Der BWE informiert / BWE-Wissensdatenbank / Themen UVW / Haben die Rechte des Mieters Verfassungsrang?

Haben die Rechte des Mieters Verfassungsrang?

Wer nicht in seiner eigenen Immobilie lebt oder arbeitet, ist auf die Nutzung fremden Eigentums als Wohnung oder Arbeitsstätte existentiell angewiesen. Das Bundesverfassungsgericht hat daher der gesetzlichen Ausgestaltung eines sozialen Mietrechts im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 2 GG im Rahmen der Inhalts- und Schrankenbestimmung des Grund- und Wohnungseigentums hohen Vorrang eingeräumt.
Wie weit diese Einschränkbarkeit des Grund- und Wohnungseigentums allerdings reicht und inwieweit die Besitzrechte des Mieters Grundrechtschutz durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG oder bei gewerblichen Mietverhältnissen durch Art. 12 Abs. 1 GG genießen, ist strittig.
Berücksichtigt man allerdings die Rechtsprechung zum Mietrecht, muss man davon ausgehen, dass eine grundrechtliche Kollisionslage entstanden ist, basierend auf der Sozialbindung des Grundeigentums, die eigentumsähnliche Rechte der Mieter entstehen lässt.
Verwiesen kann dabei werden auf die Rechtsprechung

- zur Eigenbedarfskündigung,
- zur Mieterhöhungen im Maßstab der Vergleichsmiete,
- zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum im Gebiet mit unzureichender Wohn-
raumversorgung,
- zur sozialen Ausgestaltung des Kleingartenrechts und
- zur Suizidgefahr bei der Räumungsvollstreckung.

In diesem Vortrag will ich untersuchen, ob das Mietrecht in den Grundzügen sich quasi zum Verfassungsrecht konkretisiert hat. In welchem Ausmaß genießen bestimmte Rechte der Mieter grundrechtsgleichen Schutz und kommen dem Grundrechtschutz des Vermieters aus Art. 14 GG (Eigentumsgarantie) ins Gehege?

Grundrechtskollision:

Eine solche Lage entsteht, wenn Grundrechtsträger die vom Schutzbereich des Grundrechts umfasste Freiheit ausschöpfen und damit einen anderen Grundrechtsträger in dessen geschützter Freiheit behindern oder einschränken. Es muss also eine Spannungslage von Grundrechten mehrerer Grundrechtsträger gegenseitiger und wechselseitiger Freiheitsbeein-trächtigung vorliegen.
Wir kennen solche Kollisionslagen aus Konflikten zwischen dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht auf der einen und der Meinungs- und Pressefreiheit auf der anderen Seite.



- 2 -

Lösung solcher „aufeinanderprallender“ von Grundrechten und damit verbundenen Freiheitsbeschränkungen:

Versuch eines „Rangverhältnisses“:
Danach muss bei einer Kollision das rangniedrigere Recht zurücktreten, dies sei aus dem Grundsatz der Menschenwürde notwendig. Andererseits bindet aber Art. 1 Abs. 3 GG (Menschenwürde) jegliche staatliche Gewalt an alle Grundrechte und schließt damit eine Bewertungsrangordnung aus.
Drei-Schritt-Theorie des Bundesverfassungsgerichts:
a) Welche grundrechtliche Schutzbereiche sind tatsächlich eröffnet? Nur insoweit kann es zu
einer Kollision kommen.
b) Steht fest, welche Grundrechte kollidieren, soll ein Ausgleich gesucht werden. Dies ge-
schieht nach den Grundsätzen des Übermaßverbotes und der Verhältnismäßigkeit. Beiden
Grundrechten soll optimal Wirksamkeit und Geltung widerfahren.
c) Wenn ein solcher Ausgleich nicht erzielt werden kann, muss der Einzelfall dafür herhalten,
welches der Grundrechte zurücktreten muss. Abzuwägen ist nach den Grundsätzen der
Verhältnismäßigkeit.


