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Übergabe des Mietobjekts

Obwohl nicht zwingend erforderlich und im Gesetz schon gar nicht ausdrücklich vorgesehen, beginnt und endet ein Mietverhältnis heutzutage üblicher Weise mit der Durchführung eines Übergabetermins. Dieser dient freilich weniger der feierlichen Übergabe bzw. Rücknahme des Mietobjekts sondern soll vielmehr festhalten, in welchen Zustand das Mietobjekt den Besitzer wechselt und ob ggf. noch ergänzende Arbeiten (insbesondere Schönheitsreparaturen) durchzuführen sind.

Die Durchführung einer förmlichen Übergabe des Mietobjekts von der einen an die andere Mietvertragspartei ist deshalb durchaus geeignet, einen späteren Rechtsstreit zu vermeiden. So können die Mietvertragsparteien vor Ort feststellen, in welchem Zustand das Mietobjekt übergeben wird. Die Mietvertragsparteien können sich darüber hinaus auch darüber einigen, welche Arbeiten noch durchzuführen sind, bis das Mietobjekt beanstandungsfrei (wieder) entgegengenommen werden kann. Eine Übergabe entfaltet also zweierlei Rechtswirkungen: Zum einen wird ggf. unter Hinzuziehung von Zeugen oder Sachverständigen ein tatsächlicher Zustand festgestellt, über den in einem etwaigen späteren Gerichtsverfahren Beweis erhoben werden kann durch die Einvernahme der anwesenden Zeugen bzw. Sachverständigen oder die Einbeziehung des erstellten Sachverständigengutachtens. Darüber hinaus hat auch ein möglicherweise erstelltes Übergabeprotokoll Beweisfunktion. Hierzu später mehr. Darüber hinaus hat die Wohnungsübergabe auch auf juristischer Ebene unmittelbare Auswirkungen. So kann im Übergabeprotokoll oder auch nur mündlich eine Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien getroffen werden darüber, welche Konsequenzen aus dem vorgefundenen Zustand des Mietobjekts zu ziehen sind. Mieter und Vermieter können sich verpflichten, noch bestimmte Arbeiten durchzuführen. Mieter oder Vermieter können aber auch das Mietobjekt als vertragsgemäß anerkennen. Ob sich aus solchen Erklärungen allerdings tatsächlich rechtliche Wirkungen ergeben hängt von der Art und Weise der Durchführung und Protokollierung der Übergabe ab.

Aus Vermietersicht hat ein Übergabetermin mehrere Funktionen:

Zunächst dient er dazu, den Zustand der Mieträume zu ermitteln und festzustellen, ob etwaige Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt, Schäden vorhanden oder die eingebrachten Gegenstände aus dem Mietobjekt noch nicht vollständig entfernt worden sind. Sofern diese Arbeiten noch ganz oder teilweise durch den Mieter vorzunehmen sind, kann der Übergabetermin dazu dienen, eine Einigung zwischen den Mietvertragsparteien herbeizuführen, welche Arbeiten noch auszuführen sind. Sind diese bereits zur Zufriedenheit des Vermieters erledigt geht es darum, die eigentliche Rückgabe durchzufüh-ren, also die Schlüssel zum Mietobjekt vom Mieter zurückzuerhalten.
Das Interesse des Mieters an einem Übergabetermin beschränkt sich hingegen regelmäßig auf den Wunsch vom Vermieter die ordnungsgemäße Schlüsselrückgabe und vertragsgemäße Rückgabe des Mietobjekts bestätigt zu bekommen.





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Ziel eines Übergabetermins ist damit, zunächst als Basis für einvernehmliche Lösungen zu dienen, sofern an dem Mietobjekt noch Arbeiten auszuführen sind und notfalls eine spätere streitige Auseinan-dersetzung durch die Feststellung eines bestimmten Zustandes bei Übergabe vorzubereiten. In beiden Fällen bietet es sich an, dass Ergebnis der Übergabe schriftlich im Wege eines Übergabeprotokolls zu fixieren.

