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Verwaltungsbeirat in Wohnungseigentumsanlagen

Rechtsanwalt Thomas Fuhrmann, BWE-Landesvorsitzender

Der Verwaltungsbeirat ist - neben der Eigentümerversammlung und dem Verwalter -
das dritte Verwaltungsorgan der Gemeinschaft und damit Teil der Eigentümerselbst-
verwaltung. Während die Wohnungseigentümerversammlung das beschließende
Organ der Verwaltung ist und der Verwalter diese Beschlüsse lediglich auszuführen
hat, sind dem Verwaltungsbeirat im wesentlichen unterstützende und prüfende Funk-
tionen zugewiesen. Die gesetzliche Regelung des Verwaltungsbeirates findet sich im
§ 29 WEG. Ansonsten wird der Verwaltungsbeirat im Wohnungseigentumsgesetz noch
ausdrücklich im § 20 Abs. 1 WEG genannt. Nach letzterem Paragraphen obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch dem Verwaltungsbeirat, soweit
ein solcher bestellt ist. Das Gesetz sieht somit den Beirat ausdrücklich als ein Verwal-
tungsorgan vor. Insbesondere bei größeren Eigentumswohnanlagen ist es auch ratsam,
einen Verwaltungsbeirat zu bestellen.


Bestellung, Wahl

Nach § 29 Abs. 1 WEG könnnen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit
die Bestellung eines Verwaltungsbeirates beschließen. Dies gilt jedoch nur dann, soweit
die Gemeinschaftsordnung nicht bereits eine andere Beschlußfassung vorsieht. Ob in
der Gemeinschaftsordnung auch vereinbart werden kann, daß die Stellung eines Ver-
waltungsbeirates ausgeschlossen ist, ist sehr umstritten. Denn wenn die Mehrheit der
Wohnungseigentümer die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ablehnt, so dürfte der
einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG die Möglichkeit haben, die
Bestellung eines Verwaltungsbeirates durch das Gericht durchzusetzen. Das Gericht
müßte dann nur noch prüfen, ob die Bestellung auch im Interesse aller Wohnungseigen-
tümer ist.
Wenn in der Gemeinschaftsordnung ohnehin vorgeschrieben ist, daß ein Verwaltungs-
beirat zu bestellen ist, ist die Gemeinschaft verpflichtet, einen solchen zu wählen.


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Anzahl, Zusammensetzung

Wenn ein Verwaltungsbeirat gewählt wird, umfaßt er gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG
mindestens 3 Personen, von denen einer Vorsitzender und die anderen Beisitzer sind.
Einen Außenstehenden, der nicht Wohnungseigentümer ist, können die Wohnungseigen-
tümer nur dann zum Mitglied des Verwaltungsbeirates wählen, wenn dies die Teilungs-
erklärung oder eine Vereinbarung gem. § 10 Abs. 1, Satz 2 gestattet. Die Zahl der Mit-
glieder des Verwaltungsbeirats kann durch Vereinbarung erhöht oder gemindert werden.
Aus Praktikabilitätsgrunden sollte jedoch immer eine ungerade Zahl gewählt werden. Die
Auswahl des Vorsitzenden ist für den Beirat von großer Bedeutung, da dieser den Ver-
waltungsbeirat gemäß § 29 Abs. 4 WEG nach Bedarf einberufen kann. Der Verwal-
tungsbeiratsvorsitzende kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft direkt gewählt
werden. Geschieht dies nicht, hat sich der gewählte Beirat auf einen Vorsitzenden zu
einigen. Der Verwalter selbst kann nicht gleichzeitig Mitglied des Verwaltungsbeirates
sein (OLG Zweibrücken / OLGZ 1983, 438). Eine solche Wahl wäre nichtig, so daß es
auch keiner Anfechtung eines solchen Beschlusses bedürfen würde.
Ideal ist die Zusammensetzung des Beirats in Blickrichtung auf seine Aufgaben dann,
wenn in ihm möglichst eine kaufmännische, juristische und technische Berufsrichtung
repräsentiert ist.

Dauer, Niederlegung, Abwahl

Die Amtszeit des Verwaltungsbeirates ist im WEG nicht festgelegt. Empfehlenswert
ist es jedoch, wenn diese mit der Amtsdauer des Verwalters identisch ist. Mit dem Aus-
scheiden aus der Gemeinschaft scheidet ein gewählter Beirat grundsätzlich auch aus dem
Verwaltungsbeirat aus (BayObLG; ZMR 93, 128).