Praktische Durchführung:
Um dieser Methode bei der Lösung von Grundrechtskollisionen gerecht zu werden, müssen Legislative, Exekutive und Judikative eingesetzt werden und mitspielen.

a) Gesetzgebung
Alle Grundrechte enthalten einen Gesetzesvorbehalt. Damit hat der Gesetzgeber eine zent-
rale Rolle bei der Auflösung von Kollisionen. Durch den Gesetzesvorbehalt soll bei beson-
ders kollisionsträchtigen Grundrechten die Konfliktlage möglichst früh entspannt werden.
Solche Gesetze finden sich z.B. im öffentlichen Baurecht, etwa bei Nachbarrechtstreitigkei-
ten. Beide Nachbarn können sich ja auf Art. 14 GG (Eigentum) berufen. Eine ähnliche
Funktion erfüllt das planungsrechtliche Rücksichtnamegebot, in der Praxis bedeutend bei
der Innenbereichsbebauung nach § 34 BauGB. Hierzu gehört auch das gesamte Subventi-
onsrecht, weil jede Subvention Begünstigung für einen Grundrechtsträger eine Belastung
eines andern gegenüber steht.

b) Auch die öffentliche Verwaltung ist gefordert:
Auch Einzelentscheidungen wirken sich für den Bürger teils belastend, teils begünstigend
aus ( Janusköpfige Verwaltungsakte). Dies gilt bei jeder bau- oder immissionsschutz-
rechtlichen Anlagengenehmigung, bei Konzessionen, jeder Art von Genehmigungen oder
auch z.B. bei einer Zulassung zum Hochschulstudium.
- 3 -


c) Gerichtlicher Rechtschutz:
Was die Legislative und die Exekutive nicht schafft, muss die Judikative lösen. Die Ge-
richte sämtlicher Gerichtsbarkeiten tragen die Hauptverantwortung zur Bewältigung von
Grundrechtskonflikten. Gerade bei verwaltungsgerichtlichen Streitigkeiten gilt dies vor-
nehmlich in solchen Bereichen, bei denen ein Hoheitsträger in die Grundrechte eines Bür-
gers eingreift.
Bei der Arbeitsgerichtsbarkeit geht es um Auseinandersetzungen zwischen
Subjekten des Privatrechts. So gewährt das Bundesverfassungsgericht juristischen Person-
en (z.B. einer GmbH oder einer AG) keinen Grundrechtschutz, soweit diese in der öffentli-
chen Hand sind (kommunales Versorgungsunternehmen). Gleiches gilt für kommunale
Wohnungsgesellschaften.
Im übrigen gelten die Grundrechte nach Art. 1 Abs. 3 GG als subjektive Rechte mit Ver-
fassungsrang auch gegenüber dem Staat und seinen Untergliederungen. Im Rahmen der
sogenannten mittelbaren Drittwirkung sind die Grundrechte nicht nur Abwehrrechte gegen
den Staat, sondern auch Inhalt einer objektiven Werteordnung. Sie strahlen auch auf das
Privatrecht, insbesondere auf die Generalklauseln aus, das gesamte Privatrecht ist von
den Grundrechten geprägt. Der Einfluss der Grundrechte wird um so stärker, je mehr die
personale Freiheit von wirtschaftlicher oder sozialer Macht eingeengt ist.
Somit gelten die Grundrechte auch zwischen Privaten als entscheidungserheblicher Kon-
trollmaßstab vor den Gerichten der Zivil- und Arbeitsgerichtsbarkeit.

Kollisionen beim Wohnraummietrecht:
Wie sie entstehen und aufgelöst werden soll an drei Fallkonstruktionen gezeigt werden.
a) Kündigung eines Wohnraummietvertrages

Entscheidend zur Positionierung des Mietrechts als eigentümerähnliche Stellung hat das
Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil vom 26.05.1993 beigetragen.
Zu entscheiden war der Standardfall eines Eigenbedarfs:
Es lag eine Vermieterkündigung zu Grunde, begründet auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 BGB. Der Mieter widersprach der Kündigung gemäß § 574 BGB, da sie für ihn und seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte be-deuten würde.
Bei der Gegenüberstellung dieser Begriffe und bei deren Auslegung waren nun die Kollisionen dieser beiderseitigen widersprüchlichen Interessen zu lösen.