Sinn eines Übergabeprotokolls, das von beiden Mietparteien unterzeichnet werden sollte aber nicht muss, ist in erster Linie natürlich, spätere Streitigkeiten über das Vorhandensein von Schäden an der Mietsache zu verhindern. Grundsätzlich besteht kein Wechselseitiger Anspruch auf Mitwirkung an der Erstellung eines Übergabeprotokolls. Es kommt auf den Einzelfall an, ob ein solches Übergabeprotokoll nur festgestellte Tatsachen schriftlich festhält oder ob sich aus dem Protokoll rechtsverbindliche Erklärungen ableiten lassen. In jedem Fall stellt es als Urkunde ein Beweismittel dar, dass bei eventu-ellen Auseinandersetzungen vor Gericht verwendbar ist. Bestätigt beispielsweise der Mieter in einem Abnahmeprotokoll durch seine Unterschrift, das bestimmte Mängel vorhanden sind, so kann er nicht bestreiten, dass die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses beschädigt war. Er kann jedoch geltend machen, dass die Mängel bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorlagen und von ihm nicht zu vertreten sind. Andererseits kann der Mieter nur für diejenigen Schäden haftbar gemacht werden, welche im Protokoll festgehalten sind. Das gilt auch, wenn Mängel nur von einem Fachmann erkannt werden können. Notfalls muss der Vermieter eine sachkundige Person hinzuziehen. Der Aufführung von Mängeln wird somit eine Ausschlusswirkung beigemessen, so dass der Vermieter unbedingt dar-auf achten sollte, sämtliche wahrgenommenen Schäden festzuhalten, um seine Rechte vorzubehalten. Die Ausschlusswirkung tritt nämlich nur dann nicht ein, wenn der Mieter von ihm zu behebende Mängel kaschiert hat. So eine Besichtung einer Mietsache bereits vor Beginn oder Beendigung des Miet-verhältnisses erfolgt, sollte ein Vorbehalt in das Protokoll aufgenommen werden, dass eine abschließende Feststellung des Zustandes noch nicht möglich ist. Auf diese Weise kann die Ausschlusswirkung vermieden werden. Bei vorbehaltloser Unterzeichnung des Rückgabeprotokolls beispielsweise wäre der Vermieter mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ausgeschlossen, weil er den Zustand der Mietsache als vertragsgemäß akzeptiert hat. Nur ausnahmsweise stellt ein Übergabeprotokoll eine sogenanntes konstitutives Schuldanerkenntnis dar. In diesem Falle wird zum Beispiel neben dem möglicherweise bereits aufgrund des Mietvertrages bestehenden Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen eine rechtlich selbständige Verpflichtung begründet. Es ist daher eine Er-klärung erforderlich, aus der eindeutig der Wille hervorgeht, eine neue und vom Mietvertrag unabhängige Anspruchsgrundlage zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu schaffen. Ist dies der Fall, ist der Mieter daran gebunden. Er kann also später auch insbesondere nichts einwenden, er sei nach dem Mietvertrag, z.B. wegen einer unwirksamen Entrenovierungsklausel, nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen.

Wie bereits erwähnt ist keine der Mietvertragsparteien gezwungen, an einem Übergebtermin teilzunehmen. So kann der Mieter die Mietsache bis zum Ende des letzten Tages der Vertragslaufzeit voll-ständig nutzen und erst dann die Schlüssel des Mietobjekts in den Briefkasten des Vermieters einlegen. Gleichwohl bietet es sich an, sich auf einen Übergabetermin zu einigen, um die etwaigen noch durchzuführenden Arbeiten konkret besprechen zu können oder um bestenfalls feststellen zu können, dass sich das Mietobjekt in vertragsgemäßen Zustand befindet und keine Arbeiten mehr durchzuführen sind.

