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Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel - bekommt der Mieter Aufwendungsersatz?

Das Landgericht (LG) Karlsruhe musste in 2. Instanz folgenden Fall entscheiden:

In einem Mietverhältnis waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden. Die Klausel enthielt jedoch sog. starre Fristen, d. h., dem Mieter waren feste Fristen vorgeschrieben, wann bestimmte Arbeiten durchzuführen waren, ohne das ihm die Möglichkeit eingeräumt war, davon nach tatsächlichem Bedarf abzuweichen.
Vermieter und Mieter gingen aber von der Gültigkeit dieser Klausel aus und besprachen bei Mietvertragsende die Durchführung von Malerarbeiten. Im Rahmen dieses Gesprächs war der Vermieter mit der Durchführung der Arbeiten durch den Mieter einverstanden, jedenfalls verwahrte er sich nicht dagegen.
Nachdem er die Malerarbeiten vorgenommen hatte, erfuhr der Mieter, dass die Klausel hinsichtlich der Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam war, er also gar nichts hätte machen müssen. Nun verlangte er vom Vermieter Ersatz seiner Aufwendungen und erhob Klage, als der Vermieter nicht zahlen wollte.
Das LG Karlsruhe gab dem Mieter Recht. Er könne diese Aufwendungen vom Vermieter verlangen. Aufgrund der Unwirksamkeit der Vertragsklausel sei er zur Vornahme der Malerarbeiten nicht verpflichtet gewesen. Die Durchführung liege somit im Rechts- und Interessenkreis des Vermieters. Der Mieter habe geglaubt, diese Malerarbeiten für den Vermieter vorzunehmen, es läge also sog. Fremdgeschäftsführung vor. Dagegen spreche auch nicht, dass der Mieter die Arbeiten irrtümlich in der Meinung einer wirksamen Verpflichtung ausgeführt habe. Der Mieter habe ohne Auftrag des Vermieters nach dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen gehandelt. Bei dieser sog. Geschäftsführung ohne Auftrag sei der
b.w.
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Vermieter verpflichtet, dem Mieter die entstandenen Aufwendungen zu ersetzen. Dazu gehören die üblichen Material- und Arbeitskosten, wie sie für derartige Arbeiten anfallen.
Mit dieser Meinung befindet sich das LG Karlsruhe im Einklang mit der herrschenden Rechtssprechung.
Fazit:
Der Vermieter muss dem Mieter also die Kosten für die von diesen irrtümlichen durchgeführten Schönheitsreparaturen ersetzen.
Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn der Vermieter nachweisen könnte, dass der Mieter schon vor der Durchführung der Arbeiten gewusst habe, dass er dazu aufgrund der unwirksamen Klausel gar nicht verpflichtet war. Er müsste auch dann nichts bezahlen, wenn er dem Mieter vor Durchführung der Arbeiten erklärt hätte, er wolle nicht, dass der Mieter die Schönheitsreparatur ausführe. In beiden Fällen liegt die Beweislast beim Vermieter.
Will der Vermieter sicherstellen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Klausel auf eigene Kosten durchführt, muss er also mit dem Mieter eine gesonderte Vereinbarung bei Mietsvertragsende treffen. Daraus muss sich ergeben, dass dem Mieter bekannt ist, dass er aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen, dass er sich dazu aber ausdrücklich verpflichtet.
Eine solche Vereinbarung macht z. B. dann Sinn, wenn der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen will, dafür als Gegenleistung aber wenigstens sicherstellen möchte, dass er eine renovierte Wohnung zurückerhält.