- 4 -

Zuerst wurden die kollidierenden Grundrechte ermittelt:
Der Vermieter konnte sich als zivilrechtlicher Eigentümer in erster Linie auf Art. 14 Abs. 1 GG berufen. Art. 14 GG ist nicht nur eine Institutsgarantie des Privateigentums, sondern zugleich ein individuelles Recht des Einzelnen an dem ihm zustehenden Eigentum. Er geht noch weiter als § 903 BGB, umfasst nämlich auch alle vermögenswerten Rechte auch außerhalb des Eigentums.
Für den Vermieter eröffnet Art. 14 Abs. 1 GG den sachlichen Schutzbereich, nämlich das Innehaben, Nützen, Schützen und Verfügen, also den Bestand und Nutzung, ebenso wie § 903 BGB. Der verfassungsrechtliche Eigentumsschutz des Vermieters ist daher unumstritten.
Weiteren Schutz genießt der Vermieter nach Art. 12 Abs. 1 GG. Diese Berufsfreiheit ist bei der Vermietung von Wohnraum dann relevant, wenn die Vermietung auf Dauer angelegt ist und der Schaffung und Erhaltung einer Lebensexistenzgrundlage dient, also im weitesten Sinn zum „Beruf“ gehört.
Damit ist der private Mieter nicht nach Art. 12 Abs. 1 GG geschützt, allenfalls gewerbliche Zwischenvermieter.
Als Auffanggrundrecht für Art. 12 und 14 GG fungiert immer noch Art. 2 Abs. 1 GG (allge-meine Handlungsfreiheit), dass aber lediglich, da sonst Art. 14 oder 12 GG greifen, bei priva-ten Untervermietern zum Tragen kommt. Also genießt auch der Untervermieter Grundrecht-schutz.
Ergebnis:
Den Interessen des Mieters steht also das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG gegenüber.

Grundrechte des Mieters:
Das Bundesverfassungsgericht bezeichnet das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung als Eigentum in Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG. Im Ergebnis genießt der Mieter diesen Schutz, wie weit reicht er? Zum echten Eigentumsbegriff gehört, dass alle vermögenswerten Rechte so-wie Sacheigentum zur Verfügung stehen und dass die damit verbundenen Befugnisse nach eigenverantwortlicher Entscheidung zum privaten Nutzen ausgeübt werden dürfen und somit ein Freiraum im vermögensrechtlichen Bereich entsteht. Aufgrund der unbestrittenen Eigen-tümerstellung des Vermieters kann das zur Verfassungsnorm hochstilisierte Besitzrecht des Mieters jedoch lediglich den Freiheitsschutz nach Art. 2 Grundgesetz vermögensrechtlich absichern.

- 5 -

Der Mieter darf die gemietete Wohnung für seine Zwecke nutzen, Besitz- und Gebrauchs-überlassung sind die Hauptpflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1, Satz 1 BGB. Die Wohnung dient zur Entfaltung der persönlichen Freiheit des Mieters. § 540 BGB schränkt jedoch diese Befugnis wieder ein, die Überlassung an Dritte ist nur begrenzt möglich. Andererseits ist dies nur eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Mietereigentums. Widerspricht die Tatsache, dass der Mieter kein originärer Besitzer ist, der eigentumsrechtlichen Anerken-nung? Der Mieter kann ja nur „besitzen“ wenn der Vermieter ihm dieses Recht auch wirklich zugesteht. Solange der Mietvertrag wirksam ist, kann sich der Vermieter gegenüber dem Mieter nicht auf sein Eigentum berufen. Selbst wenn der Mietvertrag unwirksam wird (Beendigung durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag) bleibt dem Vermieter der Zugriff auf die Mietsache solange verwehrt, wie der Mieter nicht freiwillig räumt und herausgibt oder der Vermieter durch den Gerichtsvollzieher den Mieter aus der Wohnung entfernt. Das Besitz-recht des Mieters, der einmal berechtigt den Besitz erworben hat, wird als Besitzstand geschützt und widersteht dem Eigentumsrecht des Vermieters. Lediglich der Hausbesetzer, der nie berechtigt Besitzer war, muss sich dem Eigentumsrecht des Vermieters unterwerfen, der auch zur Selbsthilfe greifen oder auch über den Weg einer einstweiligen Verfügung den Hausbesetzer zur Räumung zwingen kann.
Die Interessen des berechtigten Mieters werden in vermögens- und freiheitsrechtlicher Hinsicht von Art. 14 Abs. 1 GG geschützt. Der dem Mieter zukommende Eigentumsschutz ist strukturell wie ein Eigentumsschutz, der dem Vermieter zukommt, nur der Schutzumfang ist geringer. Bei der Kündigung von Mietwohnraum kann sich der Mieter auf sein Besitzrecht aus dem Mietvertrag berufen.
Durch die Kündigung soll der Mieter aus seiner Wohnung vertrieben werden. Wird durch die Kündigung in den Schutzbereich des Grundrechts auf Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 Abs. 1 GG) eingegriffen? Art. 13 Abs. 1 GG schützt nicht den Bestand und garantiert nicht die einmal gewährte Wohnung, sondern die Intimsphäre das Inruhegelassenwerdens innerhalb der Wohnung. Dieser Schutzbereich wird durch die Kündigung also nicht berührt.
Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass im Normalfall bei der Wohnraumkündigung die Schutzwirkung der Art. 14 Abs. 1 GG für Mieter und Vermieter greifen. Wir haben also eine echte grundrechtliche Kollisionslage.






