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Kurze Verjährung der Ansprüche des Mieters

Die Ansprüche des Mieters bei Mietvertragsende auf Ersatz von Verwendungen oder der Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen, die er selbst vorgenommen hat, verjähren grundsätzlich in 6 Monaten.

Die kurze 6-Monats-Frist beginnt für den Mieter mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses (wirksame Kündigung, Aufhebungsvertrag), nicht mit der tatsächlichen (Mieter zieht erst zu einem späteren Zeitpunkt aus). Die Verjährung soll sich nicht zu Lasten des Vermieters dadurch verlängern, daß der Mieter nicht rechtzeitig die Wohnung räumt. Zur Fristberechnung folgendes Beispiel:

Der Mietvertrag endet durch form- und fristgerechte Kündigung des Vermieters zum 31.03.1998. Unabhängig davon, wann der Mieter tatsächlich auszieht, gilt für die sechsmonatige Verjährung der Mieteransprüche:

Rechtliches Mietvertragsende 31.03.1998, erster Tag der laufenden Verjährung 1.04.1998. Letzter Tag der Verjährung (unabhängig ob der Monat 28, 29, 30 oder 31 Tage hat, immer am Monatsende) der 31.10.1998. Da dieser Tag auf einen Samstag fällt (gleiches gilt auch für Sonn- und Feiertage) gilt der nächste Werktag als Fristablauf, die Verjährung tritt also erst am Montag, den 2.11.1998, ein.



Die Ansprüche des Mieters:

Der Mieter darf die Räumung der Wohnung nicht mit dem Argument verweigern, er habe noch Ansprüche gegen den Vermieter. Er kann aber den Ersatz von gemachten Verwendungen fordern. Beispiel: Bei einem starken Sturm geht die Panoramascheibe im Wohnzimmer des Mieters zu Bruch. Der Vermieter ist urlaubsbedingt nicht erreichbar. Es ist dem Mieter nicht zumutbar, auf dessen Rückkehr zu warten. Er kann den Auftrag an den Glaser selbst erteilen und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen.

Weiteres Beispiel: Der Mieter hat einen Wandschrank gekauft und diesen im Bad installiert. Er hat gegen den Mieter einen Anspruch auf Duldung der Wegnahme dieses Schranks. Der Wegnahmeanspruch des Mieters erstreckt sich sogar auf solche Gegenstände, die kraft Gesetzes als wesentlicher Bestandteil in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergegangen sind, z.B. ein vom Mieter gepflanzter Strauch im Garten. An diesem hat der Mieter zwar sein Eigentumsrecht verloren, kann aber aus dem Mietvertrag heraus die Herausgabe an sich fordern. Gleiches gilt für einen zugeschnittenen und verlegten Teppichboden, eine eingepaßte Einbauküche oder einen im Erdreich eingelassenen Sichtschutzzaun.

Obwohl der Mieter an diesen Gegenständen sein Eigentumsrecht verloren hat, kann er dennoch auf sein Wegnahmerecht pochen, allerdings nur innerhalb der kurzen 6-Monats-Frist. Anschließend kann sich der Vermieter auf seine Eigentümerposition berufen. Dem Mieter bleibt dann nur noch die Möglichkeit, Ansprüche gegen den Vermieter wegen dessen ungerechtfertigter Bereicherung zu erheben, die aber nie zu einem vollen Ersatz (nur noch der objektive Zeitwert) führen können.

Ein besonderes Problem zeigt sich dann, wenn ein Vermieterwechsel während der Mietzeit stattgefunden hat (nach § 571 BGB - Kauf bricht nicht Miete -) ändert sich bezüglich der Rechte und Pflichten des Mieters tatsächlich nichts, wenn der Vermieter durch Verkauf, Schenkung oder Erbfall ausgetauscht wird. Rechtlich tritt aber eine Änderung ein, der neue Vermieter ist nunmehr Vertragspartner. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Verwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung gegenüber dem ursprünglichen Vermieter werden in dem Zeitpunkt fällig, wo der alte Vermieter aus dem Mietvertrag ausscheidet, verjähren also in sechs Monaten ab diesem Zeitpunkt. Diese für den Mieter sehr gefährliche Rechtsprechung ist durch zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs aus den Jahren 1965 und 1985 zementiert. Allerdings schränkt der BGH diese Entscheidung wieder ein, indem er feststellt, daß die Verjährung erst ab dem Zeitpunkt beginnen soll, wenn der Mieter von dem Wechsel auf der Vermieterseite auch Kenntnis erlangt hat. Andernfalls würde dies auch zu untragbaren Ergebnissen führen, weil der Vermieter ja nicht verpflichtet ist, den Mieter vom Wechsel auf der Vermieterseite zu unterrichten und der alte Vermieter sonst die Ansprüche des Mieters dadurch verjähren lassen könnte, daß er ihn ganz einfach nicht kundig macht.

Einigen sich die Parteien allerdings entgegen einer ursprünglichen Kündigung darauf, das Mietverhältnis fortzusetzen oder verlängert sich der Mietvertrag stillschweigend, weil er mehr als 14 Tage nach vorgesehenem Ende fortgesetzt wird, ohne daß einer der beiden Parteien widerspricht, gilt dies nicht. Das Mietverhältnis wird ja dann auch rechtlich und nicht nur tatsächlich fortgesetzt.



Was gilt bei Ersatzansprüchen des Untermieters bei Mietvertragsende gegenüber dem Vermieter? Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter bestehen keine Vertragsbeziehungen. Vielmehr gibt es zwei Mietverträge, nämlich zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter sowie dem Hauptmieter und dem Untermieter. Daher können sich die Ansprüche des Untermieters auf Ersatz von Verwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung, soweit sie auf den Mietvertrag gestützt werden sollen, immer nur gegen den Hauptmieter richten und verjähren daher in sechs Monaten. Der Untermieter kann sich zwar aufgrund der getroffenen vertraglichen Vereinbarung unmittelbar an den Hauptmieter halten, allerdings muß er aufgrund der einem Mietvertrag vergleichbaren Interessenlage sich gefallen lassen, daß auch der Vermieter sich auf die 6monatige Verjährungsfrist beruft. Die mit dem Vermieter getroffene Vereinbarung, von ihm gemachte Verwendungen ersetzt zu erhalten, befreit den Mieter also nicht davon, seine Ansprüche innerhalb der kurzen Verjährungsfrist geltend machen zu müssen, also ein Anerkenntnis des Vermieters herbeizuführen oder rechtzeitig Klage zu erheben.