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Genausowenig wie ein bestelltes Verwaltungsbeiratsmitglied zur Annahme des Beirats-
amts verpflichtet ist, kann das Beiratsmitglied sein Amt jederzeit ohne Angabe von Grün-
den niederlegen. Auf der anderen Seite kann ein Beiratsmitglied aus wichtigem Grund
durch entsprechenden Mehrheitsbeschluß mit sofortiger Wirkung abberufen werden.
Erforderlich ist nach herrschender Meinung hierfür der nachweisbare Vorhalt schwer-wiegender Pflichtverstöße. Konsequenterweise muß das abberufene Beiratsmitglied dann
das Recht haben, die Gültigkeit eines solchen Beschlusses gerichtlich überprüfen zu lassen.


Aufgaben, Befugnisse

Der Verwaltungsbeirat hat insbesonders folgende Aufgaben:

- Unterstützung des Verwalters bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 Abs. 2 WEG)
- Prüfung des Wirtschaftsplans, der Abrechnungen, der Rechnungslegungen, der Kosten-
voranschläge und entsprechende Stellungnahmen vor einer Beschlußfassung (§ 29 Abs. 3)
- Mitunterzeichnung des Versammlungsprotokolls (§ 24 Abs. 6 WEG) durch den Vor-
sitzenden oder seinen Stellvertreter.

Der Beiratsvorsitzende oder dessen Stellvertreter haben nach § 24 Abs. 3 WEG noch
das Recht, im Falle des Fehlens eines Verwalters oder dessen pflichtwidriger Weigerung
eine Eigentümerversammlung einzuberufen, diese selbst einzuberufen.









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Natürlich können die genannten gesetzlich geregelten Aufgaben im Bedarfsfalle noch durch
Beschluß der Eigentümer im Rahmen der Vertragsfreiheit erweitert werden. So kann dem
Beirat beispielsweise die Befugnis zur Geltendmachung von Mängeln am Gemeinschafts-
eigentum übertragen werden (OLG Frankfurt, NJW 75, 2297). Dafür bedarf es allerdings
entweder einer solchen Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung oder eines einstimmigen
Beschlusses.
Als Unterstützungshandlungen im Sinne des § 29 Abs. 2 WEG sind beispielsweise anzu-
sehen: Mitarbeit an Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung, Abstimmung der
Tagesordnung, Überwachung der Hausordnung, Firmenauswahl etc. .

Wie bereits angedeutet, sind ferner der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschafts-plan, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge vor Beschlußfassung durch die Wohnungs-eigentümerversammlung vom Beirat zu prüfen und mit dessen Stellungnahme zu versehen.

Der Verwaltungsbeirat kann sich jedoch nur kommentierend zur Abrechnung des Verwalters
über das Gemeinschaftseigentum äußern. Kostenabrechnungen für das Sonder- oder Teil-
eigentum unterliegen letztlich nicht der Prüfung des Beirats, sondern sind vom Eigentümer selbst zu prüfen.
Bei alledem ist klar zu stellen, daß die Unterstützung bzw. Beeinflussung durch den Beirat niemals soweit gehen darf, daß der Verwalter verpflichtet würde, von beispielsweise objektiv notwendigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Abstand nimmt, weil der Beirat anderer Ansicht ist.

Der unfangreiche Aufgabenkatalog der vom Gesetzgeber vorgesehenen ist und der zusätzlich
von der Eigentümerversammlung an den Beirat übertragen werden kann, kann nur dann
sinnvoll ausgeführt werden, wenn der Beirat über die entsprechenden Befugnisse für die Durchführung dieser Aufgaben verfügt.



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Dem Verwaltungsbeirat hat daher das Recht, jederzeit vom Verwalter Auskunft oder
Einsicht zu verlangen. Er kann aber auch, wenn er unter seinen Mitgliedern keine geeignete
Person dafür hat, die Unterlagen des Verwalters durch einen Dritten prüfen lassen. Seine
Kenntnisse braucht der Beirat an die einzelnen Eigentümer nur bei berechtigtem Interesse
(§ 242 BGB) weiterzugeben; ansonsten grundsätzlich nur allen Eigentümern bei der Eigen-
tümerversammlung.