- 6 -


Gesetzgeberische Ausgestaltung des Wohnraumkündigungsrechts

Einen schonenden Ausgleich dieser widerstreitenden Eignungspositionen soll der Gesetzge-ber im Rahmen des Mietrechts erfüllen. Dies ist im Wohnraumkündigungsrecht zumindest versucht worden. Durch ein Geflecht von Begründungspflichten, Fristen, Zumutbarkeits- und Ausgleichsregelungen will der Gesetzgeber den widerstrebenden Interessen gerecht werden.

Bestandsinteresse des Mieters:

§ 573 Abs. 1 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnis-ses. Dies findet überhaupt nur Beachtung, wenn es im Kündigungsschreiben angegeben ist. Der Mieter darf der Kündigung nach §§ 574, 574 a BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er sich auf die Härtefallregelung beruft (Regelfall: fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen). Dabei kann sich der Mieter nicht nur auf persönliche Umstände, wie Lage zum Arbeitsplatz und Verwurzelung in der Umgebung berufen, sondern auch auf besonderes Nutzungsbedürfnis, wie etwa zur künstlerischen Betätigung. Allerdings muss diese Härte auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters anzunehmen sein. Dies besagt, dass im Rahmen der gebotenen Abwägung weder das eine noch das andere Interesse Vorrang hat. In diesem Widerspruchsrecht des Mieters liegt aber der Kern seines Eigentumsschutzes. Er kann seine Interessen aktiv mit dem Ziel auf Fortsetzung des Mietverhältnisses durchsetzen.
Schließlich sorgen auch die Kündigungsfristen nach § 573 c Abs. 1 BGB dafür, dass das Be-standsinteresse des Mieters gewahrt ist. Dieser braucht nicht damit zu rechnen, von heute auf morgen seines bisherigen Lebensmittelpunktes beraubt zu werden.
Durch das Mietrechtsreformgesetz ist der Vermieter zwar durch die für ihn einseitig im Laufe des Mietverhältnisses ansteigenden Kündigungsfristen benachteiligt, allerdings kann die Kündigungsfrist nicht länger als neun Monate auch für ihn dauern.
Das wichtigste Element im Rahmen des berechtigten Interesses für den Vermieter ist nach wie vor die Eigenbedarfskündigung. Diese ist grundsätzlich anzuerkennen, wenn sie nach-vollziehbar ist, dem Gericht obliegt keine Zweckmäßigkeitsprüfung. Andererseits muss die Unzumutbarkeit der Härte für den Mieter in Abwägung mit den Interessen des Vermieters ermittelt werden. Mit der Unabhängigkeit des Eigenbedarfs von den Mieterbedürfnissen wird der Eigentümerstellung nach des Vermieters nach Art. 14, Abs. 1 Rechnung getragen.


- 7 -






Er soll selbst entscheiden, wie er sein Privateigentum nutzt. Außerdem ist der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung an Form und Frist gebunden. Darüber hinaus gibt § 574 a Abs. 1 BGB dem Vermieter einen Ausgleich unter bestimmten Umständen, wenn der Mieter zwar einerseits die Fortsetzung verlangen kann, dem Vermieter aber nicht zuzumuten ist, dass Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen.
Im Ergebnis hat der Gesetzgeber hier also einen angemessenen Ausgleich zwischen den wi-derstreitenden Eigentumspositionen von Vermieter und Mieter geschafft. Die Zivilgerichte müssen vom Gesetzgeber im Rahmen des Rechts vorgenommenen Interessen abwägen und nachvollziehen ggf. muss das Bundesverfassungsgericht eingreifen. Da die Fachgerichte häufig das Eigentumsrecht des Vermieters nicht berücksichtigt haben, ist das Bundesverfassungsgericht in der Vergangenheit zu Gunsten des Vermieters eingeschritten.


