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Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen

RA Christian Gerber, München
1. Vorsitzender KV-BWE Starnberg



Mit seinem Urteil vom 23.06.2004 hat der Bundesgerichtshof (BGH) für einigen Wirbel im Mietrecht gesorgt. In diesem Urteil hat der BGH klar gestellt, dass eine „starre“ Fristenklau-sel, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem festen Fristen-plan verpflichten soll, den Mieter unangemessen benachteiligt und deshalb als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam ist. Diese Unwirksamkeit zieht die unangenehme Folge nach sich, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht nur erst bei Fälligkeit, sondern gar nicht durchführen muss. Anknüpfend an dieses Urteil führt der BGH seine Rechtsprechung konsequent fort und kippt mit den beiden Urteilen vom 05.04.2006 (Az. VIII ZR 109 aus 05 und VIII ZR 152 aus 05) auch die sogenannte „Tapetenklausel“, mit der der Mieter laut For-mularvertrag verpflichtet werden soll, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen. Auch diese in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters un-wirksam.

In konsequenter Fortführung seiner Rechtsprechung verweist der BGH in seinen Entschei-dungsgründen darauf, das gemäß § 535 Abs. 1, Satz 2 BGB es nach dem Gesetz die Ver-pflichtung des Vermieters ist, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Verpflichtung z.B. in allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter abwälzen. Dieser darf aber nicht zu einer höheren Instandhaltungsverpflichtung des Mieters führen, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung der Schön-heitsreparaturen schulden würde. Aus diesem Grunde ist nach der herrschenden Rechtspre-chung des BGH eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparatu-ren renoviert zu übergeben (sogenannte Endrenovierungsklausel), wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (vergleiche Urteil vom 14.05.2003; Az. VIII ZR 308 aus 02).


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Eine solche unangemessene Benachteiligung liegt auch vor, wenn dem Mieter abverlangt wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses von ihm angebrachten oder vom Vormieter über-nommenen Wand- und Deckentapeten zu beseitigen, wenn das Mietverhältnis endet, weil von dem Mieter auf diese Weise unabhängig von Dauer des Mietverhältnisses und vom Zeit-punkt der letzen Schönheitsreparaturen die Beseitigung aller in der Wohnung vorhandenen Tapeten verlangt würde. So würde der Mieter dem Wortlaut nach theoretisch – und nur hier-auf kommt es an – sogar dann zu einer Entfernung der Wand- und Deckentapeten verpflich-tet werden, wenn er diese im Rahmen fälliger Schönheitsreparaturen gerade erst erneuert hat, obwohl dies zu diesem Zeitpunkt unstreitig nicht wieder erforderlich wäre.

Eine solche Tapetenklausel ist unwirksam, wobei es nicht darauf ankommt, das der Mieter durch sie nur zur Entfernung, nicht aber zur Wiederanbringung von Tapeten verpflichtet sein sollte. Auch im bloßem Entfernen der Tapete liegt eine unangemessene Benachteiligung. Dabei ist nochmals darauf hinzuweisen, dass es nach der Rechtsprechung des BGH nicht darauf ankommt, ob Tapeten bei Mietvertragsende möglicherweise tatsächlich schon abge-wohnt sind. Bei der Beurteilung der Unwirksamkeit der Tapetenklausel kommt es allein dar-auf an, ob eine theoretische Benachteiligung des Mieters als Vertragspartner die Schönheits-reparaturklauselverwendenden Vermieters im Raume steht, wenn der Mieter bereits kurz nach Mietbeginn wieder auszieht oder die Tapeten besonders pfleglich behandelt hat.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine solche Tapetenklausel auch nicht durch berech-tigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt, denn ein Interesse, den Mieter zu Renovie-rungsmaßnahmen in der Wohnung zu verpflichten, obwohl eine Renovierungsbedarf tatsäch-lich nicht besteht, ist nicht schutzwürdig.

Im Ergebnis zeigen auch die neuen Urteile des BGH zur Unwirksamkeit von Miet-vertragsklauseln, dass der Vermieter, der den potentiellen Mieter in der Regel einen vorformulierten Mietvertrag zur Unterschrift vorlegen wird, besonders dar-auf achten muss, ob die von ihm verwendeten Klauseln auch tatsächlich wirksam sind, um ein böses Erwachen bei Mietvertragsende zu vermeiden. Häufig lassen sich Mieter bei Mietvertragsende rechtlich beraten, ob sie die - meist kostenin-tensiven - Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Seinen Sie ihrem Mieter einen Schritt voraus und nutzen Sie die Mitgliedschaft beim BWE, sich bereits vor Mietvertragsschluss über die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit bestimmter Klau-seln zu informieren, um bei Mietvertragsende keine finanziellen Einbußen zu er-leiden.