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Schönheitsreparaturen (dekorative Arbeiten) - Was versteht man darunter, wer muß sie tragen -

Nach dem BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietwohnung in einem vertragsgemäß bewohnbaren Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Soweit bei vertragsgemäßem Gebrauch durch den Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen eintreten, hat diese der Mieter nicht zu vertreten, d.h., er muß weder für Instandsetzung noch Ausbesserung sorgen oder gar Schadenersatz leisten.

Diese sogenannten Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren oder Streichen von Wänden, Decken und Böden (soweit dies in Betracht kommt), das Streichen oder Lackieren von Heizkörpern einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren (Haustüren) von innen. Auch die Beseitigung kleiner Schäden an Holzteilen oder kleinere Dübellöcher, die im Rahmen der Malerarbeiten üblicherweise mitbeseitigt werden, zählen dazu.

Abzugrenzen von diesen Schönheitsreparaturen sind Schäden in der Wohnung, die durch vertragswidrigen Gebrauch hervorgerufen werden. So ist eine Zahl von etwa 20 großen Dübellöchern in einem Raum oder ein Dübelloch in einer Badfliese nicht mehr unter die Schönheitsreparaturen zu rechnen, weil dies schon außerhalb einer üblichen Wohnungsnutzung liegt. Auch sind Urin-, Blut- oder Tintenflecken im Teppichboden, tiefe Löcher im Parkettboden durch spitze Möbelfüße oder von Haustieren zerkratzte Türblätter vom Mieter zu vertretene Schäden.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören ebenfalls nicht die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen für das Gebäude, wie etwa der Außenanstrich oder das Auswechseln der undichten Kamineinfassung oder Arbeiten am Haus, die nicht in unmittelbarem Zusammenhang zur Wohnung stehen. Ebenso zählen hierzu nicht die sogenannten Kleinreparaturen wie z.B. das Auswechseln eines Rolladengurtes.

Der Vermieter kann die ihm vom Gesetzgeber übertragene Verpflichtung, Verschlechterungen und Veränderungen, die durch vertragsmäßige Abnutzung der Wohnung durch den Mieter entstanden sind, auf seine Kosten beseitigen zu müssen, durch eine vertragliche Regelung auf den Mieter abwälzen.

Soweit es sich um eine sog. individuelle Regelung handelt, also die Frage, ob und in welchem Umfang Schönheitsreparaturen durch den Mieter zu tragen sind, im einzelnen ausgehandelt wurde, gibt die Vertragsfreiheit den Beteiligten einen weiten Spielraum, der nur durch die allgemeinen Grundsätze von Treu und Glauben und Sittenwidrigkeit eingeschränkt ist.

Üblicherweise werden aber bei Mietvertragsabschluß Formularverträge verwendet und tatsächlich nur die Mietzeit, die Miethöhe und die Frage der Kautionsleistung ausgehandelt. Die übrigen Vereinbarungen ergeben sich in der Regel aus dem meist vom Vermieter vorgelegten Formular und werden von den Parteien nicht besprochen. Dieses sog. "Kleingedruckte" Passagen enthält, die unklar oder widersprüchlich sind, dort "versteckt" sind, wo sie der Leser nicht erwartet, also überraschend sind, oder den Mieter knebeln, d.h. unzulässig benachteiligen, sind diese unwirksam.

Die seit dem 26.11.2001 eingefügten §§ 305-310 in das BGB geben als Verbraucherschutzgesetz dem Verwender von Formularverträgen eindeutige Vorgaben im Hinblick auf die Wirksamkeit einzelner Klauseln.

Im Mietrecht kommt als weitere Schwierigkeit hinzu, daß eine Unzahl von Vertragsformularen auf dem Markt sind, viele Vermieter verwenden auch "selbstgestrickte" Verträge ohne Angabe des Zeitpunkts, wann dieses Formular erstmals auf den Markt gebracht wurde, wie man dies bei Formularverträgen von Verlagen und Verbänden meist feststellen kann.