Parabolantenne des Mieters am Mietobjekt:

Mit diesem Problem werden die Mietgerichte sehr häufig konfrontiert. Muss der Vermieter das Anbringen einer Parabolantenne an seiner Wohnung durch seinen Mieter dulden, damit dieser über Satellit weitere Rundfunkprogramme empfangen kann?
Der obligatorische Fall:
Der Mieter ist Ausländer, sehr eng im Bezug zu seiner Heimat, in seiner Wohnung befindet sich ein Kabelanschluss, er kann jedoch nur einen Sender in seiner Heimatsprache empfangen. Lediglich durch die Anbringung einer Parabolantenne und damit über Satellit wäre der Empfang weiterer Heimatprogramme möglich. Der Vermieter verweigert seine Zustimmung zur Anbringung des Parabolspiegels. Hier prallen das Eigentumsrecht des Vermieters nach Art. 14 GG und das Recht des Mieters auf Informationsfreiheit nach Art. 5, Abs. 1, Satz 1 GG aufeinander. Der Mieter muss sich „aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert unter-richten können“. Zu solchen Quellen gehören alle Träger von Informationen die geeignet sind Meinungen oder Nachrichten über öffentliche oder private Angelegenheiten zum Ausdruck zu bringen. Allgemein zugänglich sind solche Quellen, wenn sie technisch geeignet und bestimmt sind der Allgemeinheit im Sinn eines nicht bestimmbaren Personenkreises Informationen zu verschaffen.




- 8 -

Diese Qualität erfüllen Fernsehprogramme, die per Satellit ausgestrahlt werden. Somit fallen auch ausländische Programme in den sachlichen Schutzbereich der Informationsfreiheit. Der Vermieter vereitelt durch seine Zustimmungsverweigerung, dass der Mieter zu solchen Informationsquellen Zugang hat und greift damit in sein Grundrecht ein. Dagegen kann sich der Mieter nicht zusätzlich auch auf sein Eigentumsrecht nach Art. 14, Abs. 1 GG berufen, da es nicht um die Beeinträchtigung seines Besitzes, sondern um seine Informationsfreiheit, also nicht um ein Eigentumsrecht geht. Es kollidieren also das Eigentumsrecht des Vermieters mit der Informationsfreiheit des Mieters.

Lösungsansätze:
aa) Gesetzgebung
Hier finden wir nichts Konkretes. § 535 Abs. 1, Satz 2 BGB verweist lediglich darauf, dass die Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen ist, darüber hinaus gilt der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB.
Die Anbringung einer Parabolantenne ist eine bauliche Veränderung und gehört damit nicht zum erlaubnisfreien vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Es handelt sich um eine Son-dernutzung, der der Vermieter zustimmen muss. Gestützt auf § 535 BGB kann der Vermieter also die Anbringung der Antenne ablehnen. Damit greift er aber in die Informationsfreiheit des Mieters nach § 5 Abs. 2 GG ein. § 242 BGB verpflichtet den Vermieter aber, nicht nur sein Eigentumsrecht, sondern auch die Informationsfreiheit des Mieters zu beachten.

bb) Wegen der fehlenden gesetzlichen Ausstattung musste die Rechtsprechung eingreifen.
Zur Abwägung der gegenseitigen Interessen mussten die abzuwägenden Belange richtig gewichtet werden. Immerhin kommt der Informationsfreiheit als Voraussetzung der Mei-nungsbildung und der Meinungsfreiheit in einer Demokratie besondere Bedeutung zu. Sie dient nach Meinung des Bundesverfassungsgerichts auch der freien Entfaltung der Persönlichkeit.
Leitlinie für die Rechtsprechung war also:
„So viel Information wie möglich, so wenig Eigentumsbeeinträchtigung wie nötig“.
Das Bundesverfassungsgericht hat in Bestätigung zweier OLG-Urteile hier die Weichen gestellt:
Zunächst muss der Mieter im Rahmen einer möglichst geringen Beeinträchtigung des Vermietereigentums diesen von den Kosten und dem Unterhalt der Parabolantenne freistellen.


