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Die Umwandlung in Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Hubertus Höck, München, Landesvorsitzender des BWE


Art. 14 GG gestattet es dem Eigentümer eines Grundstücks jederzeit, an einem darauf stehenden Gebäude vorhandene Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln („gekorenes“ Wohnungseigentum, § 3 WEG) oder ein entsprechendes Gebäude zu errichten, und dabei das Eigentum so teilen, dass Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum von vornherein entsteht („geborenes“ Wohnungseigentum, § 8 WEG).


Der Mieter ist geschützt:

1) Wartefrist nach der Begründung von Wohnungseigentum, § 577 a I BGB:

Diese Vorschrift soll insbesondere bei dem Erwerb von Mietshäusern zu spekulativen Zwecken eingreifen. Der Mieter wird vor einer alsbaldigen Verdrängung durch den Erwerber geschützt.
Ist nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert worden, kann sich der Erwerber nicht vor Ablauf von 3 Jahren seit diesem Zeitpunkt auf berechtigte Interessen im Rahmen einer Kündigung stützen. Diese 3-Jahres-Frist wurde im Jahr 1990 in Gebieten, in denen Wohnungsmangel herrscht - durch Rechtsverordnung festgelegt - auf 5 Jahre verlängert, 1993 in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung sogar auf 10 Jahre.
Der gesamte Siedlungsraum südlich von München fällt hierunter.
Diese Wartefrist ist eine Sperrfrist. D. h., dass erst nach ihrem Ablauf die Kündigung erklärt werden kann, also abhängig von der Mietdauer zu der Wartefrist auch noch eine entsprechend verlängerte Kündigungsfrist hinzu gerechnet werden muß. Die Mindestfrist (am 3. Tag eines Monats für den Ablauf des übernächsten) verlängert sich nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung um jeweils 3 Monate, § 573 c I BGB.
Überlassen ist der Wohnraum dann, wenn der Mieter die Wohnung vertragsgemäß gebrauchen kann.

Das Wohnungseigentum wird durch Abgabe der Teilungserklärung, Auflassung und Eintragung in das Grundbuch begründet.
Der Erwerber übernimmt nach §§ 566 ff BGB das Mietverhältnis. Ein Makler hat einen solchen Käufer auf die Sperrfrist hinzuweisen, um sich nicht schadenersatzpflichtig zu machen. Ein weiter nachfolgender Erwerber tritt aber in die Sperrfrist ein, sie beginnt nicht neu für ihn zu laufen (BayObLG in ZMR 1982, 88).
Wandelt der Vermieter die Mietwohnungen seines Hauses in Eigentumswohnungen um und macht selbst an einer Wohnung Eigenbedarf geltend, liegt keine Veräußerung vor, somit gilt auch keine Sperrfrist. Teilt eine Eigentümergemeinschaft das Grundstück auf und überträgt jedem Eigentümer das Eigentum an einer Wohnung (§ 8 WEG), liegt ein Vermieterwechsel vor (keine Vermietergemeinschaft mehr, sondern einzelner Vermieter), so dass § 566 I BGB gilt, also die Sperrfrist greift.
Räumt dagegen eine Miteigentümergemeinschaft jedem Miteigentümer das Sondereigentum als mit jedem Miteigentumsanteil nach Bruchteilen verbunden ein, bleibt also die Vermietergemeinschaft erhalten, gilt die Wartefrist nicht. Gleiches gilt nach einem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (NJW 1990, 3278) dann, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der Vermietung das Grundstück erwirbt und durch


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Gesellschaftsvertrag vereinbart, dass jedem Gesellschafter an je einer Wohneinheit ausdrückliches Nutzungsrecht zusteht; in diesem Fall liegt keine Umwandlung in Wohnungseigentum vor.
Auf den Kenntnisstand der Beteiligten kommt es nicht an. Die Wartefrist gilt auch, wenn der Mieter nicht weiß, ob vor oder nach der Überlassung der Mietsache an ihn Wohnungseigentum begründet war und ob der Erwerber vom Bestand eines Mietverhältnisses weiß.
Der Erwerber kann grundsätzlich erst seinerseits kündigen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Spricht er die Kündigung vor Ablauf der Wartefrist aus, ist diese unwirksam (§ 134 BGB), eine Umdeutung in eine Kündigung zum nächstmöglichen Termin ist nicht möglich (OLG Hamm, Rechtsentscheid in NJW 1981, 584).