Vergütung

Der Gesetzgeber hat über eine mögliche Entlohnung des Verwaltungsbeirates nichts fest-
gelegt. Aus der Grundüberlegung heraus, daß der Verwaltungsbeirat in der Regel ehren-
amtlich tätig ist, werden meistens auch keine Vergütungen gezahlt. Letztlich steht es je-
doch im Ermessen der Eigentümergemeinschaft, ob ein Beirat Vergütungen, Aufwands-
entschädigungen (pauschal) oder zumindest Spesen- und Kostenersatz zuerkannt werden.
Sind solche Leistungen aus objektiver Sicht nicht grundlos und unvertretbar überhöht,
sollten entsprechende (Mehrheits-)beschlußfassungen ordnungsgemäßer Verwaltung ent-
sprechen. So hat das BayObLG. in seiner Entscheidung vom 30.06.1983 bereits entschieden, daß Aufwendungen eines Verwaltungsbeirats in einer großen Gemeinschaft für Kursgebühren
und ähnliches ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Wenn man bedenkt, mit welchen Aufgaben von großer wirtschaftlicher Tragweite ein
Verwaltungsbeirat letztlich betraut ist, sollte eine Gemeinschaft bei der Tragung von
Kursen etc. auch nicht kleinlich sein, da ein fachlich und rechtlich gut informierter Verwal-tungsbeirat letztlich im Interesse jedes Eigentümers liegt.






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Haftung, Haftungsbegrenzung, Entlastung

Obwohl - wie bereits erwähnt - Beiratsmitglieder in der Regel unentgeltlich tätig sind,
können Sie in die Haftung genommen werden. Diese Haftung den Wohnungseigentümern gegenüber richtet sich nach dem Recht des unentgeltlichen Auftrages (§ 662 ff BGB).
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen entschieden, daß beim Auftrag,
und damit auch bei der unentgeltlichen Geschäftsbesorgung, nach den allgemeinen Regeln
des Schuldrechts, also auch für leichte der Fahrlässigkeit gehaftet wird, (§ 276 BGB). Dies
gilt erst recht bei entgeltlicher Geschäftsbesorgung, also z.B. der Zahlung einer Aufwandsent-
schädigung. Da der Verwaltungsbeirat somit nicht nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit,
sondern auch für leichte Fahrlässigkeit einstehen müßte, ist es sachgerecht, die Haftung des
Beirats auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu beschränken.
Denn es wäre unbillig einen kostenlos tätigen Miteigentümer wegen seiner Beiratstätigkeit
zum Schadenersatz heranzuziehen, wenn nur ein leichter Fall von Fahrlässigkeit gegeben ist.
In jedem Falle sollte eine solche Haftungsbegrenzung dann vereinbart werden, wenn Beiräten "haftungsträchtige Sonderaufgaben (z.B. Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Bauträger - Verkäufer) übertragen werden.
Unabhängig davon, sollte dem Beirat - ebenso wie dem Verwalter - der Ordnung halber
für sein Handeln im abgelaufenen Geschäftsjahr Entlastung erteilt werden. Diese kann
entweder bezüglich eines jeden Beiratsmitglieds ausgesprochen werden oder auch hinsicht-
lich des Gesamtbeirats in einem Mehrheitsbeschluß.
In der Praxis sind mir allerdings keine Gerichtsentscheidungen bekannt, in denen ein Beirat in die Haftung genommen wurde.







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Zusammenfassung

Abschließend ist festzuhalten, daß der Verwaltungsbeirat die gemeinsamen Interessen aller
Eigentümer warzunehmen hat. Er ist in erster Linie das Bindeglied zwischen den einzelnen
Eigentümern und der Verwaltung. Er kann somit nicht Entscheidungen treffen, die der Woh-
nungseigentümergemeinschaft vorbehalten sind oder gar in die dem Verwalter zugewiesenen
gesetzlichen Aufgaben eingreifen.
Ein guter Verwalter wird jedoch die Einrichtung eines Verwaltungsbeirates begrüßen, da
die vielen Probleme, die das Wohnungseigentum mit sich bringt, am besten durch harmonische
Zusammenarbeit von Verwalter und Verwaltungsbeirat gelöst werden können.