- 9 -

Darüber hinaus muss der Mieter im Rahmen seiner Schadensbegrenzungspflicht seine Antenne durch einen Fachbetrieb einbauen lassen und eine entsprechende Versicherung für etwaige Sturmschäden abschließen. Darüber hinaus kann der Vermieter den Standort der Anlage wählen, wenn der Empfang an mehreren Stellen im Bereich des vermieteten Objekts möglich ist.
Dann kommt die Rechtsprechung auf den eigentlichen zentralen Punkt:
Der Mieter kann eine Satellitenschüssel nur dann verlangen, wenn ihn anderenfalls kein entsprechendes Informationsangebot nach § 5 GG zur Verfügung steht. Der Mieter kann nur den Empfang so vieler Programme fordern, dass für seine individuellen Bedürfnisse sein Meinungsbildung gesichert ist. Das ist bei einer Satellitengemeinschaftsantenne oder einem Ka-belanschluss in der Regel der Fall. Auch wenn er mit einer eigenen Antenne noch weitere Programme empfangen könnte, wäre diese Einbuße bei der schon vorhandenen Vielfalt im Hinblick auf die Vermieterinteressen hinzunehmen.
Ein solcher Kabelanschluss reicht aber dann nicht aus, wenn der Mieter auf das Mehrangebot des Satellitenfernsehens angewiesen ist, weil in das Kabelnetz überhaupt keine oder nur ein einseitiges Programm aus seinem Heimatland eingespeist ist. Dies trifft vor allem Ausländer, die mit ihrer Heimat noch sehr verbunden sind und vor allem auch wegen fehlender Deutschkenntnisse in die inländische Gesellschaft noch nicht integriert sind.
In unserem Ausgangsfall hätte der Mieter also Anspruch auf Zustimmung des Vermieters, soweit nicht denkmalschutz- oder baurechtliche Aspekte dagegen stehen.
Grundsätzlich muss der Konflikt nach der Rechtsprechung vorrangig in Richtung Informationsfreiheit gelöst werden, aber dem Mieter wird auch abverlangt, sein Verlangen nach einer Parabolantenne deutlich zu machen.
In der Regel muss eine Einzelfallprüfung erfolgen.

c) Baunachbarstreitigkeiten:
Selbst wenn der Eigentümer mit dem Bauvorhaben seines Nachbarn einverstanden ist, muss dies nicht in gleicher Weise für den Mieter gelten.
Beispielsfall:
Der Eigentümer hat gegen die Baugenehmigung des Nachbarn auf dessen Grundstück keine Einwendungen. Sein Mieter fühlt sich aber durch das nebenan geplante Gebäude in seinen Rechten verletzt und will Widerspruch einlegen.


- 10 -

Hat der Mieter Rechtspositionen wie ein Grundstücknachbar als Eigentümer? Dazu müsste er in seinen eigenen Rechten verletzt sein, falls die Baugenehmigung rechtskräftig würde. Dabei müsste es sich um Rechte handeln, die ihn persönlich subjektiv betreffen. Vermitteln nachbarschützende Vorschriften auch den Mieter rechtlich wehrfähige Positionen?
Einig ist sich die Rechtsprechung, dass der Mieter eigene Rechte hat, wenn nachbarschützenden Vorschriften verletzt sind, die dem Gesundheitsschutz dienen, und zwar aus Art. 2, Abs. 2, Satz 1 GG, es geht hier also um allgemeinen Immissionsschutz.
Umstritten ist dagegen, ob sich der Mieter auch auf fehlende Abstandsflächen berufen kann. Dies ist wohl nur dann der Fall, wenn die Zufuhr von Licht und Luft oder Brandschutz nicht gewährleistet sind.
Abgelehnt wurde bisher von der Rechtsprechung dem Mieter nachbarschützende Rechte und eine eigene Klagebefugnis zuzugestehen. Der Punkt Nachbarschutz für den Mieter wird aus dem Eigentumsrecht heraus abgelehnt, Baurecht sei Bodenrecht und habe grundstückbezogene Konflikte zu lösen. Durch Baurecht sei Mieterrecht grundsätzlich nicht beeinträchtigt, das Gebot der Rücksichtnahme sei auch nur auf der Schiene der jeweiligen Eigentümer zu verstehen. Klagebefugt könnten nur solche Personen sein, die eigentümerähnliche Rechtspositionen haben, wie Erbbauberechtigte oder Nießbrauch. Der Mieter sei auch nicht rechtlos, denn er könne sich ja an seinen Vermieter halten. Dies sei auch schon aus Gründen der Rep-räsentanz notwendig, wenn der Eigentümer mit der Beeinträchtigung durch den Nachbarn einverstanden sei, könne der Mieter nicht eine andere Meinung durchsetzen dürfen.
Neuerdings wird allerdings in der Literatur gefordert auch den Mieter Nachbarschutz zu gewähren, gerade weil das Bundesverfassungsgericht dem Mieter eigentümerähnliche oder eigentümergleiche Rechte zuspricht. Es wird deutlich gemacht, dass der Mieter nicht nur eine abgeleitete, sondern eine originäre Rechtsposition innehabe. Auch sei die Bauleitplanung nach § 1, Abs. 5 und 6 BauGB auf den Mieter als Bewohner abgestellt. Immerhin ginge es dort bei der städtebaulichen Entwicklung um das Wohl der Allgemeinheit, als sozialgerechte Bodennutzung und die Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt und der natürlichen Lebensgrundlage. Auch sei ausdrücklich zwischen öffentlichen und privaten Belangen gerecht abzuwägen. Der Mieter als Bewohner sei auch von baulichen Veränderungen auf dem Nachbargrundstück häufig viel intensiver als der Eigentümer betroffen.



