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Wenn der Verwalter gehen soll

Rechtsanwalt Thomas Fuhrmann, BWE-Landesvorsitzender

Es kommt immer wieder vor, dass die Eigentümergemeinschaft mit ihrem Verwalter – ob nun zu Recht oder zu Unrecht – unzufrieden ist und sie deshalb gerne einen anderen Verwalter hätte. In der Praxis stößt dies jedoch oft auf erhebliche Probleme, da den Eigentümern das “ob“ und “wie“ der Beendigung dieses Verhältnisses nicht bekannt ist. Natürlich gibt es auch den umgekehrten Fall, dass der Verwalter von sich aus “die Nase voll hat“ und die Verwaltung abgeben will. Diese Konstellation - sowie die Fälle der Verwalterbeendigung durch Zeitablauf - werden aus Platzgründen in diesem Artikel nicht behandelt. Dieser Beitrag befasst sich vielmehr ausschließlich mit der Beendigung der Verwalterbeziehung durch die Eigentümergemeinschaft.


1) Ende der Verwalterstellung und des Verwaltervertrages
Die sogenannte “Trennungstheorie“ unterscheidet aus gutem Grund zwischen Bestellung des Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages. Die Unterscheidung zwischen Organstellung des Verwalters und Vertragspartner der Gemeinschaft findet ihre praktische Bedeutung vor allem in der Beendigung der Rechtsbeziehungen durch Abberufung und der Kündigung des Verwaltervertrages. Die weiteren Ausführungen werden sich daher mit der Abberufung des Verwalters, der Kündigung des Verwaltervertrages durch die Wohnungseigentümer und mit den Folgen eines Verwalterwechsels beschäftigen.


a) Abberufung des Verwalters
Nach § 26 Abs. 1 S. 1 WEG können die Wohnungseigentümer grundsätzlich jederzeit mit Stimmenmehrheit die Abberufung beschließen, sofern keine Abrede dahingehend besteht, dass die Abberufung des Verwalters nur aus wichtigem Grund zulässig ist (§26 Abs. 1 S. 3 WEG). Eine solche Abrede kann im Verwaltervertrag, in der Teilungserklärung, in einer Vereinbarung oder in einem Bestellungsbeschluss geregelt sein. Eine Abberufung aus wichtigem Grund kann jedoch auch durch solche Abreden nicht wirksam ausgeschlossen werden.
Wenn eine Abberufung nur aus “wichtigem Grund“ – wie in den meisten Verwalterverträgen inzwischen üblich – zulässig ist, stellt sich natürlich die Frage, was als
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ein solch “wichtiger Grund“ anzuerkennen ist. Als solche kommen beispielsweise in Betracht:
- Verdachte schlechter Geldverwaltung
- anhaltend nachlässige Verwalterführung
- Konkurseröffnung über das Vermögen des Verwalters
- Verwalter vereinnahmt Provision beim Abschluss von Versicherungsverträgen etc.
Natürlich gibt es noch erheblich mehr Tatbestände, die als wichtiger Grund anzusehen sind, wobei jedoch jeweils das Kriterium der Einzelfallentscheidung zu beachten ist. Oft erfüllt ein einzelner Verstoß noch nicht den Tatbestand des wichtigen Grundes, sondern erst die Gesamtheit von entsprechenden Sachverhalten.


b) Rechtsnatur und Kündigung des Verwaltervertrages
Der Verwaltervertrag ist nach ganz herrschender Meinung entweder ein unentgeltlicher Auftrag oder ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB). Übernimmt also ein Wohnungseigentümer (was gar nicht so selten ist!) das Verwalteramt gegen Auslagenerstattung, also ohne ein Honorar zu beanspruchen, ist er Beauftragter. Anders der gewerbsmäßige Verwalter, der für seine Tätigkeit immer eine Vergütung beansprucht. Mit ihm kommt ein Geschäftsbesorgungsvertrag zustande, der in der Hauptsache dienstvertraglichen Charakter hat.

Der Beschluss über die Abberufung des Verwalters ist im Regelfall nach herrschender Meinung dahin auszulegen, dass er gleichzeitig einen Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages enthält. Bei der Abberufung aus wichtigem Grund, also eine fristlose Kündigung. Dies gilt nur dann nicht, wenn über die Kündigung ausdrücklich ein gesonderter Beschluss erfolgt ist.
Der Abberufungsbeschluss bzw. die Kündigungserklärung, müssen dem Verwalter als empfangsbedürftige Willenserklärungen nachweislich zugehen. Dies kann durch Einwurf in Gegenwart von Zeugen in den Briefkasten des Verwalters oder auch durch Einschreiben mit Rückschein oder gar Zustellung durch den Gerichtsvollzieher erfolgen.