2) Die vermietete Wohnung in der Zwangsversteigerung:

Ist der Erwerb von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung ein Erwerb aufgrund von „Veräußerung“ im Sinne von § 577 a I BGB?

Diese Frage ist durch den RE-Miet 2/92 des BayObLG vom 10.06.1992 entschieden.
Leitsatz: Der Zuschlag von WE im Wege der Zwangsversteigerung ist als Veräußerung in diesem Sinne anzusehen. Die Einschränkung des Rechts zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch dann zu beachten, wenn das Mietverhältnis gemäß § 57 a ZVG unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt wird.

Dies wird wie folgt begründet:

a) Der Begriff der Veräußerung betrifft in der Gesetzessprache nicht nur den rechtsgeschäftlichen Eigentumsübergang, sondern auch jede andere Art des Eigentumswechsels.

b) Sinn und Zweck des § 577 a I BGB sprechen dafür, dass auch der Übergang im Weg der Zwangsversteigerung erfaßt sein soll. Der Mieter hat Anspruch auf einen erhöhten Bestandsschutz, wenn die Wohnungen nach der Umwandlung von einer nicht mit dem bisherigen Vermieter identischen Person erworben wird. Der Kündigungsgefahr kann nur durch die Sperrfrist begegnet werden. Dies entspricht der Zielsetzung. Anderenfalls bliebe der Mieter nach einer Teilungsversteigerung der Eigenbedarfskündigung des Erstehers ausgesetzt, ohne dass dieser neue Gläubiger ein besonders anerkennenswertes Interesse habe.

c) Der in § 566 I BGB ebenfalls gebrauchte Begriff der „Veräußerung“ muß nicht unbedingt identisch mit dem des § 577 a I BGB sein.

d) Auch die Systematik der §§ 57 ff ZVG macht deutlich, dass der Ersteher wie ein rechtsgeschäftlicher Erwerber zu behandeln ist.

Damit steht das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a 1 ZVG unter dem Vorbehalt des Kündigungsschutzes.


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Auch der Schutzzweck des § 57 a ZVG verlangt keine andere Auslegung. Zwar gibt § 57 a ZVG dem Erwerber ein vorzeitiges Kündigungsrecht, allerdings liegt dieser Vorteil ausschließlich im zeitlichen Bereich, die Sperrfrist des § 564 b II Nr. 2 2 BGB muss nicht eingeschränkt werden. Dies ist durch die Zielsetzung des § 57 a ZVG nicht geboten. Vielmehr hat die Kündigung für den ersten Termin zu erfolgen, bei dem sie zulässig ist.
Dazu kann auch auf den Aufsatz von Höck in WOHNUNG & HAUS IV/2003, S. 196 verwiesen werden.


3) Vorkaufsrecht des Mieters bei der Umwandlung in Wohneigentum, § 577 BGB und § 2 b WoBindG:

Voraussetzungen:
a) Es handelt sich um vermieteten Wohnraum, der an den Mieter überlassen ist, also eine tatsächliche Besitzverschaffung erfolgt ist.

b) WE ist nach Überlassung an den Mieter begründet worden oder bestand zum Zeitpunkt bereits die Absicht der Umwandlung, das Wohnungsgrundbuch war bereits angelegt bzw. die Teilungserklärung beurkundet, aber noch kein Grundbuchvollzug.

Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf die in §§ 563 ff BGB genannten Personen über, also auf Familienangehörige, den Ehegatten oder auch den Lebensgefährten. Ein wesentlicher Unterschied zwischen beiden Vorschriften besteht darin, dass bei § 577 BGB gemäß § 469 II 1 BGB das Vorkaufsrecht nur bis Ablauf einer Frist von 2 Monaten ausgeübt werden kann, während § 2 b Abs. 1 Satz 2 WoBindG ausdrücklich eine 6-Monats-Frist nach der Mitteilung für den Mieter ausspricht.