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Schadenersatz für den Mieter bei „getürkter“ Eigenbedarfskündigung - Wer muss was beweisen? -

Der Vermieter von Wohnraum muss bei einer ordentlichen Kündigung auf die im Gesetz vorge-gebene Gründe zurückgreifen. So ist z. B. eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung oder, weil sich das Objekt unvermietet besser verkauft, nicht zulässig. Täuscht ein Vermieter ein ge-setzlich vorgegeben Kündigungsgrund, z. B. Eigenbedarf, vor und entstehen dem Mieter, der darauf vertraut, dadurch Kosten (Umzugsfirma, Makler, neue Möbel), muss der Vermieter die-sen Schaden ersetzen.

Immer wieder kommt es aber vor, dass sich der vorhandene Kündigungsgrund, z. B. wegen Eigenbedarfs, erledigt. So musste der BGH im Mai 2005 einen Fall entscheiden, bei dem der Vermieter nach einem Eigenbedarfskündigung die Wohnung saniert hatte, was sich über Jahre hinzog. Zwischenzeitlich heiratete er, die Wohnung wäre ihm zu klein gewesen. Deshalb nahm er eine Neuvermietung vor. Entgegen den Vorinstanzen sprach der BGH dem Schadenersatz fordernden Mieter diesen Anspruch nicht zu. Allein die Tatsache, dass der Vermieter in die Wohnung nicht selbst einziehe, sei nicht schon ein Anscheinsbeweis dafür, dass Eigenbedarf von Anfang an nicht gegeben gewesen sei. Viel mehr müsse auch in diesem Fall der Mieter, der Schadenersatz wolle, darlegen, dass der Vermieter von Anfang an nicht beabsichtigt habe, tat-sächlich die Wohnung selbst zu nutzen, sondern eine Neuvermietung geplant gewesen sei. Auf der anderen Seite müsse der Vermieter aber diese Behauptung, ein Selbstnutzungswille sei nie vorgelegen dadurch entkräften, dass er substantiiert darlege, wann er diesen ursprünglich vor-handenen Wunsch aufgegeben habe und warum dies der Fall sei.