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Das Vermieterpfandrecht

Seine Entstehung

Unter Pfandrecht versteht man ein Recht des Gläubigers, an fremden beweglichen Sachen, sich durch Verwertung dieser Sache (Verkauf, Versteigerung) einen Erlös zu erzielen und sich damit zu befriedigen. Grundsätzlich wird ein solches Pfandrecht durch eine Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner begründet. Eine Reihe von Pfandrechten entstehen aber kraft Gesetzes, wie z.B. des Unternehmerpfandrecht. So kann z.B. bei einer Autoreparatur das Fahrzeug zurückgehalten werden, bis die Reparaturkosten bezahlt sind.

Der Vermieter von Gewerbe- oder Wohnraum hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, §§ 562 bis 562d BGB. Ein solches Vermieterpfandrecht muß also nicht ausdrücklich vereinbart werden, es besteht unabhängig von der vertraglichen Regelung kraft Gesetzes. Die Vertragsfreiheit läßt aber zu, daß Vermieter und Mieter ausdrücklich dieses Vermieterpfandrecht ausschließen.

Beim Abschluß von Wohnraummietverträgen findet das Vermieterpfandrecht selten Erwähnung. Soweit nur ein mündlicher Vertrag vorliegt oder die Parteien privatschriftlich eine Vertragsurkunde zusammenstellen, wird es meist nicht erwähnt und bei Vertragsende bei dessen Abwicklung schlichtweg vergessen.

In Formularmietverträgen ist das Vermieterpfandrecht meist ausdrücklich aufgeführt und eine Erklärung mit entsprechendem Freiraum vorbereitet, in die der Mieter hineinschreiben soll, welche in die Mieträume eingebrachten Sachen in seinem Eigentum stehen. Diese Rubrik wird jedoch meistens nicht ausgefüllt. In diesem Fall bleibt das Vermieterpfandrecht aber bestehen und kann jederzeit geltend gemacht werden. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die Vertragsparteien, weil sie mit dem Begriff selbst nichts anfangen können oder nicht wissen, was sie eintragen sollen, die Rubrik "Vermieterpfandrecht" durchstreichen. Darin wird wohl ein Verzicht auf die Geltendmachung dieses Rechts zu sehen sein.

Das Vermieterpfandrecht entsteht kraft Gesetzes in dem Augenblick, in dem der Mieter Gegenstände in die gemietete Wohnung hineinschafft, die nicht nur vorübergehend dort verbleiben sollen, z.B. eine Couchgarnitur oder ein Wohnzimmerschrank. Das Vermieterpfandrecht entsteht auch an einem Kraftfahrzeug des Mieters, wenn dieser es regelmäßig in der Garage oder auf dem Stellplatz, die mitvermietet sind, abstellt. Zu den eingebrachten Sachen, an denen dieses Pfandrecht entstehen kann, gehören sämtliche Gegenstände mit Vermögenswert, z.B. auch Geld, nicht jedoch persönliche Gegenstände wie Briefe und Fotografien und auch nicht Papiere, aus denen sich Rechte ergeben, wie Hypothekenbriefe oder Sparbücher.

Nur solche Sachen, die dem Mieter tatsächlich gehören, unterliegen dem Vermieterpfandrecht. Das Pfandrecht kann also nicht an vom Mieter selbst nur geliehenen Gegenständen entstehen oder an solchen, die er sicherungsübereignet hat. Ist das Kraftfahrzeug oder die Wohnzimmergarnitur also über die Bank finanziert und an diese bis zur vollständigen Bezahlung sicherungsübereignet, kann daran kein Vermieterpfandrecht erwachsen. Dabei kommt es darauf an, ob derartige Rechte zum Zeitpunkt des Einbringens bestehen. Übereignet der Mieter erst später einen Gegenstand zur Sicherheit an die Bank, ändert dies nichts daran, daß das Vermieterpfandrecht bereits in vollem Umfang entstanden ist. Gehören Gegenstände z.B. der Ehefrau des Mieters oder den Eheleuten gemeinsam, unterliegen sie dem Vermieterpfandrecht nur dann, wenn die Ehefrau ebenfalls Mieterin ist, den Mietvertrag also mitunterzeichnet hat, oder wenn der Gegenstand bei einer Gütergemeinschaft der Mieter zum ehelichen Gesamtgut gehört. Der Vermieter muß daher bei Mietvertragsabschluß auf zwei Dinge achten:

- Zum einen ist dringend zu empfehlen, beim Formularvertrag bei der Rubrik Vermieterpfandrecht den Mieter die Gegenstände eintragen zu lassen, an denen er Alleineigentum besitzt, weil er dann später nicht behaupten kann, daß ein Dritter daran Rechte habe, z.B. die finanzierende Bank Sicherungseigentum.

- Zum zweiten sollte der Vermieter alle die Personen, die in der Wohnung wohnen wollen, auch ausdrücklich als Mieter aufnehmen. Zum einen schulden dann alle Personen auch die Miete, zum anderen gibt es keine Probleme bei der Frage, in wessen Eigentum eingebrachte Gegenstände stehen.

Soweit der Mieter eingebrachte Gegenstände finanziert und seinem Gläubiger, meist der Bank, sicherungsübereignet hat, erwirbt er selbst an diesen Gegenständen erst Eigentum, wenn die letzte Kaufpreisrate bezahlt ist. In diesem Fall erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nur auf die Anwartschaft des Mieters auf die künftige Erlangung des Eigentums. Wird der Mieter später nach vollständiger Bezahlung auch Eigentümer, so unterliegt diese Sache ab diesen Zeitpunkt ebenfalls dem Vermieterpfandrecht. Zahlt der Mieter gegenüber seinem Verkäufer und Sicherungseigentümer die Raten nicht, greift dieser aufgrund des Sicherungseigentums auf den gesicherten Gegenstand zurück, ist der Vermieter sogar berechtigt, durch Zahlung der restlichen Kaufpreissumme den Verkäufer zufriedenzustellen und zu erreichen, daß sein Vermieterpfandrecht in voller Höhe greift und geltend gemacht werden kann.

Ausgenommen sind sog. unpfändbare Sachen, also Gegenstände des persönlichen Bedarfs, die der Mieter für die Berufsausübung für eine bescheidene Lebensführung benötigt, etwa ein Tisch, Stuhl, Bett, Radio oder Fernsehgerät oder auch persönliche Gegenstände wie Trauringe oder Ehrenzeichen.