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aa) “Wichtiger Grund“ für Kündigung
Ein wichtiger Grund liegt (neben den bereits genannten beispielhaften Fallgruppen) immer dann vor, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern so schwer gestört ist, dass unter Beachtung aller Umstände, einschließlich des Interesses des Verwalters, den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses bis zum Ende der vereinbarten Amtszeit nicht zugemutet werden kann. Dabei kann sich der wichtige Grund auch aus nur objektiven Umständen ergeben, so dass ein persönliches Verschulden des Verwalters nicht unbedingt erforderlich ist.
Eine Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung ist nicht erforderlich.
Die Abberufung und Kündigung hat immer innerhalb einer angemessenen Frist, nach Kenntnis von den Verfehlungen des Verwalters, zu erfolgen. Wurde dem Verwalter allerdings für einen bestimmten Zeitraum Entlastung erteilt, so können Verfehlungen aus dieser Zeit nicht mehr als wichtiger Grund geltend gemacht werden (BayObLG ZMR 1985, 390).


bb) Nachschieben von Kündigungsgründen
Die Kündigungsgründe brauchen nach herrschender Meinung nicht mitgeteilt werden. Es muss lediglich deutlich gemacht werden, dass die Kündigung aus “wichtigem Grund“ erklärt wird. Kündigungsgründe können deshalb im Verfahren nachgeschoben werden, unabhängig davon, ob sie bekannt waren oder erst später bekannt wurden. Entscheidend ist, dass der Kündigungsgrund im Zeitpunkt der Kündigung bereits vorlag.


cc) Stimmrecht des Verwalters
Nach inzwischen einhelliger Meinung in Literatur und Rechtsprechung ist der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, bei der Beschlussfassung über seine Abberufung stimmberechtigt. Dies gilt nur dann nicht, wenn dieser Beschluss zugleich die – außerordentliche oder ordentliche – Kündigung des Verwaltervertrags zum Inhalt hat, da dann die einheitliche Beschlussfassung über die Abberufung und zugleich die Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund unter § 25 Abs. 5 WEG fällt, weil es sich bei dem die
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Kündigung betreffenden Teil um die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Verwalter im Sinne dieser Bestimmung handelt. Dem zur Folge ist zur Vermeidung der Stimmrechtsausübung durch den Verwalter der auch Wohnungseigentümer ist, die kombinierte Beschlussfassung über Abberufung und Kündigung zu empfehlen, wenn man die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt und jede Stimme entscheidend sein kann.


Möglichkeiten des abberufenen Verwalters
Der Verwalter hat die Möglichkeit, den Beschluss über seine Abberufung anzufechten, auch wenn er nicht Wohnungseigentümer ist (BGH, MJW 1989, 1087). Wird der Abberufungsbeschluss vom Gericht für unwirksam erklärt, ist die Abberufung rückwirkend entfallen. Dies wiederum hat zur Folge, dass der Beschluss über die Bestellung eines neuen Verwalters nichtig ist. Für den abberufenen Verwalter ist es daher nicht erforderlich – und im Übrigen auch nicht möglich – den Beschluss über die Bestellung des neuen Verwalters anzufechten.


Fazit
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Verwalter immer dann “schlechte Karten“ hat, wenn die Eigentümer einen “wichtigen Grund“ für die Abberufung bzw. die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags haben. Auch wenn in solchen Fällen nicht die Mehrheit die Abberufung bzw. Kündigung verlangt, so kann doch auch ein Einzelner den Verwalter kippen, da beispielsweise bei “Vermögensdelikten“ der Einzelne einen Anspruch auf die Abberufung des Verwalters hat, da die Verweigerung der Abberufung durch die Eigentümergemeinschaft in diesem Fall der sogenannten “ordnungsmäßigen Verwaltung“ widerspricht.
Liegt unstreitig kein “wichtiger Grund“ für die Auflösung des Verwaltervertrags vor, so wird es für die Eigentümer schon problematischer. Sie können zwar mehrheitlich jederzeit die Abberufung des Verwalters beschließen, müssen jedoch den noch laufenden Verwaltervertrag weiterhin gegen sich gelten lassen. Dies hat zur Folge, dass der Verwalter zwar seiner Verwalterstellung enthoben ist, jedoch aus seinem Verwaltervertrag noch die
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vertraglichen Ansprüche, also in der Regel die Verwaltervergütung, gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen kann. Dies kann er bis zur Beendigung der regulären Laufzeit des Verwaltervertrags bzw. bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrost. Das Gericht wird dann von der Verwaltervergütung einen Abschlag von ca. 20 % wegen ersparter Aufwendungen vornehmen, da der Verwalter ja nicht mehr tätig sein kann.
Diese Abhandlung kann natürlich nur ein grober Überblick über die Gesamtproblematik sein. Um in dieser Beziehung Fehler zu vermeiden, kann jedem Eigentümer nur empfohlen werden, im Falle des Falles sich rechtzeitig juristischen Rat einzuholen.