Mietervereine und andere Verbände haben in den letzten Jahren eine Unzahl von Formularmietverträgen durch die Gerichte überprüfen lassen und dafür gesorgt, daß immer wieder über lange Jahre als gültig angesehen Passagen in den Formularmietverträgen als unwirksam bezeichnet wurden. Dies gilt auch für die jeweiligen Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen.

Mieter und Vermieter streiten sich selten wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit. Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen greifen die Substanz eines Hauses ja nicht an, so daß es dem Vermieter meistens egal ist, ob der Mieter regelmäßig Wände und Decken streicht. Gerade dann, wenn die Parteien kein besonders gutes Verhältnis haben, wird sich der Vermieter nicht ohne besonderen Grund zu einem Wohnungsbesuch anmelden und auf sein Besichtigungsrecht drängen.

Der eigentliche Ärger beginnt meist erst bei der Übergabe der Wohnung, weil sich dann herausstellt, daß Vermieter und Mieter unterschiedliche Ansichten darüber haben, ob der Mieter überhaupt und wenn ja inwieweit Schönheitsreparaturen durchzuführen oder ob er die Wohnung nur besenrein zu übergeben hat. Besonders schwierig wird es dann, wenn die Mietzeit kürzer ist als die vertraglich festgelegten Zeitabstände, in denen die einzelnen Schönheitsreparaturen durchzuführen gewesen wären, beispielsweise das Mietverhältnis nur zwei Jahre gedauert hat.

Enthält die Passage im Formularmietvertrag über die Schönheitsreparaturen nur die übliche Aussage, daß bei stark benutzten Räumen (Küche, WC, Wohnzimmer)im allgemeinen alle drei Jahre, Schlaf- und Kinderzimmer ca. alle fünf Jahre und bei allen übrigen Räumen ca. alle sieben Jahre Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, hat dies zur Folge, daß der Mieter keinerlei Arbeiten vornehmen muß. Nur dann, wenn auch der Fall eines vorzeitigen Auszugs geregelt und festgestellt ist, daß in diesem Fall, ausgehend von den Gesamtkosten (feststellbar durch einen Kostenvoranschlag eines Fachmannes) ein bestimmter Prozentsatz abhängig von der jeweiligen Mietdauer vom Mieter zu bezahlen ist, kann der Mieter insoweit anteilig an den Kosten beteiligt werden.

Streitig war auch lange, ob bei einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die Schönheitsreparaturen durch Formularvertrag auf den Mieter abgewälzt werden könnten. Dies ist inzwischen aber dahingehend entschieden, daß der Mieter bei einem entsprechenden Fristenplan (z.B.ca. alle 3, 5 und 7 Jahre) die Schönheitsreparaturen auch dann aufgebürdet erhalten kann, wenn der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen war.

Der Vermieter kann auch vom Mieter nicht formularmäßig verlangen, daß er beim Auszug die Wohnung frisch renoviert, unabhängig davon, in welchem Zustand sie sich zu diesem Zeitpunkt befindet. Wenn also ein Mieter, der eine frisch renovierte Wohnung bezogen hat, bereits nach einem halben Jahr wieder auszieht und ein neuer Mieter aber eine frisch renovierte Wohnung beziehen will, muß der Vermieter diesen Zustand auf eigene Kosten herstellen. Daher empfiehlt es sich auch für den Vermieter, bei Mietvertragsabschluß auf eine bestimmte feste Mietzeit zu drängen, also z.B. einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit gegenseitigen Kündigungsausschluß(bis 5 Jahre möglich) abzuschließen. Will dann der Mieter vorzeitig ausziehen, was der Vermieter nur aus wichtigem Grund zulassen muß und wodurch dem Vermieter kein Schaden entstehen darf, kann der Vermieter in einem solchen Fall auf eine neu renovierte Wohnung oder eine vergleichbare andere Regelung (entsprechende Kostenbeteiligung) drängen.