Der BWE informiert / BWE-Wissensdatenbank / Themen QRST / Schönheitsreparaturen durch den Mieter

Durchführung von Schönheitsreparaturen - Wenn sie vertraglich auf den Mieter übertragen sind, muß dieser nach Vertragsende erst Gelegenheit erhalten, die Schönheitsreparaturen durchzuführen

Der Vermieter kann die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, allerdings wegen nicht durchgeführter Arbeiten erst bei Mietvertragsende gegen den Mieter vorgehen.

Es sollte unbedingt eine eingehende Besichtigung der Wohnung bei der Übergabe der Wohnung durchgeführt werden. Dabei sollte ein Protokoll erstellt und der Zustand, soweit wesentliche Mängel vorliegen, fotografisch festgehalten werden. Auch empfiehlt es sich, einen Fachmann, z.B. einen Handwerker oder auch einen Sachverständigen hinzuziehen, der zum einen die Mängel feststellen kann, zum andern aber auch als Zeuge für den Zustand der Mietsache bei der Übergabe dienen kann.

Wird festgestellt, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht oder nur unzureichend durchgeführt hat, darf der Vermieter nicht sofort einen Handwerker beauftragen oder selbst renovieren und die Rechnung anschließend dem Mieter schicken. Er muß dem Mieter zuerst die Möglichkeit einräumen, innerhalb angemessener Frist die notwendigen Arbeiten selbst noch durchzuführen. Bei der Länge der Frist ist zu berücksichtigen, welche Zeit der Mieter hatte, sich auf die Durchführung der Arbeiten einzustellen, inwieweit der neue Mieter bereits vor der Tür steht und nicht mehr warten kann oder der Mieter geglaubt hat, er sei bereits ausreichend seiner Verpflichtung nachgekommen. Angemessen wird eine Frist von 1-2 Wochen sein. Über die Frist selbst können sich die Parteien auch einigen. Eine zu kurz gesetzte Frist ist nicht wirkungslos, sie setzt nur eine angemessene Nachfrist in Lauf. Auch muß der Mieter einer zu kurz gesetzten Frist nicht sofort widersprechen.

Der Vermieter muß darauf achten, daß er dem Mieter genau beschreibt, in welchen Zustand die Räume zu verbringen sind. Etwas anderes gilt, wenn ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Mängeln von beiden Parteien unterschrieben ist und dies zum Gegenstand der Nachbesserung gemacht wird.

Die genaue Beschreibung der Mängel und die Fristsetzung muß mit dem Hinweis verbunden sein, daß nach Ablauf der Frist der Vermieter jede weitere Leistung des Mieters ablehnt (Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung). Dies hat allerdings zur Folge, daß der Vermieter dann nicht mehr verlangen kann, daß der Mieter noch irgendwelche Maßnahmen vornimmt. Eine solche Nachfristsetzung ist entbehrlich, wenn der Mieter seine Pflicht zur Erfüllung der Durchführung von Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert. Dies kann ausdrücklich geschehen, wenn der Mieter erklärt, er wolle nichts mehr machen, oder er sei überhaupt nicht verpflichtet. Eine endgültige Erfüllungsverweigerung kann aber auch angenommen werden, wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf des Mietverhältnisses verlassen hat, unbekannten Aufenthalts ist und sein Aufenthalt nicht ermittelt werden kann. Hierbei genügt es, wenn der Vermieter beim Einwohnermeldeamt oder bei der Post nachfragt oder sich beim Hausmeister erkundigt.

Anschließend kann der Vermieter Schadenersatz in Höhe der Kosten verlangen, die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen anfallen. Dies kann auf der Basis eines Kostenvoranschlags oder durch Vorlage der Handwerkerrechnung erfolgen. Eigenleistungen des Vermieters können entsprechend angesetzt werden. Allerdings dürfen die Kosten, die dabei entstehen, nicht die Kosten übersteigen, die bei der Durchführung der Arbeiten durch einen Fachmann angefallen wären.

Nachdem der Vermieter die Beweislast für die Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen und die endgültige Erfüllungsweigerung durch den Mieter trägt, empfiehlt es sich, auf jeden Fall ein schriftliches Protokoll über den Zustand der Wohnung zu erstellen und dies von einem neutralen Zeugen unterschreiben zu lassen und auch die Fristsetzung mit der Ablehnungs-androhung schriftlich abzufassen und dafür zu sorgen, daß der Zugang an den Mieter nachge-wiesen ist (Zustellung durch Einwurf-Einschreiben oder durch Boten).

Dabei ist zu beachten, daß ein Vermieter diese Nachfristsetzung bezüglich Renovierungs-kosten nicht durch einen Formularvertrag ausschalten kann. Eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, ohne Nachfristsetzung die Renovierungskosten an den Vermieter zu bezahlen, ist unwirksam. Allerdings können die Mietvertragsparteien bei Beginn oder während des Mietvertrages eine Vereinbarung treffen, wo das Erfordernis der Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung ausgeschlossen wird. Dazu reicht nicht aus, daß in einem Formularvertrag steht, eine derartige Bestimmung sei mit dem Mieter besprochen und von diesem ausdrücklich anerkannt worden.

Für die Zeit, wo wegen der noch durchzuführenden Schönheitsreparaturen dem Mieter eine Nachfrist gesetzt werden mußte, erhält der Vermieter Mietausfall. Allerdings muß der nachweisen, daß er, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen rechtzeitig ausgeführt hätte, auch sofort hätte neu weitervermieten können. Zu beachten ist auch, daß die Ansprüche auf Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und die Ansprüche wegen Mietausfalls schon nach 6 Monaten verjähren, beginnend mit dem Zeitpunkt, wo der Vermieter die Sache zurückerhält. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Mieter weiterhin noch einen Schlüssel und damit Zugang zur Wohnung hat. Entscheidend ist, daß der Vermieter die Wohnung auf Veränderung und Verschlechterung hat ungestört untersuchen können. Diese 6-Monatsfrist beginnt aber nicht vor Ende des Mietverhältnisses zu laufen, d.h.an dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis gekündigt oder durch Aufhebungsvertrag einvernehmlich beendet worden ist.