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Die Verwirkung von mietrechtlichen Ansprüchen

Wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben kann aber ein Anspruch nach einer gewissen Zeit (auch wenn keine Verjährung eingetreten ist) nicht mehr geltend gemacht werden, wenn der Berechtigte sich so verhalten hat, daß der andere daraus einen Verzicht entnehmen durfte (Verwirkung). Das Amtsgericht Starnberg hat in einem Urteil vom 14.10.1998 die Ansprüche eines Vermieters deshalb zurückgewiesen. Der Vermieter hatte in den Jahren 1988 bis 1996 dem Mieter keine Nebenkostenabrechnungen vorgelegt, obwohl Vorauszahlung und jährliche Abrechnung vereinbart war. Er hatte auf eine Einzelabrechnung über die Jahre hinweg verzichtet, weil sich unter Berücksichtigung der Vorschüsse jeweils nur geringfügige Nachzahlungspflichten oder Überschüsse für den Mieter ergaben, die sich mehr oder weniger ausglichen. Erst 1997 hatte der Vermieter rückwirkend für 1994 wieder Nebenkostennachzahlungen gefordert und eingeklagt. Sie waren noch nicht verjährt (4 Jahre). Dennoch hat der Amtsrichter diese Klage mit dem Hinweis abgewiesen, daß die Mieter davon ausgehen durften, daß ihre Zahlungen zur Abdeckung der Nebenkosten ausgereicht hätten und der Vermieter auch künftig keine Forderungen stellen mehr würde.

Die Verwirkung solcher Nachzahlungsansprüche tritt auch dann ein, wenn z.B. für 1995 nicht abgerechnet, für 1997 aber die Abrechnung für 1996 vorgelegt wird, ohne das Jahr 1995 zu erwähnen. Will der Vermieter dann 1998 eine Nachzahlung für die Betriebskosten für 1995 haben, wäre ein solcher Anspruch zwar nicht verjährt, aber verwirkt, weil der Mieter der Meinung sein darf, daß für die Zeit vor 1996 keine Abrechnung mehr erfolgt.

Entsprechendes gilt auch für Mieterhöhungen. Akzeptiert der Vermieter über zwei oder drei Jahre hinweg kommentarlos, daß der Mieter trotz einer vereinbarten Staffelmiete die ursprüngliche Miete weiter bezahlt, kann der Mieter darin einen stillschweigenden Verzicht sehen.

Will der Vermieter nicht "bestraft" werden, muß er seinen entgegenstehenden Willen bekunden, also z.B. mitteilen, daß er nur ohne Rechtspflicht und unter Widerrufsvorbehalt sich die zu niedrige Mietzahlung gefallen läßt.

Auch Ansprüche des Mieters können verwirkt sein. Zahlt ein Mieter mehrere Jahre hinweg trotz erkannter Zweifel eine unwirksame Mieterhöhung (z.B. aufgrund einer Wertsicherungsklausel bei einem nicht 10 Jahre dauernden Mietvertrag), so kann er keine Rückzahlung verlangen. Zum Teil ist die Verwirkung auch im Gesetz geregelt. So kann gemäß § 536b BGB der Mieter keine Mietminderung geltend machen oder Schadenersatz verlangen aufgrund eines Mangels, der bereits beim Abschluß des Vertrages vorlag und der ihm bekannt war oder grob fahrlässig unbekannt geblieben ist. Will er nicht Gefahr laufen, seine Minderungsrechte zu verwirken, muß er sich seine Rechte wegen dieses Mangels ausdrücklich vorbehalten.

Hat eine Mietpartei das Recht zur fristlosen Kündigung (z.B. der Mieter wegen Gesundheitsgefährdung nach § 569I BGB oder der Vermieter wegen ständiger schuldhafter Störung des Hausfriedens des Mieters), so muß die Kündigung innerhalb angemessener Frist ausgesprochen werden. Dem Kündigungsschreiben muß nur so viel Zeit zugestanden werden, bis er sich über den Sachverhalt genau erkundigt hat und rechtliche beraten lassen konnte.