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Nicht alle Ansprüche beim Mietvertrag verjähren in sechs Monaten

1. Miete und Nutzungsausfall

Bei älteren Wohnraummietverträgen ist in der Regel eine monatliche Mietzinszahlung vereinbart, wobei die Miete am Monatsende bezahlt werden muß, soweit nicht im Vertrag eine sogenannte "Vorfälligkeitsklausel" steht, wonach die Miete vorzeitig, meist am dritten Werktag des Monats, zu zahlen ist. Bei neuen Mietverträgen gilt die Vorfälligkeit ohne besondere Vereinbarung. Mietzinsforderungen des Vermieters verjähren in drei Jahren. Die Verjährung beginnt erst mit dem Schluß des Jahres, in dem der maßgebende Zeitpunkt liegt. Wenn der Mieter also die Miete für Jahr 2002 nicht bezahlt hat, die am 5.6.2002 fällig war, verjährt dieser Anspruch des Vermieters erst zum 31.12.2005 (Jahresende plus drei Jahre). Gleiches gilt auch für die Fälle, wo der Mietvertrag durch wirksame Kündigung einer der Parteien oder durch einen Aufhebungsvertrag beendet ist, der Mieter aber trotzdem nicht auszieht. Bis zur tatsächlichen Räumung hat er dann an den Vermieter einen Nutzungsausfall in Höhe der früher geschuldeten Miete zu bezahlen, für den ebenfalls die dreijährige Verjährung gilt.



2. Betriebskosten:

Sie können wirksam auf den Mieter umgelegt werden. Fällig werden die Betriebskosten, wenn der Mieter eine nachprüfbare Abrechnung erhalten hat. Auch hier gilt die dreijährige Verjährung, beginnend am Ende des Jahres, in dem die Abrechnung dem Mieter ausgehändigt wird. Das muß innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes geschehen.



3. Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung

Hier sind zwei Fallgruppen denkbar.

- Der Mieter hat eine Mietvorauszahlung geleistet, die bei Mietvertragsende noch nicht abgewohnt ist oder er hat zuviel Miete bezahlt, z.B. im Hinblick auf eine Staffelmietvereinbarung, die sich als unwirksam herausgestellt hat.

- Vom Mieter auf Betriebskosten geleistete Vorauszahlungen sind höher als die tatsächlich angefallenen Kosten; deshalb verbleibt ein Guthaben.

Wenn der Mieter diese Ansprüche nicht binnen drei Jahren (Verjährungsbeginn jeweils am Jahresende) geltend macht, kann sich der Vermieter auf Verjährung berufen.



4. Kaution:

Die Mietparteien können vereinbaren, daß der Mieter Sicherheit in Form einer Barkaution oder Bankbürgschaft leistet. Diesen Anspruch kann der Vermieter auch klageweise geltend machen.

Verjährung tritt ebenfalls nach 3 Jahren ein. Es gilt also grundsätzlich die regelmäßige Verjährungsfrist nach neuem Recht. Lediglich wenn die ursprüngliche 30-jährige Verjährungsfrist zum 1.1.2002 kürzer ist als die neue 3-jährige Frist, gilt altes Recht weiter. Dabei ist zu beachten, daß die Kaution gesetzlich in drei Teilraten fällig wird, so dass sich unterschiedliche Verjährungszeitpunkte ergeben können.

Ebenfalls nach 30 Jahren verjährt der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der geleisteten Kaution einschließlich Zinsen, beginnend bei Mietvertragsende.