Der BWE informiert / BWE-Wissensdatenbank / Themen QRST / Was bei Staffelmieten beachtet werden muß

Was bei Staffelmieten beachtet werden muß

Die Grundmiete kann zu Beginn, aber auch während eines Mietverhältnisses, so bestimmt bzw. geändert werden, daß für die Zukunft unterschiedliche Miethöhen bestimmt werden, § 557 II BGB. Dabei kann die Miete sinken oder steigen. Sind die Nebenkosten nur pauschal in der Miete enthalten (Bruttomiete), kann die Miete trotzdem gestaffelt werden. Dies ist aber nur durch eine schriftliche Vereinbarung möglich.

In der Praxis beinhaltet eine solche Staffelmiete regelmäßig eine kontinuierliche Steigerung der Grundmiete. Während der Dauer der Vereinbarung darf der Vermieter die Miete nicht im Hinblick auf vergleichbaren Wohnraum oder wegen baulicher Maßnahmen erhöhen. Eine Begrenzung nach oben besteht nicht, besonders nicht im Hinblick auf die örtliche Vergleichsmiete, auch nicht bezüglich der Kappungsgrenze von 20%. Nur dann, wenn bei einer Staffelung die Mietwuchergrenze überschritten wird, ist die Erhöhung nichtig. Im Rahmen der Staffelung muß der Mietzins je ein Jahr unverändert bleiben.

Beispiel für die Formulierung bei einer Staffelmiete: 1. März 2002, Miete 400 Euro. Ab 1. März 2003 erhöht sich die Miete um 25 Euro auf 425 Euro, ab 1. März 2004 um 15 Euro auf 440 Euro, ab 1. März 2005 um 15 Euro auf 455 Euro.

Hält sich eine solche Vereinbarung nicht an diese Vorschriften, ist sie im ganzen unwirksam und wird auch nicht durch die Zahlung der Erhöhung seitens des Mieters geheilt. Dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht nach einer Staffelmietzeit von 4 Jahren zu, auch wenn diese vereinbarungsgemäß länger laufen würde. Diese Kündigung hat schriftlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu erfolgen.

Die Staffelmiete muß sich nicht an die Dauer des Mietverhältnisses orientieren, kann also auch z.B. für einen längeren Zeitraum vereinbart sein als ein befristeter Zeitmietvertrag. Läuft die Staffelmietvereinbarung aus, wird künftig die am Ende der Vereinbarung entstandene Miete weiterhin geschuldet.