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Auch werden regelmäßig die Strom- und Wasserzähler zum Mietvertragsende abzulesen sein, was zur Streitvermeidung im Idealfalle unter Teilnahme beider Mietvertragsparteien erfolgen sollte. Ist eine friedliche Einigung nicht möglich, so hat die Wohnungsübergabe zumindest Beweisfunktion und dient zur Vorbereitung eines späteren Rechtstreits. Hierzu kann die Teilnahme von Zeugen an der Übergabe ebenso wie die Erstellung von Urkunden (unterzeichnetes Übergabeprotokoll) dienen. Anlässlich der Wohnungsübergabe gefertigte Fotos stellen zwar keine Beweise dar, sind aber zumindest aussagekräf-tige Indizien für die Richtigkeit der protokollierten Mängel oder für die Verlassung des Mietobjekts in vertragsgemäßen Zustand. Ebenso kann dadurch dokumentiert werden, wenn das Mietobjekt nicht vollständig geräumt zurückgegeben wurde. Wird ein Übergabeprotokoll angefertigt, so ist es problematisch, ob sich eine der Mietvertragsparteien auf Mängel berufen kann, die im Abnahmeprotokoll nicht erwähnt sind. Hier ist Vorsicht geboten. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahre 1983 besagt, dass nicht nur die in einem unterzeichneten Übergabeprotokoll benannten Mängel zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden waren sondern im Umkehrschluss sogar, dass im Übergabeprotokoll nicht erwähnte Mängel nicht vorhanden waren. Lediglich dann, wenn ein Übergabe-protokoll erstellt wurde, ohne dass das Mietobjekt überhaupt auf Schäden untersucht wurde, wird teil-eise die Rechtsauffassung vertreten, dass im Übergabeprotokoll diese vorgenannte Ausschlussfunktion nicht zukommt.

Zusammenfassend ist deshalb festzustellen, dass sich eine Übergabe schon deshalb anbietet, um eine einvernehmliche Lösung hinsichtlich etwaig von Vermieter – oder Mieterseite noch durchzuführenden Arbeiten zu Beginn oder Beendigung des Mietverhältnisses zu erzielen. Jedenfalls aber ist die Übergabe geeignet, einen möglichen späteren Rechtstreit durch die Feststellungsent-scheidung erheblicher Tatsachen vorzubereiten. Ein Abnahmeprotokoll, das eine Urkunde im Rechtssinne darstellt, sollte nur entweder ganz sorgfältig oder aber gar nicht angefertigt werden. Die Gefahr der Erstellung eines nur halbherzigen Übergabeprotokolls besteht darin, das sich der Mieter möglicherweise zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, obwohl er hierzu dem Vertrage nach gar nicht verpflichtet wäre und umgekehrt verzichtet der Vermieter möglicherweise unbewusst auf etwaige Schadenersatzansprüche, wenn er vergisst, einzelne Mängel im Übergabeprotokoll zu dokumentieren. In jeden Falle empfiehlt es sich, einen Übergabetermin gut vorzubereiten. Im Vorfeld der Übergabe sollten alle klärungsbedürftigen Positionen möglichst in einem gegenseitigen Gespräch herausgearbeitet werden, so dass die Abnahmebegehung des Mietobjekts lediglich noch den Schlusstermin der Verhandlungen darstellt. Die Chance, vor Ort dann eine vernünftige und einvernehmliche Einigung zu erzielen, ist auf diese Weise weitaus größer als wenn sich die
Übergabeverhandlungen lediglich auf den Übergabetermin selbst beschränken. Aber Vorsicht: Wird im Rahmen der Übergabeverhandlung und Nachbesichtigung der Räume die Mietsache vorbehaltlos zurückgenommen, ist der Vermieter mit späteren Schadenersatzansprüchen ausgeschlossen. Dies gilt natürlich dann um so mehr, wenn die Räume gemeinsam besichtigt wurden und gegenüber dem Mieter die Erklärung erfolgt ist, dass sich die Räume in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden.