung bei typischen Gebrauch), nicht vertreten. Wenn die Parteien nicht ausdrücklich eine das Rauchen untersagende oder einschränkende Vereinbarung treffen, verhält sich der Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, nicht vertragswidrig. Dies gilt auch dann, wenn sich durch das Nikotin Ablagerungen an Decke und Wänden bilden. Solange sich die erforderlichen Arbeiten auf die Beseitigung dieser Ablagerungen und auf Tapezier-, Anstrich- und Lackierarbeiten beschränken, wie sie zur Beseitigung typischer Gebrauchspuren im Rahmen von Schönheitsreparaturen erforderlich sind, liegt kein Schaden vor.
Der Vermieter wird auch nicht unbillig dadurch benachteiligt, dass der Mieter die verursachten Gebrauchsspuren des Rauchens nicht beseitigen muss.
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Er hat grundsätzlich die Möglichkeit, – auch formularmäßig – die Schönheitsreparaturen insgesamt auf den Mieter zu übertragen. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen regelmäßig durchzuführen und auch die Nikotinspuren an Wänden und Decke zu beseitigen.

Ergebnis:
Rauchen in der Mietwohnung gehört also zum „ordnungsgemäßen“ Gebrauch der Mietsache, soweit es nicht vertraglich ausgeschlossen ist.
Nicht regeln musste der BGH die Frage, ob nicht ausnahmsweise bei „exzessivem“ Rauchen, wenn sich bereits nach kurzer Mietzeit ein erheblicher Renovierungsbedarf ergibt, von einer über den üblichen Gebrauch hinausgehenden Nutzung gesprochen werden muss. In diesem Fall wären Nikotinablagerungen an Wänden und Decken eine unsachgemäße und über das Übliche hinausgehende Nutzung der Mietsache. Ein solcher Fall würde zu einer Schadenersatzpflicht des Mieters führen, die über die üblichen durchzuführenden Schönheitsreparaturen und die damit verbundenen Kosten hinausgeht. Eine solche nikotinverfärbte Wand könnte auch nicht mit dem üblichen Aufwand gestrichen werden.
Die Beweislast, dass der rauchende Mieter die Wände und Decken über Gebühr mit Nikotin verschmutzt hat, liegt beim Vermieter. Will der Vermieter nicht haben, dass in der Wohnung geraucht wird, muss er dies im Vertrag ausdrücklich ausschließen.