- 11 -

Ergebnis:
Worauf kann sich der Mieter eigentlich berufen? Doch immer nur auf sein Besitzrecht, dass ihm als freiheitssichernden und vermögenswertes und damit von Art. 14, Abs. 1 GG Recht zusteht. Grundsätzlich müsste er dieses Recht beim Baunachbarstreit verteidigen können.
Schwierigkeiten macht eher, den Umfang des Nachbarschutzes zugunsten des Mieters festzulegen, der ja durch die Nutzungsbestimmung der Wohnung bestimmt wird. Nur wenn diese verletzt ist kann der Mieter widerspruch- und klagebefugt sein. Es muss also konkret die Wohnung betroffen sein, während der Vermieter und Eigentümer über diesen Sektor hinaus weitere Verletzungen rügen kann.
Tatsächlich sind nur wenige nachbarschützende Normen zu Gunsten des Mieters denkbar.

cc) Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter:
Bei der Geltendmachung ihrer Rechte gegenüber dem Nachbarn ziehen sie nicht an einem Strang oder verfolgen sogar gegenläufige Interessen, wenn dem Eigentümer das Bauvorhaben des Nachbarn sogar entgegenkommt, weil er z.B. hofft später über § 34 BauGB ein größeres Baurecht zu erhalten.
Lösung dieser Kollision:
Das Eigentümerrecht des Vermieters kann keinen Vorrang vor dem des Mieters haben. Das vermietete Grundstück wird eben nicht nur vom Vermieter repräsentiert. Es hängt auch vom Mieter ab, wer die tatsächliche Gewalt über die Wohnung ausübt. Für das Gesamtgrundstück ist der Vermieter verantwortlich, sektoral für die Wohnung der Mieter.
Vergessen werden darf aber nicht, dass der Mieter seine Rechte immer nur auf Zeit genießen kann, abhängig vom Bestehen eines Mietvertrages. Geschützt ist zwar sein Besitz oder Ei-gentums gleich, allerdings ist es nur schuldrechtlicher Natur, also auf der Basis eines Mietvertrages begründet. Der Mieter kann viel eher als der Vermieter das Mietverhältnis aufheben. Die Mobilität und Flexibilität des Mieters ist da zu berücksichtigen, somit schlagen seine Interessen weniger durch. Er kann durch einen Umzug ausweichen, der Vermieter als Eigentümer muss eine mögliche Entwertung des Grundstücks auf Dauer hinnehmen.

d) Suizidgefahr im Fall der Räumungsvollstreckung:
Auch im Fall eines rechtskräftigen Räumungsurteils muss der Vermieter das Besitzrecht seines Mieters berücksichtigen und warten bis der Mieter freiwillig das Mietobjekt räumt und herausgibt. Anderenfalls muss er sich des Gerichtsvollziehers im Rahmen eines räumlichen Räumungsauftrags bedienen.
- 12 -


Selbst dann und auch bei Vorliegen der Rechtskraft des Räumungsurteils gibt § 765 a ZPO dem Mieter die Möglichkeit, die Räumung zu verhindern, wenn unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände die Räumung eine Härte bedeuten würde, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. In der Praxis handelt es sich daher meist um solche Fälle, wo eine akute gesundheitliche Gefährdung des Mieters oder eines seiner in der Wohnung lebenden Angehörigen für den Fall der Räumung besteht.
Der BGH musste am 24.11.2005 darüber entscheiden, ob ein solcher Einstellungsantrag des Räumungsschuldners abzulehnen war.
Folgender Fall:
Aufgrund eines rechtskräftigen Zuschlagsbeschlusses in einer Zwangsversteigerungssache waren die Mieter verpflichtet, dass bewohnte Haus zu räumen. Sie behaupteten, dass Suizidgefahr bei einem der Mieter bestehe und beantragten die Aussetzung der Räumung für drei Monate. Das Amtsgericht wies den Antrag zurück, dass mit der Beschwerde angerufene Landgericht gab dem Antrag statt, mit der Maßgabe, dass Beweis erhoben werden sollte über die Suizidgefahr durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Anschließend hat es die Beschwerde der Mieter zurückgewiesen, diese verfolgen das Ziel der Einstellung der Zwangsvollstreckung mit der Rechtsbeschwerde weiter.
Der BGH hat die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und die Sache mit dem Hinweis auf seine Rechtsauffassung zurückverwiesen.
Dabei führte der BGH aus: Auch dann wenn eine konkrete Suizidgefahr besteht, muss das Vollstreckungsgericht sorgfältig prüfen, ob nicht auch auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung diesem Problem begegnet werden kann. Hierzu zählen einmal Maßnahmen hinsichtlich der Art und Weise, wie die Zwangsräumung durchgeführt wird. Zu denken ist aber auch an die Gewahrsamnahme des Suizidgefährdeten nach polizeilicher Vor-schrift oder dessen Unterbringung nach dem einschlägigen Landesgesetz. Auch sei den Mietern zumutbar, fachliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um die Selbsttötungsgefahr auszuschließen oder zu verringern. Es genüge nicht, abstrakt festzustellen, der Mieter sei suizidgefährdet und damit könne eine Räumung nicht durchgeführt werden. Insbesondere sei hier zu berücksichtigen, dass die Mieter der Empfehlung des Landgerichts, sich in Behandlung zu begeben, nicht entsprochen haben, sich also therapieunwillig gezeigt haben.
In Zusammenhang mit der Würdigung des Einstellungsantrags sei aber eine Abwägung zwi-schen dem Vermieter- und Mieterinteressen vorzunehmen.

- 13 -

Erst müsse versucht werden, durch konkrete Auflagen und nicht nur Empfehlungen auf eine Therapie der Mieter hinzuwirken. Erst wenn die Mieter diese Auflagen nicht erfüllen, könne ihnen dies zum Vorwurf gemacht werden.

Der BGH sieht sich im Einklang mit der gefestigten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts. Auf der einen Seite muss das Eigentumsrecht des Vermieters, seine Verfügbarkeit über sein Eigentum nach Beendigung des Mietvertrages beachtet werden. Auf der anderen Seite hat aber auch der Mieter einen grundrechtlich geschützten Anspruch auf körperliche Unversehrtheit. Wenn der Mieter konkret das Vorhandensein einer Selbstmordgefahr im Fall der Räumung behauptet, muss das Vollstreckungsgericht dem nachgehen und prüfen, ob nicht diese Gefahr durch andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann, wobei der gefährdete Mieter alles ihm mögliche tun muss, um die Risiken zu verringern, die im Fall der Vollstreckung bestehen.

Fazit:
Diese vom BGH festgelegte und vom Bundesverfassungsgericht unterstützte Verpflichtung des Vollstreckungsgerichts, behauptete Suizidgefahr des Mieters zu prüfen, Beweis zu erheben und ggf. durch Therapiemaßnahmen die Suizidgefahr zu verringern, führt zwangsläufig zu einer Verzögerung der Räumung. Der Vermieter erhält weder Miete noch Nutzungsentschädigung und wird mit weiteren Kosten überzogen. Damit sind nicht nur seine Rechtsan-waltskosten gemeint, die auch im Fall des Obsiegens nicht beitreibbar sind, sondern auch die Gerichtskosten, auf denen er als Zweitschuldner auch im Fall eines Obsiegens ebenfalls sitzen bleibt. Es ist daher wichtig, dass der Vermieter bzw. sein anwaltschaftlicher Vertreter schon im Rahmen des Verfahrens nach § 765 a ZPO daraufhin wirkt, dass eine Einstellung der Zwangsvollstreckung, wenn überhaupt, nur unter konkreten Auflagen für die Mieter bewilligt werden soll.